Les membres de notre réseau possèdent de nombreux biens locatifs. Cependant, gérer ces biens peut parfois poser certains problèmes, tels que des travaux imprévus, des périodes de vacances locatives ou encore des dégradations. Heureusement, si vous suivez nos conseils et respectez les ratios recommandés pour vos investissements, aucun problème n’est insurmontable. Ce ne sont que des diminutions temporaires de revenus et cela ne met pas en danger votre situation financière à court terme, grâce aux excédents provenant des loyers et aux reports d’emprunt.
Le plus gros problème pour un investisseur immobilier : un locataire qui ne paie pas
Il arrive parfois qu’en quelques mois, vous ayez envie de revendre votre appartement. Je vais vous présenter une méthode qui a fonctionné à 4 reprises l’année dernière, tant pour moi que pour les investisseurs que j’accompagne. Cette méthode est tout à fait légale, ne nécessitant pas de changer les serrures ou d’envoyer des amis menacer le locataire. Il suffit simplement de communiquer et d’utiliser les bons mots.
À plusieurs reprises l’année dernière, notre réseau a été confronté à des locataires qui ne payaient plus. Il est important d’identifier rapidement s’il s’agit d’un problème passager ou si cela risque de s’aggraver. Malheureusement, sauf quelques rares exceptions, les impayés s’accumulent. Cela signifie que votre locataire a d’autres créanciers en plus de vous. Dans ces cas-là, il est rare que le locataire puisse s’en sortir sans réduire ses dépenses.
Vous devez être la solution pour votre locataire
Mettez-vous à la place de votre locataire, même si c’est difficile d’être compatissant envers quelqu’un qui vous ment souvent. Son problème est que chaque jour sa dette augmente, que ce soit envers vous ou envers d’autres créanciers (factures d’électricité, de gaz, d’eau, de téléphone, etc.). Les fournisseurs d’énergie sont plus structurés que vous et seront payés en premier. Il est temps de prendre les devants et de devenir la solution plutôt que le problème.
Ce qui pousse souvent les propriétaires à continuer à faire confiance à leur locataire est d’une part la tendance à croire en la bonne foi des gens, surtout quand ils sont de bonne foi, et d’autre part la peur de perdre plus en mettant le locataire dehors qu’en essayant de récupérer les loyers impayés.
Après avoir compris à quel point la situation peut être grave (dette importante envers de nombreux créanciers), la plupart du temps, la meilleure décision est d’inciter le locataire à quitter le logement.
Méthode pour se débarrasser des locataires qui ne payent pas
Confirmez votre confiance envers le locataire et faites-lui savoir que vous ne doutez pas qu’il vous remboursera les loyers impayés. Montrez que vous savez qu’il est de bonne foi et qu’il traverse simplement une période difficile. Cela lui permettra d’avoir confiance en vous et de moins stresser quant à sa dette.
Mettez l’accent sur le fait que le vrai problème est que la dette augmente chaque jour. Parlez en termes d’euros par jour, car cela est plus marquant. Par exemple, pour un loyer de 600€, chaque jour qui passe dans l’appartement, la dette augmente de 20€ (600/30). Chaque semaine, c’est 140€. Le vrai problème n’est pas les mois de loyers impayés, mais la dette qui augmente. Il faut agir rapidement pour réduire le loyer et ainsi éviter d’accumuler davantage de dettes.
Expliquez que vous avez été compréhensif jusqu’à présent, mais que votre banque vous met la pression car vous ne remboursez pas suffisamment. Vous mentionnez que vous serez contraint de faire intervenir un huissier. Le risque est que les comptes du locataire (et de sa caution) soient saisis et bloqués. L’idée que son garant se retrouve à la caisse du supermarché sans pouvoir payer devrait le convaincre.
Expliquez que tout cela peut être évité s’il cherche un logement moins cher. Proposez votre aide pour trouver une solution, soyez compréhensif et acceptez de réduire le préavis sans demander le paiement des mois restants.
Votre locataire verra cette proposition comme une excellente opportunité. Qu’il soit vraiment honnête et souhaite vous rembourser dès qu’il le pourra, ou qu’il en profite pour vous laisser une dette, s’il accepte de quitter le logement, vous limiterez les dégâts. Cette stratégie compréhensive a fonctionné à 100% dans tous les cas d’impayés de loyers que nos membres ont rencontrés récemment.
Une fois que vous avez suivi ces étapes, ne vous arrêtez pas à un accord verbal :
- Demandez-lui de remplir et de signer immédiatement une lettre de rupture de contrat de bail qu’il vous remettra en main propre contre signature.
- Fixez une date pour son départ (dans quelques semaines au maximum) et, si nécessaire, rappelez-lui que s’il n’a pas votre accord écrit pour une diminution de préavis, il devra vous payer les trois mois de loyer restants. Il est donc dans son intérêt d’obtenir votre accord écrit avec une date précise.
- Rassurez-le en indiquant que s’il part avant cette date, il ne devra pas payer la différence. Précisez également que vous pourrez prolonger le délai si nécessaire, mais cela ne s’est jamais produit dans les cas que j’ai suivis.
- Avant son départ, proposez même de passer en revue quelques annonces ensemble sur Leboncoin et convenez d’un appel téléphonique le lendemain ou dans les deux jours suivants pour faire le point sur ses recherches. Si le locataire adhère à cette approche, il n’y a aucune raison pour qu’il n’ait pas progressé considérablement en 48 heures. Ne le laissez pas retomber dans sa routine quotidienne sans qu’il mette la recherche d’un nouvel appartement au premier plan.
Si vous maintenez un contact régulier avec lui, il a de fortes chances de visiter des logements dans les trois premiers jours. Dans 50% des cas, le locataire avait trouvé un logement dans la semaine.
Une fois votre locataire sorti de l’appartement, vous serez libre de décider de poursuivre ou non les poursuites pour les impayés. N’oubliez pas qu’une décision de justice est valable 10 ans. Même si vous doutez de la solvabilité de votre locataire aujourd’hui, vous pouvez toujours obtenir un jugement dans l’espoir qu’il redevienne solvable dans les 10 prochaines années. Le plus important est que vous vous soyez débarrassé de votre plus gros problème : l’occupation de votre bien par un locataire qui ne paie pas.
Pour tous ceux qui font face à des impayés, je vous recommande d’essayer cette méthode très simple qui a permis à plusieurs reprises de se débarrasser des locataires mauvais payeurs. J’espère que vous n’aurez pas à faire face à une telle situation avec vos locataires.
Bons investissements !
Cyril
