Une fois que vous avez réalisé votre investissement immobilier, vous pourriez vous rendre compte des coûts réels liés à sa gestion. Ces frais peuvent être liés à une gestion déléguée trop chère par rapport à la rentabilité ou à une mauvaise optimisation fiscale de l’investissement. Nous allons vous donner 3 conseils pour optimiser votre gestion et votre fiscalité.
Privilégier la gestion directe de votre bien
En moyenne, pour une gestion déléguée, c’est-à-dire lorsque vous confiez intégralement la gestion de votre bien immobilier à une agence, celle-ci prélevera environ 7% des loyers mensuels et un mois de loyer en cas de mise en location. Ce pourcentage varie en fonction de la nature de l’agence. Les plateformes en ligne demandent en moyenne 3%, tandis qu’une agence locale peut demander jusqu’à 10%. Ces frais s’ajoutent généralement aux frais de comptabilité d’environ 700€ par an si vous passez par un cabinet comptable.
En plus des frais de gestion, il y a d’autres coûts tels que le remplacement d’un ballon d’eau chaude ou la réparation d’un dégât des eaux. Si vous êtes physiquement capable de gérer vous-même votre bien, nous vous conseillons de le faire. Cela vous permettra de reprendre le contrôle, d’être plus attentif et surtout de faire des économies considérables !
La gestion directe avec une assistance est préférable à la déléguer à une agence car vous serez plus vigilant sur les dépenses, vous reprendrez le contrôle de la gestion et vous ferez d’importantes économies.
Optimiser la fiscalité de votre bien locatif
Après avoir réalisé votre investissement, il est possible que vous ne soyez pas satisfait des performances de votre bien, que vous pensiez plus rentables. Nous nous concentrerons ici sur deux opérations permettant de réduire vos revenus fonciers, voire de les atténuer.
Le passage en meublé
Si vous louez un logement vide (hors régimes spéciaux de réduction d’impôt comme le dispositif Pinel), vous êtes soumis au régime réel ou micro. Si cette fiscalité n’est pas très avantageuse, celle du régime meublé le sera davantage ! En effet, le régime “micro-BIC” en meublé vous permet de déduire forfaitairement 50% des loyers encaissés pour calculer votre revenu imposable, contre 30% pour le régime “micro-foncier”.
Le régime fiscal le plus avantageux reste le régime des BIC au réel simplifié du loueur en meublé (LMP ou LMNP). En plus de déduire la quasi-totalité des charges réellement payées, ce régime vous permet d’amortir la valeur de votre actif immobilier, générant ainsi un résultat fiscal nul ou très proche de zéro !
De plus, les déficits liés aux charges seront également reportables pendant 10 ans sur les revenus locatifs à venir.
L’amortissement du bien immobilier suffit généralement à dépasser l’abattement forfaitaire de 50% du régime Micro. Il est donc très intéressant d’examiner les avantages de transformer votre location nue en meublée et d’utiliser le régime fiscal au réel.
Attention cependant, la souplesse contractuelle du meublé peut être à double tranchant. Si les baux de location nue sont de trois ans, ceux des meublés ne durent qu’un an. Cela peut entraîner un turnover plus fréquent en raison du type de locataires recherchant ce type de location. Il est donc primordial de valider la demande locative de meublé pour réussir votre transition.
La fiscalité de la location meublée est sans ambiguïté plus avantageuse qu’en location nue, sauf en cas de dispositif de réduction d’impôt. Pour basculer de la location nue à ce régime, vous devrez respecter un certain formalisme.
L’opération de déficit foncier
Dans cette opération, nous allons aborder le déficit foncier, qui concerne les investissements locatifs relevant du régime fiscal de la location nue et du régime d’imposition au réel.
Le déficit foncier permet de déduire de vos revenus fonciers les travaux de rénovation d’un nouveau logement locatif. Dans certains cas, ce déficit pourra être imputé sur le revenu brut global. Si les charges sont supérieures au revenu foncier, il y aura un déficit foncier. Dans ce cas, si le déficit provient d’autres charges que les intérêts d’emprunt, il pourra être imputé sur le revenu brut global dans la limite de 10 700€.
Si vous disposez d’un déficit foncier non utilisé (supérieur aux excédents de l’année de déclaration plus 10 700€ qui ont déjà été déduits du revenu global), celui-ci pourra être reporté et déduit pendant 10 ans sur vos revenus fonciers, ou 6 ans sur l’ensemble de vos revenus.
Cette opération vise donc à réduire la taxation de vos investissements locatifs qui génèrent des revenus fonciers trop élevés et donc fortement imposés.
Cependant, ce type de montage n’est pas facile à mettre en place. Il est conseillé de faire appel à un expert en investissement immobilier. Bien que complexe, cette opération peut être fiscalement très avantageuse dans certains cas. De plus, elle constitue un nouvel investissement et augmentera votre patrimoine immobilier !
