Toute copropriété est tenue de désigner un syndic pour administrer ses activités. Habituellement, il s’agit d’un professionnel soumis à la loi Hoguet. Cependant, certaines petites copropriétés optent, souvent pour des raisons économiques, pour un syndic bénévole. Alors, comment procéder à la mise en place d’un syndic bénévole pour administrer une copropriété ?
Les conditions préalables :
Si les copropriétaires décident d’opter pour un syndic bénévole, ce dernier doit obligatoirement être membre de la copropriété : « Tout syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire d’un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu’il est amené à gérer ».
Le syndic bénévole n’est généralement pas rémunéré. Le copropriétaire qui endosse cette responsabilité doit en être conscient, car il aura les mêmes tâches à accomplir qu’un syndic professionnel. Ce rôle requiert disponibilité, accessibilité, et une bonne relation avec les autres copropriétaires.
À noter : bien que cela ne soit pas obligatoire, il est fortement recommandé au syndic bénévole de souscrire à une assurance responsabilité civile. En effet, comme le syndic professionnel, le syndic bénévole peut commettre des erreurs dans l’exercice de ses fonctions. Il est donc essentiel qu’il soit couvert par une assurance, dont les frais sont assumés par le syndicat des copropriétaires.
La mise en place du syndic bénévole :
Le syndic, même bénévole, doit être élu lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Il est désigné selon les mêmes modalités que le syndic professionnel : par la majorité des voix de tous les copropriétaires, c’est-à-dire la majorité de l’article 25. Si cette majorité n’est pas atteinte, un second vote peut être organisé : dans ce cas, le projet doit recueillir au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires. Le second vote se fait à la majorité de l’article 24, qui est la majorité des copropriétaires présents à l’assemblée. Ce dispositif permet de prévenir tout blocage institutionnel éventuel.
Les copropriétaires doivent avoir la possibilité de consulter plusieurs projets de contrat avant de voter. La mise en concurrence des contrats de syndic est une obligation du conseil syndical. Les projets de contrats doivent donc être accessibles à tous les copropriétaires avant ou au moment du vote.
Si cela concerne un changement de syndic, la question doit être inscrite à l’ordre du jour par l’ancien syndic de la copropriété, qui peut avoir été un professionnel.
Dans le cas d’une nouvelle copropriété et du premier syndic, c’est le promoteur qui le désigne. En effet, il n’y a aucun syndic en place pour inclure la question à l’ordre du jour. La désignation du syndic doit tout de même être validée lors de la première assemblée générale, et son contrat doit également faire l’objet d’une mise en concurrence.
Le copropriétaire souhaitant défendre la candidature d’un syndic bénévole pour la gestion de sa copropriété doit être en mesure de convaincre les autres copropriétaires. Dans ce but, il est recommandé de se familiariser avec notre article sur les avantages du syndic bénévole.
Important à savoir : le syndic bénévole doit obligatoirement posséder un compte bancaire distinct. Il s’agit ici d’éviter toute confusion avec les fonds personnels du copropriétaire qui exerce la fonction de syndic bénévole. Ce compte doit être ouvert au nom du syndicat des copropriétaires. Cette règle ne connaît aucune exception.
