Vous rêvez d’acheter votre propre maison mais ne disposez pas d’économies pour constituer un apport personnel ? Pas de panique ! Il est possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport. Cette solution est particulièrement attrayante pour les locataires qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale sans avoir à financer l’achat avec les fonds provenant de la vente de leur précédent bien immobilier.
Est-il possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport ?
Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif plutôt que l’acquisition de votre résidence principale ou secondaire, certaines banques peuvent accepter de vous accorder un prêt sans apport. Elles misent sur le fait que les loyers perçus serviront à rembourser les mensualités du crédit. On appelle cela un prêt à 110%. Cependant, il est relativement rare d’obtenir un prêt de ce type. Il est réservé aux emprunteurs disposant d’un patrimoine solide et d’un reste à vivre important. Les banques exigent également des garanties plus solides pour pallier l’absence d’apport.
Pour éviter les surprises désagréables, il est préférable de prévoir un “matelas de sécurité” pour faire face à d’éventuels problèmes tels que des périodes de vacance locative ou des loyers impayés. Vous devez également mettre de l’argent de côté pour anticiper d’éventuels travaux de copropriété tels que la réparation de la toiture, le ravalement de façade, le changement de la chaudière, ou la réfection des parties communes. Ces dépenses peuvent survenir de manière imprévue et représenter un investissement de plusieurs milliers d’euros. Acheter un bien immobilier neuf peut réduire la probabilité de ces travaux à court et moyen terme.
Qui peut bénéficier d’un prêt immobilier sans apport ?
Trois catégories d’emprunteurs peuvent être concernées par un prêt immobilier sans apport :
Les primo-accédants qui réalisent leur premier achat immobilier et ne disposent pas encore d’un capital provenant de la vente de leur précédent bien. Il existe de nombreuses aides à l’accession à la propriété qui permettent à ces ménages de concrétiser plus facilement leur projet immobilier, sous conditions. Le prêt à taux zéro (PTZ) fait partie des principales aides à l’accession en France.
Les investisseurs qui souhaitent maximiser l’effet de levier du crédit en obtenant un prêt immobilier d’un montant maximum. Certains investisseurs choisissent de réaliser une opération dans laquelle les loyers perçus compensent intégralement le montant de la mensualité de crédit. L’achat immobilier à crédit permet également aux propriétaires investisseurs de bénéficier de la déductibilité des intérêts d’emprunt.
Les jeunes acheteurs. Les jeunes acquéreurs peuvent appartenir à l’une ou l’autre des deux catégories précédentes. Généralement, les jeunes acheteurs ne sont pas encore insérés dans la vie active ou viennent de démarrer leur premier emploi. Ils n’ont donc pas encore eu le temps d’accumuler suffisamment d’épargne pour constituer un apport personnel. Dans ce cas, un prêt immobilier sans apport peut constituer une bonne opportunité pour se lancer dans l’immobilier. Il existe cependant d’autres solutions, telles que l’achat d’un appartement avec les parents dans le cadre d’une société civile immobilière (SCI) ou les droits à prêts issus du plan d’épargne logement (PEL) des parents.
Comment obtenir un prêt immobilier sans apport ?
Pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier sans apport, voici quelques éléments à mettre en avant :
Si vous êtes jeune, mettez en avant votre âge. Un banquier sera plus enclin à vous accorder un prêt sans apport si vous avez 30 ans plutôt que 50. En avançant en âge, le fait de ne pas avoir d’économies est moins bien perçu. De plus, la banque sait que vos revenus augmenteront progressivement, ce qui offre des opportunités de ventes additionnelles.
Mettez en avant la stabilité de votre situation professionnelle. Les banques apprécient les clients en CDI et dans la même entreprise depuis longtemps. Si vous disposez de compétences très recherchées, cela peut également jouer en votre faveur. Cependant, des changements d’emploi fréquents peuvent signaler une instabilité professionnelle.
Démontrez que votre reste à vivre, c’est-à-dire la somme qui vous reste pour couvrir vos dépenses courantes (nourriture, impôts, assurances, loisirs…), est suffisant une fois votre mensualité remboursée. Partagez votre budget mensuel avec votre banquier pour lui donner une idée de vos dépenses récurrentes. Cela montre que vous abordez votre demande de crédit avec sérieux.
Choisissez une mensualité proche de votre loyer actuel. Les établissements de crédit préfèrent que le montant de votre mensualité soit similaire à celui de votre loyer actuel pour s’assurer de votre capacité à rembourser. N’oubliez pas que les propriétaires doivent supporter de nouvelles charges, comme la taxe foncière ou les gros travaux. Vous pouvez estimer la mensualité que vous pouvez vous permettre grâce à notre calculette de capacité d’emprunt.
Ne dépensez pas inutilement en choisissant de ne pas souscrire l’assurance emprunteur proposée par la banque et en optant pour une délégation d’assurance. Cela permet de réaliser des économies substantielles.
Assurez-vous que le bien immobilier a une valeur intrinsèque et se valorisera avec le temps. Cela rassurera votre banquier quant à la possibilité de récupérer ses fonds en cas de défaillance de votre part.
Pourquoi emprunter sans apport ?
Opter pour un prêt sans apport présente certains avantages. Tout d’abord, cela vous permet de ne pas engager toutes vos économies dans votre achat immobilier. Il est recommandé d’avoir l’équivalent d’au moins trois mois de dépenses courantes pour faire face aux imprévus, mais aussi pour vous faire plaisir sans vous soucier de votre épargne.
En parallèle, il peut être plus intéressant d’épargner plutôt que de dépenser votre argent en apport afin de bénéficier d’un taux de rémunération plus élevé. Si le taux d’intérêt de votre épargne est supérieur au taux du crédit que vous pouvez obtenir, il est préférable d’emprunter le montant maximum.
L’importance de l’apport personnel pour rassurer les banques
Si emprunter sans apport peut être intéressant, il ne faut pas négliger pour autant l’apport personnel. Celui-ci présente deux avantages principaux :
Il réduit le montant de vos mensualités, limitant ainsi votre endettement et vous permettant de concrétiser d’autres projets. Par exemple, vous pourriez avoir envie d’acheter une maison de vacances ou de réaliser un investissement locatif ultérieurement.
Il rassure votre banquier quant à votre capacité à rembourser votre prêt. L’existence d’une épargne personnelle démontre votre capacité à mettre de l’argent de côté régulièrement. La présence d’un apport personnel renforce la solidité de votre dossier, évitant de financer votre acquisition uniquement par le crédit immobilier.
Il est important de souligner que les organismes de crédit demandent généralement un apport au moins égal à 10% du montant de l’acquisition pour couvrir les frais liés à l’achat du bien. Sans apport, vous devrez convaincre votre banquier avec d’autres arguments.
En conclusion, emprunter sans apport est possible mais cela nécessite une bonne préparation et la mise en avant d’autres éléments pour rassurer votre banquier. L’apport personnel reste un atout important pour obtenir un prêt immobilier, mais il existe des alternatives pour réaliser votre projet sans apport.
