Louer au bon prix est l’une des clés pour combiner satisfaction des voyageurs et rentabilité. Mais quel prix pour votre location saisonnière ? Pour bien choisir votre tarif à la nuitée, mais aussi savoir le faire évoluer, adoptez les bons réflexes.
1. Définir son prix plancher
Le prix plancher est le prix minimum pour ne pas louer votre bien à perte. Il doit donc pouvoir couvrir toutes les dépenses entraînées par la location de courte durée. Pour le calculer, additionnez toutes les charges payées dans l’année pour assurer le fonctionnement du logement : crédit, assurance, taxes, charges de copropriété, eau, gaz, électricité, connexion internet… n’oubliez pas les frais d’entretien ou de jardinage, les services de nettoyage ou de dépannage, etc.
Une fois ces charges additionnées, vous obtenez le chiffre d’affaires minimal à réaliser sur l’année pour que votre logement s’autofinance. Divisez ce montant par 365 pour obtenir un tarif journalier. Attention, il ne s’agit que d’un prix minimal sous lequel vous ne pouvez pas louer sans perdre d’argent, pas d’un prix final, d’autant que vous ne louerez sans doute pas votre logement 365 jours par an.
2. Lister les tarifs de ses concurrents
Visitez les plateformes de location saisonnière pour identifier les logements équivalents au vôtre, tant en localisation qu’en surface ou en niveau de prestations. Affinez au maximum votre recherche afin de sélectionner des biens offrant le même nombre de chambres, de couchages, de salles de bain… mais aussi des équipements et un environnement immédiat similaires, du parking jusqu’à la proximité des attractions touristiques. Un appartement à cinq minutes de la plage ne sera pas mis en location au même prix qu’un appartement identique, mais situé à vingt minutes de la plage. Répertoriez ensuite les tarifs de ces biens afin de définir la fourchette dans laquelle se situe votre location saisonnière.
3. Solliciter des spécialistes
Vous peinez à vous situer ? Faites appel à une agence immobilière ou à une conciergerie spécialisée sur le secteur. Connaissant parfaitement le marché, l’offre et la demande, de bons professionnels vous permettront d’obtenir des tarifs précis pour chaque période de l’année. Libre à vous, ensuite, de les appliquer ou de les ajuster.
4. Utiliser les plateformes spécialisées
Elles sont souvent payantes, mais l’investissement peut avoir ses avantages. Connectés aux plateformes de location, des outils comme PriceLabs ou AirDNA ajustent vos tarifs en temps réel, en fonction de l’offre et de la demande. Il s’agit d’une tarification dynamique basée sur des algorithmes, qui prend en compte les évènements locaux, les saisons, le taux de remplissage, les tendances ou les prix du marché.
Airbnb inclut d’ailleurs une fonction de tarification intelligente, à activer ou désactiver depuis la section « prix par nuit » de l’annonce, encadrée par des tarifs minimum et maximum définis par le gestionnaire de l’annonce. Le reproche parfois fait à ces plateformes, en revanche, est la difficulté à contrôler la pertinence des tarifs proposés.
5. Éviter les excès
Ne surestimez pas votre logement, sous peine de perdre des réservations ou de décevoir les locataires. Même dans un quartier très recherché, un tarif trop élevé ne peut être justifié sans prestations d’exception, auquel cas elles doivent être clairement visibles dans l’annonce pour expliquer le prix en question. À l’inverse, ne sous-estimez pas non plus votre bien! Un prix trop bas peut paradoxalement inquiéter les voyageurs, redoutant une arnaque ou des défauts cachés.
6. Rester souple
Évitez le tarif unique à l’année et adaptez-le en fonction des grandes variables, comme le ferait un logiciel.
- Les périodes de vacances scolaires peuvent doubler le tarif de la nuitée sur les lieux touristiques ;
- Le weekend est souvent plus cher que la semaine, tout comme l’été en bord de mer ou l’hiver en montagne ;
- Une durée de séjour plus longue implique idéalement des tarifs dégressifs ;
- Un nombre important de voyageurs peut engendrer un surcoût ;
- En cas d’évènement exceptionnel à proximité, comme un match ou un festival, vous pourrez augmenter vos prix ;
- En cas de remplissage insuffisant, une promotion pourra s’avérer judicieuse ;
- Enfin, les services inclus ou non tels que le ménage ou les draps influent eux aussi sur les tarifs.
Conclusion ? N’hésitez pas à moduler raisonnablement vos tarifs en fonction des circonstances, tant que les variations sont justifiées et justifiables.
