Un pavillon isolé dans un environnement verdoyant, d’une surface de 250 mètres carrés avec un jardin, acheté il y a plus de 25 ans et entièrement rénové. Des murs isolés, des fenêtres triple vitrage, un système de chauffage moderne. Le propriétaire a même installé un sauna avec bain à remous dans le sous-sol. Maintenant, il souhaite vendre sa maison bien-aimée – et se pose la question : combien vaut la propriété aujourd’hui ? Est-ce que 300 000 euros est un prix raisonnable ? Ou seulement 250 000 euros ?
La plupart des propriétaires surestiment considérablement la valeur de leur propriété, selon une enquête réalisée par le courtier en ligne McMakler. Quatre propriétaires sur dix évaluent leur bien largement au-dessus du prix actuel du marché. “Estimer précisément la valeur des biens immobiliers est un défi majeur pour les profanes. L’euphorie actuelle du marché immobilier pousse de nombreux propriétaires à une mauvaise évaluation”, déclare Lukas Pieczonca, directeur général de McMakler. Lorsque le vendeur a lui-même occupé la maison jusqu’à présent, les estimations sont généralement encore plus irréalistes. Les souvenirs et les émotions brouillent la vision. Les propriétaires ne sont alors plus objectifs, explique Pieczonca. Résultat : ils accordent à leur sauna ou à leur chauffage au gaz une valeur plus élevée qu’ils ne le méritent.
Des outils pour aider à l’évaluation
Des estimations de prix incorrectes peuvent être fatales lors des négociations de vente. En effet, les acheteurs se renseignent également sur la valeur d’une propriété et recherchent des défauts pour faire baisser le prix. “Dans les zones prisées, une grande différence de prix peut ne pas poser de problème car un acheteur sera déjà trouvé. Dans des marchés difficiles, cependant, les vendeurs qui ont des attentes de prix irréalistes risquent de voir les négociations échouer”, explique Alexander Wiech de l’Association des propriétaires Haus et Grund. Ils devront alors réinsérer la propriété sur le marché. “Cela donne une impression peu sérieuse et laisse rapidement une très mauvaise impression chez les acheteurs potentiels”, ajoute Wiech.
Les vendeurs ne peuvent pas se passer d’un deuxième avis. La boussole immobilière sur Capital.fr peut être utile pour l’évaluation. Ceux qui ont besoin d’une première évaluation rapide de la valeur actuelle d’une maison ou d’un appartement peuvent trouver sur Internet des outils sur des portails comme Immobilienscout24 ou Immonet. Leur algorithme évalue l’emplacement en fonction de l’adresse. Les vendeurs doivent évaluer eux-mêmes la qualité et l’état de l’équipement. À partir de toutes ces données, le programme détermine une valeur marchande approximative. C’est le prix moyen auquel la propriété est généralement vendue sur le marché.
Les évaluations d’experts ont un coût
Ces évaluations sommaires sont généralement gratuites. Elles permettent de soumettre une première estimation de prix à une vérification de la réalité, explique Alexander Wiech, expert chez Haus und Grund. Plus la propriété s’éloigne des standards, plus les estimations des calculateurs en ligne deviennent imprécises. Dans ce cas, les propriétaires ne peuvent pas faire l’économie d’une expertise professionnelle. “Celui qui mandate un expert pour une expertise reçoit non seulement une estimation de la valeur marchande, mais aussi une analyse détaillée des dommages de construction et des besoins en investissement”, explique Wiech.
Important : le métier d’expert n’est pas légalement protégé. Celui qui attache de l’importance à un avis professionnel doit donc choisir des prestataires ayant de bonnes références. Les sites Internet des chambres de commerce et d’industrie proposent une base de données nationale avec les adresses de tous les experts officiellement nommés et assermentés. Pour plus de sécurité, il est également possible de s’adresser à des prestataires d’inspection reconnus comme le TÜV ou Dekra.
L’avis d’un professionnel a un coût : une expertise réalisée par un expert assermenté coûte entre 1000 et 3000 euros selon le travail nécessaire. Mais même si les propriétaires doivent mettre la main à la poche, l’investissement se rentabilise presque toujours, selon Wiech.
