Comment évaluer le loyer d’un logement ?

Table des matières

Qu’est-ce que l’évaluation locative ?

L’évaluation locative d’un bien immobilier correspond au montant annuel du loyer qu’un propriétaire peut percevoir s’il le loue dans des conditions normales du marché sans qu’il ne soit jamais vacant.

Cette évaluation s’applique à tous les types de biens immobiliers, qu’ils soient résidentiels ou commerciaux. Elle sert également de base pour le calcul des impôts locaux sur les propriétés non bâties, tels que les terrains à bâtir, les terrains agricoles, les prés ou les forêts, par exemple.

Pour déterminer cette évaluation, il faut multiplier la surface exacte de la maison ou de l’appartement par un tarif spécifique fixé par le fisc, en cohérence avec la “référence des loyers” du 1er janvier 1970, revalorisée.

Initialement, la loi prévoyait que les valeurs locatives cadastrales soient mises à jour tous les 3 ans et revalorisées chaque année entre deux mises à jour, afin de tenir compte de l’évolution des loyers. Cependant, cette mise à jour n’a eu lieu qu’une seule fois, en 1980.

Depuis 1981, l’État a procédé à des revalorisations forfaitaires annuelles.

Cette évaluation locative remplit deux fonctions principales :

Pour le propriétaire : elle sert de référence pour fixer le loyer, hors charges, qui sera facturé au locataire. Si les prix ne sont pas alignés, le propriétaire peut envisager une révision du loyer pour obtenir un rendement locatif intéressant. Idéalement, ce rendement devrait se rapprocher de la moyenne de la rentabilité locative de sa ville.
Pour le trésor public : elle sert de référence pour déterminer le montant des impôts locaux auxquels les propriétaires seront soumis. Plus l’évaluation locative est élevée, plus l’impôt sera important.

L’évaluation locative sert également de référence pour calculer ou valoriser un droit au bail. Ce dernier représente le prix à payer par un nouveau locataire ou un acheteur à l’occupant précédent. Le droit au bail se calcule en faisant la différence entre l’évaluation locative et le loyer effectivement perçu par le locataire. Il garantit au nouveau locataire de bénéficier des droits concédés par un bail commercial lors de la cession du fonds de commerce.

Étant donné que ces paramètres sont déterminants, il est conseillé de faire appel à une agence immobilière pour obtenir une évaluation locative fiable.

Comment obtenir une évaluation locative précise ?

Si vous avez décidé de faire construire votre logement, vous devrez déclarer sa surface ainsi que celle de toutes les éventuelles dépendances aux services fiscaux à la fin des travaux. La surface déclarée sera ensuite multipliée par un tarif spécifique pour déterminer l’évaluation locative du bien.

Ce tarif spécifique est fixé en fonction de neuf paramètres distincts, notamment la catégorie dans laquelle est classé votre logement. À ce jour, il existe huit catégories, allant du logement de luxe (catégorie 1) au logement détérioré (catégorie 8).

Les autres paramètres à prendre en compte sont :

La surface totale des pièces et des annexes de l’habitation ;
L’importance du logement ;
La surface des dépendances (garages, buanderie, caves, remises, etc.) ;
Le degré d’entretien ;
L’environnement général (avantages et inconvénients du quartier, par exemple) ;
La situation particulière (vue, vis-à-vis, exposition, bruit, etc.) ;
La présence ou non d’un ascenseur ;
Les équipements qui traduisent le confort du logement, tels que l’eau courante, le gaz, l’électricité, les toilettes, le tout-à-l’égout, le chauffage central, les équipements sanitaires, etc.

Le calcul de l’évaluation locative prend en compte la surface au sol. Dans le cas des propriétés construites, la hauteur du plafond n’est pas prise en considération, contrairement au calcul de la surface habitable. De même, lors de l’estimation de l’évaluation locative, tous les espaces sont pris en compte, y compris les couloirs, la cave, le grenier, la terrasse, le garage, etc. Par conséquent, la surface retenue pour le calcul de l’évaluation locative est supérieure à la surface habitable.

Vous pouvez décider d’estimer vous-même l’évaluation locative de votre logement, mais vous devrez respecter tous ces paramètres ainsi que les règles énoncées dans l’article 324 de l’annexe 3 du Code général des impôts.

Vous pouvez également faire appel à un professionnel de l’immobilier, qui pourra utiliser des outils informatiques pour entrer les données et simuler l’évaluation locative définie, ainsi que ses impacts fiscaux.

Ces experts prennent également en compte des caractéristiques et critères supplémentaires, tels que la réalisation de travaux, le montant des charges locatives, la consommation énergétique, etc.

Ils pourront également, dans le cadre de leur mission de conseil, vous apporter des recommandations pour optimiser votre location, tels que le choix du bail (particulier ou professionnel) et le type de location nue ou meublée, par exemple.

Éléments de confort et évaluation locative

Lors de l’estimation de l’évaluation locative d’un bien immobilier, il est également important de tenir compte des éléments de confort dont il dispose. Ces éléments peuvent avoir un impact sur le montant du loyer prévisionnel d’un logement.

Chaque élément de confort est converti en mètre carré, qui est ajouté à la surface au sol du bien.

Le nombre de mètres carrés varie en fonction de l’élément concerné :

2 m² pour l’électricité ;
2 m² pour le gaz ;
3 m² pour un lavabo ;
3 m² pour des toilettes ;
4 m² pour l’eau courante ;
5 m² pour une baignoire.

Comment évolue le calcul de l’évaluation locative de votre logement ?

Chaque année, l’État décide d’appliquer aux évaluations locatives une réévaluation équivalente au taux moyen d’inflation de l’année précédente.

L’évaluation locative est donc sujette à des modifications. Elle peut également être modifiée, que le logement soit loué ou non, suite à des aménagements ou à des travaux d’amélioration qui valorisent le bien. Il peut s’agir de l’installation de nouveaux équipements, de l’aménagement des combles en surfaces habitables, de la construction de nouvelles structures ou de travaux de démolition. Tous les travaux visant à augmenter ou diminuer la surface au sol entraînent également un changement de l’évaluation locative. C’est notamment le cas si vous ajoutez ou supprimez des dépendances.

En principe, vous êtes tenu de déclarer ces changements, qui peuvent modifier la catégorie de votre bien.

Les travaux non déclarés peuvent entraîner une différence significative entre la valeur réelle d’un bien immobilier et son évaluation locative estimée.

Les évaluations locatives, ou revenus cadastraux, des biens immobiliers peuvent être modifiées si leur destination change. La transformation de locaux d’habitation en locaux commerciaux nécessite une évaluation locative révisée.

Enfin, si vous êtes propriétaire d’un bien soumis à “l’encadrement des loyers” prévu par la loi, tenez-vous informé des zones géographiques concernées. Lors du renouvellement de votre bail, l’augmentation de votre loyer sera encadrée.

Où trouver l’évaluation locative cadastrale de son logement ?

Pour connaître l’évaluation locative cadastrale de votre logement, référez-vous à la fiche d’évaluation de votre bien immobilier auprès du centre des impôts fonciers.

Cette fiche détaille le calcul de l’évaluation locative de chaque logement de chaque commune.

Vous pouvez obtenir le détail de ces calculs en vous adressant directement à votre centre des finances publiques. L’administration fiscale pourra ainsi vous fournir la fiche d’évaluation de votre logement.

Cela vous permettra également de vérifier s’il y a d’éventuelles erreurs dans la description du bien, ainsi que de constater une sous-estimation ou une surestimation.

Comment connaître l’évaluation locative de son logement ?

Les évaluations locatives des locaux servent de base au calcul des impôts et taxes immobilières perçus par les collectivités territoriales pour financer leur budget. Il s’agit principalement de la taxe d’habitation et de la taxe foncière. La première est due par le propriétaire ou le locataire du bien immobilier, tandis que la seconde est payée par le propriétaire. Il convient de noter que les nouvelles constructions destinées à un usage d’habitation bénéficient d’une exonération de la taxe foncière pendant deux ans. Cette exonération peut aller jusqu’à 15 ans pour les logements à loyers modérés, et jusqu’à 25 ans dans certains cas spécifiques.

Chaque année, l’administration fiscale révise de manière forfaitaire l’évaluation locative cadastrale des logements. C’est pourquoi le montant de la taxe foncière et de la taxe d’habitation varie d’une année à l’autre, car tout est basé sur l’évaluation locative.

Une fois que les impôts vous ont communiqué la fiche de calcul de l’évaluation locative de votre logement (sur demande), vous avez la possibilité de la contester si elle vous semble incorrecte. Il vous suffit d’envoyer une réclamation à l’administration fiscale par courrier. Vous pouvez également le faire directement sur le site internet impots.gouv.fr ou en vous rendant dans votre centre des impôts. L’administration fiscale dispose d’un délai de 6 mois pour répondre à votre réclamation.

Si vous ne recevez pas de réponse dans ce délai, votre réclamation est considérée comme rejetée. Vous pouvez néanmoins la renouveler en fonction de vos demandes.

Si vous ne savez pas où trouver l’évaluation locative de votre logement sur votre avis d’imposition, sachez qu’elle est indiquée sous la mention “valeur locative brute” pour la taxe d’habitation et sous la rubrique “base” pour la taxe foncière.

Modèle de lettre pour demander le détail de votre évaluation locative

(NOM Prénom)

(Adresse)

(Adresse du centre des finances publiques)

À (lieu), le (date complète)

Madame, Monsieur, le responsable du centre des finances publiques,

Étant propriétaire (ou locataire) d’un appartement situé au (indiquez votre adresse), je souhaiterais connaître le détail des calculs ayant abouti à la détermination de l’évaluation locative cadastrale de mon logement.

Je vous serais reconnaissant(e) de bien vouloir me fournir une copie de la fiche d’évaluation de mon logement.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur le responsable du centre, l’assurance de ma considération distinguée.

(NOM Prénom)

(Signature)

Comment estimer l’avantage en nature d’un logement grâce à l’évaluation locative ?

Les revenus cadastraux peuvent servir à déterminer le montant de l’avantage en nature pour un logement.

Un employeur peut mettre à disposition d’un de ses salariés un logement. Ce dernier bénéficie alors d’un avantage en nature.

Pour évaluer cet avantage, l’employeur peut se baser sur l’évaluation locative du logement, qui est la même que celle utilisée pour déterminer le montant de la taxe d’habitation.

La valeur de l’avantage en nature logement est égale à l’évaluation locative, à laquelle on ajoute le montant des avantages accessoires tels que l’électricité, l’eau, le gaz, etc.

Comment estimer l’évaluation locative d’un local professionnel ?

Les locaux d’habitation peuvent être transformés en locaux commerciaux. Dans ce cas, il est important de calculer une nouvelle évaluation locative.

Pour calculer l’évaluation locative des locaux à usage professionnel, il faut tenir compte de l’état réel et représentatif du marché locatif. On se base donc sur les loyers réels constatés.

Les locaux professionnels comprennent les locaux commerciaux, industriels et ceux utilisés pour l’exercice d’une activité professionnelle non commerciale, tels que les locaux destinés aux professions libérales.

Pour le calcul de l’évaluation locative de ces biens, on se réfère à une grille tarifaire qui répertorie les différents types de locaux à usage professionnel. Ces locaux sont divisés en différentes catégories en fonction de leurs caractéristiques physiques et de leur usage.

Pour obtenir l’évaluation locative d’un bien commercial, on applique un tarif au m² correspondant au type de bien à la surface pondérée du local. Le montant obtenu est ensuite multiplié par un coefficient de localisation. Toutes les parties d’un local n’ont pas la même valeur, car elles sont destinées à des usages différents. Le coefficient de localisation permet de réduire la superficie des parties ayant une faible valeur. Il est fixé par les commissions départementales en tenant compte de la situation géographique du local dans le secteur d’évaluation.

Évaluation locative et plafonnement du loyer : quel rapport ?

L’évaluation locative sert de base pour fixer le loyer d’un bail d’habitation ou d’un bail professionnel.

Dans certains cas, le montant du loyer peut être plafonné. Si le loyer dépasse l’évaluation locative, alors cette dernière est utilisée pour fixer le loyer.

Le loyer d’un bail commercial est plafonné si la durée du bail initial est inférieure à 9 ans. Le déplafonnement du loyer est automatique si le bail commercial initial est signé pour une durée supérieure à 9 ans. Le plafonnement s’applique également en cas de renouvellement du bail par tacite reconduction, jusqu’à ce que la durée totale atteigne 12 ans maximum. Si le bail se poursuit au-delà de ces 12 ans, le loyer n’est plus plafonné.

Le loyer dans l’immobilier commercial peut également être plafonné si le bailleur change d’avis après avoir refusé le renouvellement du bail.

La révision de l’évaluation locative

Actuellement, les évaluations locatives datent de 1970.

Il n’est donc pas étonnant de constater que, depuis toutes ces années, les quartiers ont beaucoup évolué ! Il est donc nécessaire de réviser l’évaluation locative des locaux loués.

Certains quartiers sont devenus plus pauvres, presque abandonnés, tandis que d’autres ont connu une croissance et une expansion. On peut dire qu’ils se sont embourgeoisés. Cependant, cette évolution n’a pas été prise en compte dans le calcul de l’évaluation locative. Ainsi, cette base de calcul des impôts fonciers locaux est parfois obsolète. Des ménages dont les moyens sont limités peuvent se retrouver avec des taxes élevées en raison de la surévaluation de leur quartier. La révision de l’évaluation locative vise donc à corriger cela.

La révision entraîne une baisse de la taxe foncière pour certaines personnes et une hausse pour d’autres.

Nous pourrons constater ce grand changement sur nos avis de taxe foncière à partir de 2026 ! L’évaluation locative révisée s’appliquera à l’ensemble du marché locatif, tant pour les logements d’habitation que pour les locaux commerciaux. Il convient de noter qu’une variation de l’évaluation locative peut entraîner une augmentation ou une diminution proportionnelle du loyer d’un logement ou d’un local commercial.

Vous envisagez de louer un bien immobilier ? Faites-vous accompagner par les experts de Citya Immobilier pour réussir votre investissement dans les meilleures conditions. Nous pouvons vous aider de A à Z, de l’estimation de votre bien immobilier à la signature de l’acte authentique. Nos experts vous conseillent et vous assistent également dans la gestion locative de votre bien, si nécessaire.

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