Il est possible de souscrire un second crédit immobilier lorsque l’on a déjà un crédit. Toutefois, il convient de prendre en compte certains critères qui pourraient impacter votre demande de prêt immobilier.
Peut-on emprunter avec un crédit immobilier en cours ?
Plusieurs éléments seront attentivement étudiés pour évaluer votre demande de prêt immobilier avec un crédit en cours :
- État des lieux de votre patrimoine ;
- Attention particulière portée à votre capacité d’emprunt ;
- Étude de faisabilité de votre projet ;
- Choix d’un montage financier personnalisé selon votre profil emprunteur.
Je souhaite changer de résidence principale
Il n’est pas nécessaire de vendre votre résidence principale pour en acquérir une nouvelle. Vous pouvez acheter un nouveau bien immobilier et revendre ensuite votre première acquisition. Dans ce cas, le prêt relais peut être intéressant.
Un prêt relais vous permet d’emprunter une partie du montant du bien que vous souhaitez vendre, généralement entre 70 et 80%, afin de financer l’acquisition du nouveau bien. Le remboursement du prêt relais s’effectue grâce à la vente du bien.
Cependant, il est important de noter que le prêt relais a une durée limitée de 2 ans. Pendant cette période, votre banque vous facturera des intérêts intercalaires. Bien que le prêt relais soit une solution à court terme, il peut s’avérer plus coûteux qu’un prêt immobilier classique.
Je souhaite investir dans l’immobilier
Si vous souhaitez contracter un nouvel emprunt immobilier afin de générer des revenus locatifs, votre établissement bancaire réalisera une étude approfondie concernant la faisabilité de votre projet. En effet, votre budget et votre taux d’endettement détermineront votre capacité d’emprunt.
Le taux d’endettement correspond à la part de vos revenus nets mensuels que vous pouvez consacrer au remboursement de votre prêt. Autrement dit, pour calculer votre taux d’endettement, il est nécessaire de soustraire de vos revenus mensuels la somme de toutes vos charges fixes mensuelles. Le “reste” caractérise alors votre capacité d’emprunt.
Dans le cadre d’un investissement locatif, il est possible de bénéficier d’un calcul de taux d’endettement différentiel qui prend en compte le projet immobilier dans son ensemble. Les futurs revenus locatifs peuvent ainsi être intégrés dans le calcul du taux, augmentant ainsi votre capacité d’emprunt.
Je souhaite acheter une résidence secondaire
Contrairement à un investissement destiné à la location, l’acquisition d’une résidence secondaire n’est pas un projet fructueux pour vous ou votre banque. Sans revenus locatifs permettant de financer une partie de votre emprunt, vous devrez être en mesure de supporter votre premier emprunt en plus des dépenses associées à cette résidence : charges fixes, taxes, entretien, etc.
Il est préférable de privilégier les investissements immobiliers dans des régions présentant un réel potentiel pour la location occasionnelle et où l’attractivité immobilière est forte, ce qui garantit une revente rapide. Le choix de l’emplacement est donc primordial, car les conditions de prêt accordées pourraient être plus avantageuses si votre résidence secondaire est située dans un lieu touristique.
Propriétaire : Comment procéder pour la demande de mon deuxième prêt immobilier ?
Le meilleur moyen de faire une demande pour un second emprunt immobilier est de vous rapprocher de votre banque ou de faire appel à un courtier.
Calculer votre capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt correspond au montant maximum qu’une personne peut emprunter en fonction de ses revenus et de ses charges, sur une période donnée, mais pas seulement.
Elle est également conditionnée par :
- Le montant de l’apport ;
- La durée du prêt ;
- Le taux du crédit ;
- Le type de bien à acheter ;
- Le montant des frais de notaire ;
- Le profil de l’emprunteur ;
- Le taux d’endettement.
Pour la calculer, il convient d’appliquer la formule suivante :
Taux d’endettement = montant du prêt et des charges fixes x 100 / revenus nets.
Les banques n’accordent pas d’emprunt si le taux d’endettement dépasse 33% ou si le reste à vivre est insuffisant. Le reste à vivre correspond à la somme qui vous reste une fois que la mensualité d’emprunt et les charges fixes sont payées. Le reste à vivre représente le minimum nécessaire pour subvenir aux dépenses du quotidien telles que la nourriture, l’habillement, les transports, les loisirs, etc.
Faire appel à un courtier pour la faisabilité de votre projet
Faire accompagner et conseiller par un courtier est un moyen de mettre toutes les chances de votre côté. Son expertise est alors à votre service pour :
- Trouver les meilleurs taux d’emprunt ;
- Réaliser le montage administratif complexe ;
- Négocier auprès des banques ;
- Mettre en valeur votre profil et votre projet.
La garantie hypothécaire : Une aide au financement de votre nouveau projet
Il est possible d’utiliser votre résidence principale comme garantie hypothécaire pour obtenir un second emprunt immobilier. La valeur du bien est alors estimée par un expert immobilier. Cette estimation permettra de déterminer la quotité hypothécaire concédée pour le prochain emprunt. Certaines banques peuvent accorder jusqu’à 80% de la valeur du bien immobilier.
Par exemple, une quotité hypothécaire de 60% pour un bien immobilier déjà acquis d’une valeur de 300 000 € signifie que vous pourrez obtenir la somme de 180 000 € afin de réaliser une nouvelle acquisition.
Que faire si mon dossier ne passe pas auprès des banques ?
Si votre demande d’emprunt n’est pas acceptée par votre établissement bancaire, plusieurs options s’offrent à vous.
Vendre votre premier bien
Vous pouvez vendre votre premier bien afin de solder votre emprunt. Selon le reste dû, vous pouvez réinvestir la plus-value (le cas échéant) dans votre apport. Une fois libéré des remboursements de votre premier crédit, vous pourrez envisager une nouvelle acquisition.
Revoir votre nouveau projet à la baisse
Si votre demande de crédit n’est pas retenue, cela signifie que la banque estime que votre taux d’endettement est trop élevé et/ou que le reste à vivre est insuffisant compte tenu de la structure de votre ménage. N’hésitez pas à demander à votre conseiller bancaire quel montant vous seriez susceptible d’obtenir. Avec cette somme, vous saurez quels biens sont à votre portée et vous pourrez vous lancer dans l’acquisition d’une deuxième résidence.
Le regroupement de crédits : une alternative pour réduire votre taux d’endettement
Le regroupement de crédits permet de réunir tous vos emprunts en un seul, ce qui peut réduire le montant global des mensualités. Cette solution permet notamment de diminuer le taux d’endettement et de maintenir un reste à vivre suffisant, tout en envisageant de nouveaux projets. Cependant, il est préférable d’entamer cette démarche avec l’accompagnement d’un courtier, car les banques examinent attentivement toutes les demandes de regroupement de prêts.
Envisagez l’investissement locatif si vos revenus vous le permettent
L’investissement locatif peut être réalisé dès votre premier achat immobilier ou lorsque vous êtes déjà propriétaire. Cependant, cette opération peut s’avérer fructueuse à condition que votre situation financière vous le permette et que votre projet soit soigneusement réfléchi.
Voici les différentes étapes à suivre pour monter un dossier en vue de réaliser un investissement locatif :
- Soignez vos comptes avant de faire une demande : une bonne gestion de vos comptes en banque, le respect des échéances, l’absence de découvert et de retard de paiement rassurent les banques.
- Préparez votre dossier avec soin : un dossier complet et bien organisé démontre votre organisation et votre sérieux.
- Élaborez votre plan de financement : l’étude de vos ressources et des coûts liés à votre projet vous permettra de définir avec votre conseiller bancaire les modalités de remboursement du crédit.
- Faites appel à un professionnel : un courtier professionnel vous conseillera tout au long de votre projet. Il vérifiera la complétude de votre demande et négociera pour vous le meilleur taux.
Cette version améliorée de l’article original devrait capter l’attention du lecteur tout en lui apportant des informations utiles et intéressantes.
