Les investissements locatifs sont de plus en plus prisés, et les banques accordent volontiers des prêts pour financer ces projets. Cependant, obtenir un prêt pour un investissement locatif peut parfois être complexe en raison des méthodes de calcul utilisées par les banques. Dans cet article, nous vous expliquerons comment emprunter pour investir dans l’immobilier locatif et vous donnerons des conseils pour faciliter votre demande de prêt.
La méthode de calcul des banques
Lorsque vous demandez un prêt pour investissement locatif, vous cumulez deux crédits : celui pour votre résidence principale et celui pour le nouveau bien que vous souhaitez acquérir. La capacité de remboursement est donc un élément clé pris en compte par les banques.
Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) oblige les banques à ne plus pratiquer la compensation des revenus, également appelée méthode différentielle. Cette règle s’applique à tous les dossiers de crédit pour investissement locatif, à quelques exceptions près. Ainsi, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35% de vos revenus après impôts, incluant les cotisations de l’assurance emprunteur.
Comment contourner le HCSF ?
Si vous investissez en tant que professionnel, certaines banques considéreront que vous ne tombez pas dans le même cadre juridique que les particuliers, pour lesquels les règles sont maintenant strictes. Pour être considéré comme professionnel, il faut être imposé à l’Impôt sur les Sociétés. Cela peut être réalisé en investissant via une SCI ou une société commerciale (SAS ou SARL) imposée à l’IS. Une autre option est la création d’une holding qui détient des SCI transparentes fiscalement.
Cependant, il est important de noter que ces techniques avancées nécessitent une bonne compréhension des aspects juridiques et financiers, ainsi qu’un accompagnement adéquat. De plus, la création et la gestion de sociétés ont un coût, et ces montages sont généralement plus intéressants pour des investissements importants.
Calcul du taux d’endettement
Lorsque vous demandez un prêt immobilier locatif, les banques prennent en compte certains éléments dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Elles considèrent généralement 70% du loyer que vous allez percevoir comme “le revenu locatif net”. Cette marge de sécurité permet de couvrir les charges de copropriété, les frais d’exploitation et la taxe foncière.
Il est important de montrer à la banque que vous connaissez le marché immobilier et que vous avez pris en compte les loyers actuels pratiqués dans votre région. Vous pouvez consulter les sites spécialisés pour obtenir les informations nécessaires. Par exemple, si vous envisagez d’acheter de l’ancien, vous pouvez consulter les loyers moyens sur seloger.com ou locservice.fr. Si vous préférez investir dans le neuf pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, consultez les plafonds de loyers applicables.
Bien négocier le taux de l’assurance emprunteur est crucial
En plus de la remontée des taux, il faut également prendre en compte le coût de l’assurance emprunteur dans votre taux d’endettement. Le coût de cette assurance est généralement calculé sur le montant total à assurer et peut rapidement faire augmenter vos mensualités.
Il est donc important de comparer les offres du marché et de négocier le taux de votre assurance emprunteur. Depuis la loi Lemoine, vous avez le droit de changer d’assurance à tout moment, ce qui vous permet d’obtenir un taux plus avantageux. N’hésitez pas à vous renseigner sur les différentes options et à demander des devis auprès de plusieurs assureurs pour choisir la meilleure offre.
La possibilité de passer par une agence d’investissement locatif clé en main
Si vous souhaitez optimiser vos chances d’obtenir un prêt pour votre projet d’investissement locatif, vous pouvez envisager de vous faire accompagner par une agence spécialisée. Les agences d’investissement locatif clé en main vous aident à définir votre budget, à trouver le bien qui correspond à vos attentes et à constituer un dossier solide pour convaincre la banque.
Ces agences ont une bonne connaissance du marché immobilier et peuvent vous guider dans votre démarche d’investissement. Elles sont en mesure de vous proposer des biens adaptés à votre profil et à vos objectifs financiers. Cependant, il est important de faire une sélection rigoureuse et de choisir une agence réputée et expérimentée.
Le profil pour investir dans le locatif
Les banques analysent minutieusement le profil des emprunteurs avant d’accorder un prêt. Elles cherchent à évaluer le risque de non-remboursement et privilégient les personnes qui ont une capacité de remboursement solide.
Le contrat à durée indéterminée (CDI) est largement plébiscité par les banques, car il est considéré comme une garantie de stabilité financière. Cependant, il est possible d’obtenir un prêt même si vous êtes en contrat à durée déterminée (CDD) ou si vous êtes entrepreneur. Dans ces cas, il vous faudra démontrer une stabilité de revenus sur au moins deux ans.
La gestion de vos comptes est également un critère important pour les banques. Elles cherchent à voir que vous gérez vos finances de manière responsable et que vous ne rencontrez pas de difficultés financières. Il est donc essentiel d’avoir des comptes bien gérés, d’éviter les découverts et de constituer une épargne de précaution.
Les questions à se poser avant d’emprunter
Avant de vous lancer dans un projet d’investissement locatif, il est important de vous poser les bonnes questions. Voici quelques éléments à considérer :
- Prêt in fine ou amortissable ? Le choix dépend de votre stratégie patrimoniale et de votre situation financière. Le prêt in fine offre des mensualités plus faibles, mais il est plus coûteux en termes d’intérêts et nécessite un apport important.
- Taux fixe ou taux variable ? En fonction de l’évolution du marché, il peut être plus avantageux d’opter pour un taux fixe ou un taux variable. Les taux fixes offrent une stabilité des mensualités, tandis que les taux variables peuvent être intéressants lorsque les taux d’intérêt sont élevés.
- Avec ou sans apport ? Les prêts pour investissement locatif sont généralement accordés sans apport personnel. Cependant, vous pouvez choisir d’injecter une partie de votre épargne dans votre projet pour réduire le montant emprunté. Il est important de comparer les taux de rendement entre conserver votre épargne sur un support bancaire ou l’investir dans l’immobilier.
- Pourquoi faire un crédit plutôt que payer cash ? L’effet de levier est un avantage majeur de l’investissement locatif. En empruntant, vous pouvez maximiser votre retour sur investissement. De plus, conserver votre épargne pour d’autres projets peut être une stratégie financière plus prudente.
Passer par un courtier pour obtenir votre crédit ?
Les courtiers immobiliers sont de plus en plus sollicités par les emprunteurs. Leur rôle est d’accompagner les particuliers dans leur recherche de prêt en comparant les offres disponibles sur le marché. Ils peuvent vous aider à constituer un dossier solide et à négocier les meilleures conditions auprès des banques.
Faire appel à un courtier peut être particulièrement intéressant si vous êtes un primo-accédant, si vous avez un dossier complexe ou si vous n’avez pas une relation privilégiée avec votre banquier. Cependant, il est important de choisir un courtier de confiance et de comparer les offres pour trouver le meilleur partenariat possible.
En conclusion, obtenir un prêt pour un investissement locatif peut être facilité en comprenant les méthodes de calcul des banques et en préparant soigneusement votre dossier. Vous pouvez également vous faire accompagner par des professionnels pour maximiser vos chances d’obtenir le financement nécessaire à la réalisation de votre projet immobilier locatif.
