Avant de signer une promesse de vente pour une ancienne propriété immobilière qui vous a complètement séduit, il est essentiel d’estimer le coût des travaux de rénovation. En effet, le coût d’une rénovation peut considérablement augmenter le prix de la propriété, ce qui a un impact sur le prêt immobilier nécessaire pour financer cet achat. Il est donc crucial de s’assurer que les dépenses en valent la peine et que vous êtes capable de supporter la dette qu’elles impliquent. Pour obtenir une estimation précise, il est nécessaire de confier votre projet à un professionnel du bâtiment. Voici les points à vérifier avant d’acheter une propriété ancienne.
Rafraîchissement ou rénovation : le prix au M²
Afin de déterminer si le prix de la propriété immobilière que vous souhaitez acquérir est dans la moyenne du marché, il faut tenir compte du coût des travaux de rénovation nécessaires. Pour éviter les mauvaises surprises et les désillusions, il est important d’estimer ces coûts le plus tôt possible, c’est-à-dire avant de faire une offre, de signer la promesse de vente, et en tout cas bien avant la signature du compromis.
La seule solution consiste à établir une liste de toutes les rénovations que vous souhaitez faire réaliser par un professionnel, car le prix au mètre carré varie en fonction du niveau de rénovation souhaité. Voici les estimations à prendre en compte :
- De 220 à 500 €/m² pour un simple rafraîchissement,
- De 450 à 850 €/m² pour une rénovation partielle,
- De 900 à plus de 2 000 €/m² pour une rénovation totale ou lourde.
Selon la superficie de la propriété que vous souhaitez acquérir, la note peut être assez salée. En effet, rafraîchir un vieil appartement de 100 m² coûte entre 22 000 et 50 000 €, tandis que rénover entièrement une maison ancienne de la même superficie nécessite un budget travaux pouvant atteindre 200 000 €. Faire estimer le coût des travaux par un expert du BTP vous permet de négocier le prix de la propriété avec le vendeur, surtout si ce dernier a surestimé sa valeur.
Rénovation d’une propriété immobilière : les différents travaux possibles
La rénovation d’une ancienne propriété immobilière peut nécessiter divers travaux, tels que :
- Le remplacement des revêtements (plafond, mur, sol),
- La modification de la distribution des pièces (démolition d’un mur ou d’une cloison, modification d’un mur porteur ou d’une simple cloison, création d’une cloison pleine ou vitrée),
- Le remplacement des menuiseries (portes, fenêtres, portes-fenêtres, baies vitrées, œils-de-bœuf, etc.),
- La création d’une salle de bain ou d’une salle de douche, avec ou sans toilettes,
- L’aménagement des combles,
- La pose d’un escalier,
- La rénovation totale de la cuisine,
- L’amélioration de l’isolation,
- Le changement du système de chauffage (passer d’un chauffage électrique à un chauffage géothermique avec pompe à chaleur, par exemple),
- Le ravalement de la façade,
- Le remplacement de quelques tuiles ou la réfection totale de la toiture,
- Les travaux de plomberie et d’électricité.
Cette liste est non exhaustive et peut nécessiter d’ajouter un garage, de clôturer le terrain, de rénover le mur d’enceinte ou la clôture, voire de souhaiter une extension en construisant une véranda, si vous souhaitez augmenter l’espace habitable. Tout doit être prévu avant de vous engager définitivement dans l’achat d’une propriété immobilière, même si c’est un véritable coup de cœur.
Estimation du coût de la rénovation d’une ancienne propriété : confier son projet à un professionnel
L’estimation du coût des travaux ne doit pas être faite à la légère. Une fois que vous avez une idée de ce que vous souhaitez, il est préférable de vous faire assister par une entreprise compétente. Le professionnel peut indiquer précisément le budget nécessaire une fois que vous lui avez fait part de vos projets d’aménagement et de rénovation. Après s’être rendu sur place, l’artisan peut étudier la faisabilité du projet, mais également vous mettre en garde si, par exemple :
- L’ampleur des travaux est disproportionnée par rapport à la valeur de la propriété,
- Il existe des défauts cachés que seul un œil averti peut détecter,
- Le recours à un architecte est indispensable.
De votre côté, veillez à vous adresser à un professionnel compétent et réputé, et assurez-vous que l’entreprise à laquelle vous confiez les travaux est financièrement solide.
Prix des travaux de rénovation et condition suspensive
Il est important de prendre en compte tous les projets de rénovation afin de bien budgétiser votre investissement. Si la propriété est négociée à un prix trop élevé, vous risquez de ne jamais pouvoir la rénover complètement selon vos souhaits. Il peut donc être préférable de vous tourner vers une autre propriété, moins chère ou nécessitant moins de travaux.
Cependant, lorsque toute la famille est séduite par une ancienne propriété à restaurer, vous n’avez pas forcément envie d’abandonner cet achat. Il est donc essentiel de vous entourer de toutes les garanties possibles pour éviter d’avoir à supporter des pénalités en cas d’annulation du compromis de vente. En effet, cela est possible si le prix de négociation de la propriété immobilière, augmenté du coût des travaux de rénovation, dépasse votre budget. Il est donc indispensable d’inclure le coût de la rénovation dans les conditions suspensives.
Pour que la clause suspensive soit considérée comme valable, il est nécessaire de mentionner dans l’offre d’achat la nécessité d’obtenir un devis des travaux de rénovation pour confirmer votre engagement. Cela signifie que vous avez la possibilité de retirer votre offre d’achat si l’estimation du coût des travaux que vous avez faite après votre première visite est nettement inférieure au devis du professionnel.
Faites preuve de précision au moment de rédiger les conditions suspensives. En plus du montant des travaux de rénovation de la propriété immobilière, ces conditions suspensives peuvent, par exemple, être liées à l’absence d’opposition à une déclaration de travaux, à l’obtention d’un permis de construire ou à l’obtention d’un prêt immobilier incluant le montant des travaux.
La vente ne peut être finalisée que si les conditions suspensives se réalisent. Il peut être intéressant d’inclure le prix des travaux de rénovation dans le montant de la propriété immobilière à financer, car cela vous permet de négocier un prêt immobilier à un taux d’intérêt compétitif. N’hésitez pas à vous adresser à un courtier en crédit immobilier pour bénéficier de conseils avisés.
Acheter une ancienne propriété peut être une excellente solution si vous souhaitez valoriser votre patrimoine grâce à la rénovation. En effet, il est possible de réaliser de véritables merveilles en rénovant une propriété immobilière. La rénovation permet de mettre la propriété en conformité avec les normes en vigueur, d’améliorer son esthétique intérieure et/ou extérieure, de bénéficier d’un plus grand confort et de créer un espace de vie qui correspond parfaitement à vos goûts et vos besoins. Pour cela, il est nécessaire de s’adresser à un professionnel sérieux, car les travaux doivent être effectués selon les règles de l’art. Une fois les travaux terminés, si tout est parfaitement réalisé, la valeur de la propriété immobilière sera bien supérieure à celle d’origine. En cas de revente, vous pourrez alors réaliser une plus-value non négligeable.
