Intégrer un bien immobilier à une société civile immobilière (SCI) est un processus très intéressant et avantageux. Les SCI sont créées dans le but de gérer des biens immobiliers en commun. Elles peuvent soit être créées avec des biens déjà existants, soit acquérir de nouveaux biens immobiliers une fois qu’elles sont en activité. L’intégration d’un bien immobilier à une SCI permet à son propriétaire de céder la pleine propriété du bien en échange de parts sociales. La SCI se charge ensuite de la gestion du patrimoine, qu’il s’agisse de location commerciale, de location résidentielle ou de location saisonnière. Une grande variété de biens immobiliers peut ainsi être intégrée à une SCI, allant de la chambre d’étudiant à un parking, en passant par un immeuble de bureaux ou des logements saisonniers en bord de mer. Vous vous demandez comment procéder pour intégrer ces biens immobiliers à une SCI ? Laissez-moi vous expliquer.
Intégrer un bien immobilier à la création de la SCI ou après ?
Il est possible d’intégrer un bien immobilier à une SCI lors de sa création ou ultérieurement. Bien que les formalités diffèrent (voir ci-dessous), les conséquences juridiques sont les mêmes : la pleine propriété du bien immobilier est transférée à la SCI. L’intégration d’un bien immobilier dans une SCI a les mêmes effets qu’une vente, c’est-à-dire que le propriétaire cède tous les droits relatifs au bien à la SCI. Les associés qui s’engagent à apporter un bien immobilier à une SCI sont tenus de respecter cette obligation. Si le bien immobilier est apporté après la création de la SCI, il s’agit simplement d’un apport en nature. Dans tous les cas, l’augmentation du capital social se fait en échange de parts sociales pour le propriétaire qui apporte le bien. Il est important de noter que les effets de cet apport sont similaires à ceux d’une vente et que cet apport est considéré comme générant une plus-value. Contrairement aux autres types de sociétés, l’évaluation de cet apport en nature est réalisée par les associés eux-mêmes, ce qui les engage en termes de responsabilité s’ils sous-estiment ou surestiment la valeur du bien immobilier intégré à la SCI. Le propriétaire qui apporte son bien à la SCI est également soumis aux mêmes obligations et responsabilités que lors d’une vente, notamment en ce qui concerne la garantie des vices cachés et de la jouissance paisible pour l’acquéreur, en l’occurrence la SCI.
Quels coûts pour intégrer un bien immobilier à une SCI ?
Les coûts liés à l’intégration d’un bien immobilier à une SCI peuvent être relativement élevés. Comme pour une vente, un particulier doit s’acquitter de l’imposition forfaitaire de 19% sur la plus-value générée par l’apport du bien immobilier. Heureusement, de nombreux dispositifs d’abattement et d’exonération totale sont disponibles, notamment lors de l’apport d’une résidence principale ou en fonction de l’activité et de la qualité de l’apporteur (retraité, etc.). Si l’apport est réalisé par une société, celle-ci devra payer des droits d’enregistrement de 5%, bien que les particuliers et les micro-entreprises soient exonérés de ces droits pour l’apport de locaux professionnels et d’habitation, par exemple.
En réalité, les frais les plus élevés sont ceux liés à la rédaction des actes notariés. Deux options s’offrent à vous. La première consiste à intégrer le bien immobilier dès la création de la SCI, ce qui nécessite la rédaction des statuts par un notaire. La deuxième option consiste à rédiger les statuts sous forme privée, mais cela implique tout de même des frais notariés pour la rédaction de l’acte d’apport. En cas d’apport postérieur, il est possible de réaliser l’acte sous forme privée, mais il doit obligatoirement être joint aux minutes du notaire. C’est au notaire de calculer le montant de l’impôt sur la plus-value générée lors de l’apport. Il est donc important de prévoir ces frais, ainsi que d’autres obligations telles que les formalités de publicité.
Quelles formalités pour intégrer un bien immobilier à une SCI ?
Les formalités de publicité légale liées à la création d’une SCI sont relativement simples à remplir. De nos jours, des sites tels que Légaliste permettent de réaliser toutes ces formalités en ligne en quelques clics. Vous bénéficierez d’un choix automatique et adapté d’un journal d’annonces légales, ainsi que d’un accompagnement personnalisé pour la rédaction de l’annonce légale de création de la SCI, ce qui vous fera gagner du temps et des ressources précieuses. L’annonce légale contiendra toutes les informations essentielles telles que l’identité des dirigeants, la dénomination sociale, le capital social et le siège social de la société.
Cependant, lors de l’apport d’un bien immobilier à une société civile immobilière, il existe des formalités spécifiques à ne pas négliger. Il est obligatoire de transmettre toutes les informations relatives à l’apport de l’immeuble au service de la publicité foncière compétent. Cette obligation, tout comme la publicité légale en général, vise à garantir les droits des tiers. Sans transmission au service de la publicité foncière, l’apport du bien immobilier au capital de la SCI ne sera pas opposable aux tiers. Il s’agit donc d’une formalité d’une importance capitale.
Enfin, il faudra respecter le droit de préemption dont disposent les municipalités. En d’autres termes, les municipalités ont le droit spécial d’acquérir un immeuble avant tout autre acheteur potentiel et ainsi d’interrompre toute opération d’apport ou de vente. Il est donc indispensable de faire une “intention d’aliéner” à la mairie, qui aura deux mois pour y répondre. Passé ce délai, elle renonce à son droit de préemption et l’apport pourra se réaliser sans difficulté.
