Comment être rentable avec l’investissement locatif ?

L’investissement locatif est un moyen durable de placement qui répond à divers objectifs, parfois cumulatifs :

• Constituer un patrimoine : investir dans l’immobilier est l’un des placements favoris des Français pour préparer l’avenir et transmettre à leurs enfants.
• Générer un complément de revenus : l’investissement locatif garantit un revenu régulier et stable.
• Bénéficier d’une réduction d’impôts : différents dispositifs de défiscalisation offrent des avantages certains dans l’investissement locatif.
• Épargner : l’investissement locatif est un moyen efficace de se constituer un capital.
• Préparer sa retraite : investir dans la pierre assure une sécurité financière pour la retraite.

Comparé à d’autres types d’investissements, tels que les marchés boursiers, l’investissement locatif présente un risque minimal et une stabilité certaine.

Comment calculer le rendement locatif d’un placement immobilier ?

Le calcul du rendement locatif comporte plusieurs étapes : il est essentiel de distinguer le rendement brut du rendement net, voire du rendement net-net.

Calcul de la rentabilité locative : la formule de base

La rentabilité locative brute se calcule en divisant le montant des loyers annuels par le prix du logement (frais de notaire inclus). Multipliez ensuite par 100 pour obtenir un pourcentage.

La formule est la suivante :

(Loyer mensuel x 12) x 100 / Prix d'achat (frais d'acquisition inclus) = % de rentabilité locative brute

Ce calcul ne prend pas en compte tous les frais liés à l’investissement locatif, mais il constitue une première base pour comparer les rentabilités locatives par ville (les charges locatives et les taxes variant d’une ville à l’autre).

Différence entre rendement brut et rendement net

Le rendement net permet d’affiner le calcul en incluant l’ensemble des charges générées par le bien immobilier. Parmi ces charges, on retrouve les charges non récupérables, les frais de gestion et la taxe foncière.

La formule devient donc :

[(Loyer mensuel x 12 x 100) - Somme des charges du bien] / Prix d'achat (frais d'acquisition inclus) = % de rentabilité locative nette

Le rendement net offre une vision plus précise de l’intérêt de votre investissement, en prenant en compte les entrées et sorties réelles d’argent.

Rentabilité locative nette-nette

La rentabilité locative nette-nette tient compte de la fiscalité de votre investissement locatif. Vous devez donc inclure l’imposition de vos revenus fonciers, en prenant en compte les éventuels avantages fiscaux dont vous bénéficiez peut-être (Pinel, Censi-Bouvard, statut LMNP, etc.).

Pour réussir votre investissement locatif, consultez notre guide dédié.

Les différentes possibilités d’investissement locatif

Selon vos objectifs d’investissement locatif, différentes options s’offrent à vous, pouvant bénéficier d’avantages fiscaux intéressants.

Immobilier neuf et loi Pinel

Le dispositif Pinel offre des avantages pour investir dans le neuf, sous certaines conditions :

• Vous louez le logement à un locataire dont les ressources sont plafonnées, avec un loyer également plafonné en fonction d’une zone spécifique.
• Le taux de réduction d’impôt dépend de la durée de votre engagement à louer le bien : 6, 9 ou 12 ans.
• Le montant maximal pris en compte pour calculer la réduction d’impôt est de 300 000 €.

Location meublée et statut LMNP : quel amortissement ?

Si vous optez pour la location meublée, vous pouvez bénéficier des avantages du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) :

• Vos revenus fonciers ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou être inférieurs à la moitié de vos revenus globaux.
• Vous pouvez choisir entre le régime réel ou forfaitaire, qui vous permettent de déduire vos charges locatives de vos recettes (travaux, frais de syndic et de gestion, intérêts d’un éventuel crédit, taxe foncière, etc.), soit en totalité, soit au taux forfaitaire de 50 % du montant des recettes.

Autre : achat de résidence étudiante ou EHPAD

Investir dans une résidence pour étudiants ou pour seniors peut également être une option intéressante :

• Malgré un turnover plus ou moins fréquent, la demande de ce type de logements est croissante et les vacances locatives sont minimes.
• De plus, vous pouvez bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, sous certaines conditions : le bien doit être neuf ou faire l’objet de travaux de réhabilitation, et vous devez vous engager à le louer pendant au moins 9 ans.
• Vous pourrez alors bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat du bien (jusqu’à 33 000 € maximum, répartis sur 9 ans).

Pour en savoir plus sur comment choisir votre type d’investissement locatif en fonction de votre budget, consultez notre article.

Classement des villes pour le rendement locatif

Dans quelles villes investir pour être rentable ? Voici le top 3 des villes où placer votre investissement locatif en 2020 :

• Toulouse : ville dynamique avec une population de jeunes actifs en augmentation constante (environ 6 000 nouveaux habitants par an). La demande de location y est forte, tandis que l’offre actuelle ne répond pas aux besoins grandissants en logement. De plus, un projet de ligne à grande vitesse reliant Toulouse à Paris vient d’être validé, réduisant ainsi le temps de transport entre les deux villes à 3h10. Prix moyen au m² abordable : 3 100 €.
• Rennes : ville très accessible (90 minutes de Paris en TGV) qui attire de nombreux travailleurs grâce à la vitalité de son marché de l’emploi (taux de chômage parmi les plus bas de France). C’est également une ville étudiante réputée, où les logements se louent en quelques jours seulement. Comptez entre 3 000 et 4 000 € le m² pour un investissement neuf à Rennes.
• Nantes : à seulement 2h de Paris en TGV, Nantes est une ville très attractive, notamment grâce à sa position géographique et à la performance de son réseau de transports en commun. Bien que le prix du m² ait augmenté ces dernières années, l’investissement locatif y reste intéressant. Prévoyez en moyenne 3 600 € le m².

Pour plus de détails, consultez notre guide sur les villes les plus rentables pour votre investissement locatif.

Maintenant que vous avez toutes les informations nécessaires, lancez-vous dans l’investissement locatif et assurez votre rentabilité !