Que vous cherchiez à vendre ou à acheter un bien immobilier, vous vous posez sans doute la question : quel prix vaut-il ? Estimer la valeur d’un logement n’est pas chose aisée. Nos conseils, trucs et astuces pour vous approcher au plus près du juste prix de votre bien ou de celui que vous convoitez.
Le développement d’Internet n’a pas tout bouleversé. Certaines vieilles méthodes restent les meilleures pour estimer au plus juste un bien immobilier.
Votre voisin vient de trouver un acheteur pour sa maison ou son appartement ? N’hésitez pas ! Demandez-lui le prix qu’il a accepté, dans quelles conditions, en combien de temps, après combien de visites etc. De quoi vous faire une première opinion.
En ajustant des caractéristiques objectives qui différencient ce bien du vôtre – ou de celui que vous convoitez – vous obtiendrez une première estimation assez précise de ce que vaut le logement.
Enquêtez sur Internet
En l’absence d’une telle opportunité ou pour la compléter, orientez-vous vers une enquête en ligne. Internet regorge d’informations mais il faut parfois séparer le bon grain de l’ivraie. Ne prenez pas la première estimation immobilière venue pour argent comptant.
Commencez par prendre le temps de parcourir les annonces. Sur les sites Seloger, PAP, Leboncoin par exemple. À chaque fois, vérifiez s’il s’agit d’une vente émanant d’un particulier ou d’un professionnel. Dans ce dernier cas, les prix intègrent la commission de l’agence, qui doivent être déduits pour obtenir le «net vendeur».
Les annonces peuvent donner une bonne idée des prix du marché mais n’oubliez pas qu’il ne s’agit pas de transactions réalisées. Les prix sont susceptibles d’être surestimés, notamment en période de retournement de tendance.
Pour compléter, nous vous recommandons de consulter des sites d’estimations immobilières fiables tel celui de meilleursagents. Ils vous indiqueront un prix moyen à l’achat pour les maisons ou les appartements dans la ville, le quartier, le secteur voire la rue qui vous intéressent. Il peuvent même vous donner une estimation minimale et maximale de la valeur de votre bien en fonction des ses caractéristiques (superficie, orientation, état…).
Les impôts : une mine d’informations
Vous pouvez aussi aller directement à la source en consultant les données récoltées par l’administration fiscale. Pour ce faire, rendez-vous dans votre espace particulier sur le site impots.gouv. En bas de la page d’accueil, cliquez sur la rubrique «Données publiques» puis accéder à «Rechercher des transactions immobilières» (le service ne couvre pas l’Alsace-Moselle ni Mayotte pour le moment).
Vous pourrez alors constater les prix exacts auxquels ont été vendus des logements au cours des derniers mois. L’outil est très riche. De nombreux détails sont fournis : surface du logement et de l’éventuel jardin, nombre de pièces, de chambres, étage, situation locative, nombre d’étages de l’immeuble, année de construction et… l’adresse exacte ! Ce dernier point est important car il vous permet d’aller voir de vous-même le bien, au moins de l’extérieur.
Le regroupement de tous ces faisceaux d’informations devrait vous permettre d’y voir plus clair et d’établir un prix moyen proche de la réalité.
A vous ensuite d’estimer si votre bien ou celui que vous visez mérite une valorisation en dessous ou au-dessus de la moyenne, et dans quelle proportion.
Ajustez par rapport à un prix moyen
Typiquement, un bien en rez-de-chaussée subira, toute chose égale par ailleurs, une décote de l’ordre de 10-15%. Un dernier étage sans ascenseur verra aussi son prix pénalisé.
L’état de l’appartement ou de la maison compte également énormément. Vous pouvez compter une différence d’environ 1.000 euros du mètre carré entre un bien nickel et un autre où il faut tout refaire.
Certaines nuisances localisées (bruit d’une autoroute, d’une voie ferrée, d’une boite de nuit ou d’un bar etc.) ou à l’inverse certains avantages particuliers (une belle vue, une bonne exposition, environnement agréable.) peuvent également jouer.
Enfin, dans les zones très denses, la localisation précise est susceptible d’avoir une forte incidence sur le prix. A Paris par exemple, à quelques centaines de mètres près, le prix peut changer sensiblement. Deux biens identiques dont l’un est situé à 2 minutes à pied du métro et l’autre à 10 minutes ne vaudront pas la même chose.
Estimation gratuite par des agences
Pour clore votre enquête, vous pouvez bien sûr avoir recours à des professionnels. Si vous êtes vendeur, faites venir plusieurs agents immobiliers qui réaliseront une évaluation de votre bien. Les notaires de France peuvent aussi être sollicités.
N’hésitez pas à les interroger de manière précise sur les critères qu’ils appliquent pour estimer votre bien. Vous pourrez comparer avec vos propres conclusions.
L’expertise d’une agence immobilière est particulièrement précieuse dans un contexte de forte volatilité des prix. Ces professionnels ont en effet des informations récentes sur les dernières ventes de maisons ou d’appartements réalisées alors que les chiffres que vous trouverez sur Internet ont généralement deux ou trois mois de retard minimum (un bien vendu en mars aura probablement été négocié en janvier voire avant compte tenu des délais nécessaires pour passer d’une offre à une signature chez le notaire).
Méfiez-vous néanmoins d’un agent qui vous annoncerait un prix très au-dessus de celui de ses confrères ou de vos propres estimations. Il veut peut-être vous séduire pour récupérer le mandat de vente. À l’inverse, certains professionnels peuvent être tentés de sous-estimer un bien pour le vendre plus vite.
Voilà pourquoi il vaut mieux se forger sa propre opinion, avec des arguments, avant d’avoir recours à des experts.
Que vous cherchiez à vendre ou à acheter un bien immobilier, vous vous posez sans doute la question : quel prix vaut-il ? Estimer la valeur d’un logement n’est pas chose aisée. Nos conseils, trucs et astuces pour vous approcher au plus près du juste prix de votre bien ou de celui que vous convoitez.
Le développement d’Internet n’a pas tout bouleversé. Certaines vieilles méthodes restent les meilleures pour estimer au plus juste un bien immobilier.
Votre voisin vient de trouver un acheteur pour sa maison ou son appartement ? N’hésitez pas ! Demandez-lui le prix qu’il a accepté, dans quelles conditions, en combien de temps, après combien de visites etc. De quoi vous faire une première opinion.
En ajustant des caractéristiques objectives qui différencient ce bien du vôtre – ou de celui que vous convoitez – vous obtiendrez une première estimation assez précise de ce que vaut le logement.
Enquêtez sur Internet
En l’absence d’une telle opportunité ou pour la compléter, orientez-vous vers une enquête en ligne. Internet regorge d’informations mais il faut parfois séparer le bon grain de l’ivraie. Ne prenez pas la première estimation immobilière venue pour argent comptant.
Commencez par prendre le temps de parcourir les annonces. Sur les sites Seloger, PAP, Leboncoin par exemple. À chaque fois, vérifiez s’il s’agit d’une vente émanant d’un particulier ou d’un professionnel. Dans ce dernier cas, les prix intègrent la commission de l’agence, qui doivent être déduits pour obtenir le «net vendeur».
Les annonces peuvent donner une bonne idée des prix du marché mais n’oubliez pas qu’il ne s’agit pas de transactions réalisées. Les prix sont susceptibles d’être surestimés, notamment en période de retournement de tendance.
Pour compléter, nous vous recommandons de consulter des sites d’estimations immobilières fiables tel celui de meilleursagents. Ils vous indiqueront un prix moyen à l’achat pour les maisons ou les appartements dans la ville, le quartier, le secteur voire la rue qui vous intéressent. Il peuvent même vous donner une estimation minimale et maximale de la valeur de votre bien en fonction des ses caractéristiques (superficie, orientation, état…).
Les impôts : une mine d’informations
Vous pouvez aussi aller directement à la source en consultant les données récoltées par l’administration fiscale. Pour ce faire, rendez-vous dans votre espace particulier sur le site impots.gouv. En bas de la page d’accueil, cliquez sur la rubrique «Données publiques» puis accéder à «Rechercher des transactions immobilières» (le service ne couvre pas l’Alsace-Moselle ni Mayotte pour le moment).
Vous pourrez alors constater les prix exacts auxquels ont été vendus des logements au cours des derniers mois. L’outil est très riche. De nombreux détails sont fournis : surface du logement et de l’éventuel jardin, nombre de pièces, de chambres, étage, situation locative, nombre d’étages de l’immeuble, année de construction et… l’adresse exacte ! Ce dernier point est important car il vous permet d’aller voir de vous-même le bien, au moins de l’extérieur.
Le regroupement de tous ces faisceaux d’informations devrait vous permettre d’y voir plus clair et d’établir un prix moyen proche de la réalité.
A vous ensuite d’estimer si votre bien ou celui que vous visez mérite une valorisation en dessous ou au-dessus de la moyenne, et dans quelle proportion.
Ajustez par rapport à un prix moyen
Typiquement, un bien en rez-de-chaussée subira, toute chose égale par ailleurs, une décote de l’ordre de 10-15%. Un dernier étage sans ascenseur verra aussi son prix pénalisé.
L’état de l’appartement ou de la maison compte également énormément. Vous pouvez compter une différence d’environ 1.000 euros du mètre carré entre un bien nickel et un autre où il faut tout refaire.
Certaines nuisances localisées (bruit d’une autoroute, d’une voie ferrée, d’une boite de nuit ou d’un bar etc.) ou à l’inverse certains avantages particuliers (une belle vue, une bonne exposition, environnement agréable.) peuvent également jouer.
Enfin, dans les zones très denses, la localisation précise est susceptible d’avoir une forte incidence sur le prix. A Paris par exemple, à quelques centaines de mètres près, le prix peut changer sensiblement. Deux biens identiques dont l’un est situé à 2 minutes à pied du métro et l’autre à 10 minutes ne vaudront pas la même chose.
Estimation gratuite par des agences
Pour clore votre enquête, vous pouvez bien sûr avoir recours à des professionnels. Si vous êtes vendeur, faites venir plusieurs agents immobiliers qui réaliseront une évaluation de votre bien. Les notaires de France peuvent aussi être sollicités.
N’hésitez pas à les interroger de manière précise sur les critères qu’ils appliquent pour estimer votre bien. Vous pourrez comparer avec vos propres conclusions.
L’expertise d’une agence immobilière est particulièrement précieuse dans un contexte de forte volatilité des prix. Ces professionnels ont en effet des informations récentes sur les dernières ventes de maisons ou d’appartements réalisées alors que les chiffres que vous trouverez sur Internet ont généralement deux ou trois mois de retard minimum (un bien vendu en mars aura probablement été négocié en janvier voire avant compte tenu des délais nécessaires pour passer d’une offre à une signature chez le notaire).
Méfiez-vous néanmoins d’un agent qui vous annoncerait un prix très au-dessus de celui de ses confrères ou de vos propres estimations. Il veut peut-être vous séduire pour récupérer le mandat de vente. À l’inverse, certains professionnels peuvent être tentés de sous-estimer un bien pour le vendre plus vite.
Voilà pourquoi il vaut mieux se forger sa propre opinion, avec des arguments, avant d’avoir recours à des experts.
