Le viager est un type de transaction immobilière qui permet à une personne âgée de vendre son bien tout en continuant à l’occuper jusqu’à son décès. Mais comment est fixé le prix d’un viager ? Dans cet article, nous vous dévoilons les secrets pour calculer ce prix de manière juste et équitable.
Le paiement d’un bouquet
Le prix d’un viager est généralement composé de deux éléments : le bouquet et la rente. Le bouquet représente 20 % à 30 % du prix du bien sur le marché. Ensuite, des tables de mortalité similaires à celles utilisées par les assureurs sont utilisées pour calculer la rente. Ces tables permettent de déterminer les coefficients diviseurs qui seront utilisés pour obtenir la rente.
Le principe du calcul de la rente viagère est le suivant : si le vendeur décède au terme de son espérance de vie moyenne, il sera payé intégralement du prix normal de son logement. En revanche, s’il vit plus longtemps, l’acheteur paiera plus que la valeur réelle du logement et fera donc une mauvaise affaire. À l’inverse, si le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l’acheteur paiera finalement moins que la valeur réelle du bien.
Il est important de noter que la sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner des conséquences fiscales ou des actions en nullité de la part du vendeur et de ses héritiers.
Exemple pratique
Prenons l’exemple de M. Martin, un homme de 80 ans qui a une espérance de vie d’environ 8,6 ans selon les tables de mortalité. Le coefficient diviseur correspondant à son âge est de 8,61. Ce coefficient est également utilisé pour les produits d’assurance qui assurent une rente viagère à l’investisseur.
Si M. Martin vend son bien en viager libre pour un prix de 200 000 euros, sa rente annuelle sera de 200 000 / 8,61, soit environ 23 228 euros par an, soit 1 935 euros par mois.
Cependant, si le viager est occupé, c’est-à-dire si M. Martin continue à habiter le bien, le montant de la rente sera moins élevé. En effet, la valeur du bien est diminuée en raison de l’absence de valeur d’usage pour l’acquéreur. Dans ce cas, il est nécessaire de décompter du prix du bien le montant des loyers qui auraient pu être perçus pour un bien équivalent en termes de superficie et de localisation.
Par exemple, si le loyer équivalent pour un bien similaire est de 800 euros par mois sur une période de 8 ans, la valeur à décompter sera de 76 800 euros (800 8 12). Ainsi, la valeur décotée du bien sera de 123 200 euros (200 000 – 76 800).
Si l’acquéreur verse un bouquet correspondant à 30 % de la valeur du bien sur le marché, soit 60 000 euros, alors la rente sera calculée à partir de la valeur décotée à laquelle le bouquet sera retranché.
Il est important de noter que si l’acquéreur ne paie pas la rente, le contrat peut prévoir une clause résolutoire permettant au vendeur de saisir le bien et de conserver les sommes déjà perçues à titre de dommages et intérêts. En revanche, le bouquet devra être restitué au débirentier.
Maintenant que vous connaissez les secrets pour fixer le prix d’un viager, vous pouvez envisager cette option pour vendre votre bien immobilier tout en profitant de ses avantages jusqu’à la fin de votre vie. N’oubliez pas de consulter des professionnels de confiance pour vous accompagner dans cette démarche importante.
