Le marché immobilier attire de plus en plus d’investisseurs, car l’acquisition de biens destinés à la location offre une rentabilité intéressante. Cependant, il y a certaines conditions à prendre en compte pour éviter les risques de pertes. Que ce soit en termes de coût d’achat ou de choix des locataires, il est essentiel d’établir un calcul précis de votre rendement locatif. De plus, définir vos objectifs est crucial pour élaborer un plan d’action efficace. Comment mesurer votre rentabilité ? Comment déterminer le taux de rendement locatif approprié pour votre investissement ? Et quelles sont les villes où la demande locative est forte ? Nous répondrons à ces questions dans cet article.
La différence entre la rentabilité, le rendement et le retour sur investissement
On parle rarement de retour sur investissement, sauf dans le domaine de l’investissement locatif. En effet, la plupart des placements sont évalués en fonction du rendement sur capital investi (RCi).
La rentabilité locative
Dans le marché immobilier, la rentabilité locative est un sujet important. Pour calculer la rentabilité par rapport à votre investissement immobilier, vous devez prendre en compte tous les loyers ou revenus que vous avez obtenus grâce à votre investissement, ainsi que les dépenses engagées (charges locatives, frais de notaire, coûts des travaux, etc.).
Il n’est pas judicieux de parler immédiatement du retour sur investissement. En effet, il n’est possible de connaître le rendement total de votre investissement locatif qu’en le revendant. Il concerne principalement la plus-value apportée au bien.
En revanche, l’indicateur le plus couramment utilisé dans le marché de l’investissement locatif est le rendement locatif. Il vous permet d’évaluer votre rentabilité dans un investissement locatif. Pour cela, vous devez connaître votre flux de trésorerie annuel et le loyer que vous allez percevoir.
Le flux de trésorerie annuel est calculé en divisant le revenu net (avant impôts) par le montant initial investi. Cela vous indiquera combien votre investissement locatif vous a rapporté. Généralement, pour les investisseurs immobiliers, un bon rendement locatif se situe entre 5 et 10 %.
Le rendement locatif
En termes bruts, le rendement locatif est une évaluation immobilière importante. Il vous permet d’exclure les biens immobiliers qui ne correspondent pas à vos attentes. Ainsi, les investisseurs immobiliers prennent en compte deux types de rendements locatifs.
Le premier est le rendement locatif brut, qui concerne le rendement du capital investi en fonction du montant total investi. Il diffère du rendement locatif retour sur investissement (ROI) en remplaçant la différence entre les revenus et les dépenses de location par le flux de trésorerie annuel avant impôts.
Le calcul est donc le suivant : Rendement locatif brut = flux de trésorerie annuel avant impôts / montant total investi × 100.
Le rendement locatif brut varie en fonction de vos objectifs. Cependant, il est généralement considéré comme bon s’il se situe entre 4 % et 8 %.
Ainsi, le marché de l’immobilier offre des rendements locatifs bruts variés en fonction des villes. À Paris, il est en moyenne de 3,5 %. Bien que les revenus soient importants, les charges locatives peuvent également être élevées. En revanche, Marseille affiche un rendement brut assez élevé, généralement entre 5 et 9 %.
La rentabilité locative après 10 ans d’acquisition d’un appartement s’élève à 21 957 euros.
Il est à noter que vous pouvez utiliser un simulateur en ligne pour calculer votre taux de rendement locatif. Il vous suffit d’indiquer les prix et les montants nécessaires au calcul.
Le bon retour sur investissement
Mais à quel moment parle-t-on de retour sur investissement ? Ce terme revêt une grande importance au moment de l’achat d’un bien immobilier. Il mesure comment votre argent fructifie en fonction des possibilités d’investissement, comme le marché boursier. Le retour sur investissement permet de comparer les rendements de différents investissements, vous aidant ainsi à faire le meilleur choix. Le calcul se fait en divisant le rapport entre les bénéfices de l’investissement et le coût de l’investissement.
Il est donc judicieux de choisir un bien immobilier présentant un retour sur investissement positif et élevé. Cela vous permettra de couvrir les frais de gestion locative, les travaux de rénovation et d’augmentation de la plus-value, qui est une source importante de bénéfices en cas de vente immobilière. De plus, si vous envisagez de contracter un prêt auprès de votre banque, le retour sur investissement sera une garantie pour cette dernière.
En général, les anciens biens immobiliers dans les villes et quartiers moins prisés offrent des retours sur investissement plus élevés. Ces logements nécessitent souvent des travaux, mais ils offrent la possibilité de réaliser une plus-value tout en réduisant le risque de vacance locative ou en augmentant les loyers. De plus, les prix des appartements dans ces villes sont moins élevés.
En conclusion, le retour sur investissement fait partie des éléments d’évaluation de la qualité de votre investissement immobilier. Vous devez également prendre en compte d’autres indicateurs tels que le taux d’intérêt (pour un prêt bancaire), le flux de trésorerie et le taux de rendement locatif. Évaluez également tous les risques potentiels liés au logement, aux locataires, aux loyers, à la gestion locative, etc.
Obtenir un rendement locatif optimal en fonction de votre objectif
D’autres indicateurs peuvent rendre un placement financier moins rentable en termes de retour sur investissement, mais ils peuvent être attrayants car ils répondent à vos objectifs. Il est donc important de tenir compte de ces objectifs pour obtenir un bon rendement locatif.
Le crédit immobilier
L’un des objectifs des investisseurs est de contracter un prêt bancaire. Il est rare qu’un investisseur puisse acheter un bien immobilier comptant, surtout à Paris, à moins d’avoir un budget d’au moins 200 000 euros. Si vous souhaitez autofinancer votre investissement locatif à partir d’un rendement brut de 8 %, vous devez vous occuper de la gestion locative vous-même et ne pas faire appel à une agence. Vous devez également prévoir tous les frais et gérer vous-même la vacance locative.
Il est important de savoir que l’investissement immobilier est le seul moyen d’obtenir un prêt bancaire. Pour cela, votre flux de trésorerie doit être optimal. Les institutions financières doivent s’assurer que vous serez en mesure de rembourser votre prêt en temps voulu grâce aux futurs loyers. Il est donc nécessaire de calculer votre capacité d’autofinancement à partir de la location de votre bien immobilier (appartement, studio, maison, etc.). Vous devez prouver que le risque de vacance locative est minime et que vous pouvez rembourser le prêt grâce à vos autres revenus en dehors de l’investissement immobilier. C’est pourquoi le calcul d’un bon rendement locatif est essentiel. Vous pouvez utiliser un simulateur de prêt immobilier pour calculer les mensualités de votre crédit.
Les avantages fiscaux
L’investissement immobilier locatif peut offrir des avantages fiscaux intéressants. Les investisseurs ont souvent tendance à parler du dispositif de défiscalisation Pinel. Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant à 12 % du montant investi dans l’achat d’un appartement neuf, à condition de le louer pendant au moins six ans.
De plus, cette réduction d’impôt peut atteindre 18 % si la location dure plus de neuf ans, voire 21 % pour un bail de douze ans. Cependant, ce dispositif comporte plusieurs limitations, notamment en ce qui concerne le montant pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt. Il est limité à 300 000 euros et 5 500 euros par mètre carré, en fonction de la ville choisie pour l’investissement immobilier. Vous pouvez également bénéficier de ce dispositif en investissant dans l’ancien, à condition de rénover le bien comme s’il était neuf.
Pour les biens immobiliers anciens, la loi équivalente à la loi Pinel est la loi Denormandie. Pour une défiscalisation précise, les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) offrent de nombreux avantages et une grande flexibilité. Il s’agit d’un système dans lequel vous investissez dans des parts de SCPI et recevez des bénéfices chaque mois, trimestre ou année.
