L’investissement LMNP (loueur en meublé non professionnel) offre de nombreux avantages en matière de location meublée, tout en permettant une optimisation fiscale. L’amortissement constitue l’un des atouts essentiels à prendre en compte lors de l’achat immobilier destiné à la location. Mais en quoi consiste ce dispositif locatif ? Et comment permet-il d’optimiser la fiscalité sur les revenus tirés de la location ?
Qu’est-ce que l’amortissement ?
L’amortissement est un mécanisme comptable visant à évaluer la dépréciation de la valeur d’un bien sur une certaine durée. En d’autres termes, il s’agit de répartir, de manière systématique, le montant amortissable d’un actif en fonction de son utilisation. Cette répartition permet de traduire le rythme de consommation des avantages économiques attendus de cet actif. Sur le plan fiscal, l’amortissement réduit la base imposable, ce qui entraîne une diminution de la fiscalité pour le bénéficiaire, qu’il s’agisse d’une entreprise ou d’un investisseur particulier.
Le LMNP avec amortissement : qu’est-ce que c’est ?
Le dispositif du loueur en meublé non professionnel consiste à acquérir un bien immobilier et à le louer meublé. Ce régime fiscal est réservé aux investisseurs. Lorsque l’investisseur est imposé selon un régime réel, il est possible de déduire le prix d’achat des biens. Les dépenses engagées, qu’il s’agisse de l’acquisition du bien immobilier lui-même ou du mobilier qui le garnit, sont étalées dans le temps. La perte de valeur est assimilée à une dépense fictive qui est déduite chaque année. Par exemple, si vous avez acheté une maison ancienne, les installations électriques intérieures se détériorent au fil des ans. Tôt ou tard, des travaux de rénovation devront être réalisés. Dans le cadre du LMNP avec amortissement, vous pouvez déduire chaque année une fraction du montant total des travaux nécessaires pour remettre en état les circuits électriques de la maison.
Pour bénéficier de la déduction du montant des amortissements grâce au LMNP, il est nécessaire d’inscrire les biens amortis à l’actif du bilan. On parle alors d’”actif immobilisé”.
Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?
Lorsque vous louez un bien meublé, vous percevez des revenus mais devez également acquitter des charges. L’amortissement peut être assimilé à une charge. Dans le cadre de l’amortissement en LMNP, deux types de dépenses sont déductibles :
- Les dépenses d’un montant important effectuées au cours de l’année civile. Cela englobe l’acquisition de gros éléments de mobilier, les travaux d’intérieur ou encore les opérations lourdes de rénovation telles qu’un ravalement de façade. Les éléments meublants d’une valeur inférieure à 500 € HT (ou 600 € TTC) ne sont pas considérés comme des immobilisations et sont directement comptabilisés en charges.
- La valeur de l’actif, c’est-à-dire la valeur du bien immobilier mis en location. L’amortissement de la valeur de l’actif est calculé selon un barème précis. Il est également possible de déduire les frais d’agence et les frais d’acte.
Le LMNP avec amortissement présente de nombreux avantages, mais ce dispositif locatif peut être complexe pour ceux qui ne maîtrisent pas cet outil. Il est donc fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable, bien qu’il ne soit pas obligatoire.
Quelle est la durée d’amortissement en LMNP ?
L’amortissement commence l’année où vous devenez propriétaire du logement et est constaté chaque année. La durée d’amortissement varie en fonction de chaque composante du bien. En règle générale, il est possible d’amortir jusqu’à 85 % de la valeur de l’actif, les 15 % restants correspondant au prix du foncier qui n’est pas amortissable. Cette durée d’amortissement est en moyenne de 30 ans, mais il est important de prendre en compte la durée d’amortissement spécifique à chaque composante du bien.
Comment calculer l’amortissement d’un bien en LMNP ?
Pour calculer l’amortissement d’un bien en LMNP, il suffit de diviser la valeur d’origine du bien loué par le nombre d’années d’utilisation. La formule de calcul est la suivante :
Montant de l’amortissement en LMNP = valeur du bien immobilier x valeur d’amortissement / durée d’amortissement.
Par exemple, si vous avez acquis un bien d’une valeur de 250 000 € avec un taux d’amortissement moyen de 85 % sur une durée de 30 ans, le montant de l’amortissement sera de : 250 000 € x 85 % / 30 = 7 083 €.
Peut-on amortir le mobilier d’un bien en LMNP ?
Les éléments de mobilier sont amortissables selon les règles de droit commun. Ils incluent tous les éléments mis à la disposition du locataire, tels que le lit, la table et les chaises, le canapé, les rangements (armoires, étagères…) ou les meubles de cuisine. La durée d’usage fixée par l’administration fiscale pour amortir le mobilier est généralement de 10 ans, mais les loueurs en meublé amortissent le plus souvent le mobilier sur une durée comprise entre 5 et 7 ans.
Par exemple, la durée d’amortissement d’une télévision est de 5 ans, ce qui signifie que vous pourrez déduire 20 % de sa valeur chaque année pendant 5 ans pour amortir 100 % de la valeur du mobilier HT.
Il est également recommandé de faire appel à un expert-comptable pour calculer l’amortissement du mobilier en LMNP, tout comme pour les immeubles.
Quelle est la limite d’amortissement en LMNP ?
La déduction de l’amortissement est plafonnée : la quote-part d’amortissement déductible ne peut pas dépasser la différence entre le montant total des loyers et les autres charges liées à l’activité de LMNP. Pour calculer cette limite, il suffit d’appliquer la formule suivante :
Maximum d’amortissement admis en déduction = total des loyers – total des charges.
Il est important de noter que l’amortissement ne peut pas générer de déficit. Cependant, les amortissements non déduits peuvent être reportés sur les années suivantes sans limitation de durée. Pour suivre ces amortissements non déduits, il est nécessaire de tenir un tableau de suivi qui doit être joint à la déclaration de résultats. Le report des amortissements prend fin automatiquement en cas de vente du logement loué meublé ou d’arrêt de la mise en location.
Pour résumer, le LMNP avec amortissement est un dispositif locatif avantageux qui permet une optimisation de la fiscalité. Bien que complexe, il peut être maîtrisé avec l’aide d’un expert-comptable. N’oubliez pas de prendre en compte la durée d’amortissement spécifique à chaque composante du bien et de respecter les limites de déduction pour éviter tout problème avec l’administration fiscale. Le LMNP reste une option intéressante même après la fin du dispositif Censi-Bouvard.
