En tant qu’investisseur en location meublée, il est important de bien comprendre comment remplir votre déclaration d’impôt en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Cet article vous guidera à travers les étapes essentielles pour optimiser votre déclaration d’impôt LMNP et bénéficier des avantages fiscaux du régime.
Un rappel sur le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal spécifique dédié aux investisseurs en location meublée. Pour bénéficier de ce statut, vous devez :
- Proposer un logement meublé à la location.
- Percevoir moins de 23 000 €/an de revenus locatifs. Les loyers doivent également représenter moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal de référence.
Déclaration de l’activité auprès de l’administration fiscale
Dans les quinze jours suivant la mise en location de votre bien, il est obligatoire de déclarer votre activité à l’administration fiscale. Pour cela, remplissez le formulaire P0i, “Déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante”. Transmettez-le ensuite au Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend votre logement.
Après cette étape, vous recevrez votre numéro SIRET et serez inscrit au répertoire Sirène de l’Insee. Cette démarche administrative est essentielle pour déclarer vos revenus en tant que LMNP et bénéficier des avantages fiscaux du régime.
Choisissez votre régime fiscal
Les revenus locatifs issus de votre location meublée sont imposés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous avez le choix entre deux régimes : le régime micro-BIC et le régime réel.
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est attribué par défaut aux investisseurs en LMNP. Dans ce régime, l’administration fiscale applique un abattement de 50 % sur les recettes locatives avant calcul de l’impôt (71 % pour les locations meublées saisonnières et classées). Cet abattement est forfaitaire, ce qui signifie qu’aucune charge supplémentaire ne peut être déduite des loyers perçus.
Le régime réel
Dans le cadre d’une acquisition en LMNP, le régime réel est souvent plus avantageux. Il vous permet d’amortir vos biens immobiliers et mobiliers. Le bénéfice ou le déficit généré peut ensuite être reporté sur dix ans.
En régime réel, vous pouvez également déduire les charges liées à votre activité LMNP, telles que l’assurance habitation, la taxe foncière, le coût des travaux, les frais de déplacement, etc. Grâce à ces déductions, vous pouvez souvent éviter de payer des impôts sur vos revenus BIC pendant plusieurs années.
Le choix du régime fiscal dépend de votre situation. Pour déterminer la meilleure option et optimiser fiscalement votre investissement locatif, nous vous recommandons de réaliser une simulation d’impôt sur le revenu.
En général, optez pour le régime micro-BIC si vous payez peu de charges (moins de 50 % de vos revenus locatifs), si vous ne souhaitez pas tenir de comptabilité et si vous recherchez une déclaration rapide et facile.
En revanche, choisissez le régime réel si vous payez des charges élevées (plus de 50 % de vos revenus locatifs) ou si vous êtes soumis au régime réel de TVA (notamment pour un investissement en résidence services).
Il est important de rappeler que si vous souhaitez opter pour le régime réel, vous devez en faire la demande à l’administration fiscale. Dans le cas contraire, le régime micro-BIC s’appliquera par défaut. Pour cela, envoyez une lettre avant le 1er février au SIE (Service des Impôts des Entreprises). Vous pouvez également le mentionner sur le formulaire 2031 lors de votre première déclaration de résultat. Cette option est ensuite active pendant deux ans, et son renouvellement est automatique.
Comment remplir votre déclaration d’impôt LMNP en régime micro-BIC ?
La déclaration d’impôt LMNP en régime micro-BIC intervient au même moment que votre déclaration d’impôts annuelle. Pour cela, reportez simplement le montant de votre chiffre d’affaires dans le formulaire 2042 C-PRO, à la rubrique “Professions non salariées”. Remplissez ensuite les cases 5ND à 5PD de la sous-rubrique “Revenus des locations meublées non professionnelles”. Joignez ensuite ce formulaire 2042 C-PRO à votre déclaration de revenus.
Vous devez indiquer à l’administration fiscale la somme totale de vos recettes locatives, c’est-à-dire le montant des loyers perçus, les charges payées par votre locataire et vos provisions pour charges. Le fisc appliquera ensuite l’abattement. Vos revenus seront ensuite taxés en fonction du Taux Marginal d’Imposition (TMI), c’est-à-dire en fonction de votre tranche d’imposition.
En régime micro-BIC, 17,2 % sont également retranchés de votre chiffre d’affaires au titre des prélèvements sociaux. Faites attention à ne pas remplir la section “Revenus à imposer aux prélèvements sociaux” du formulaire 2042 C-PRO, car les prélèvements sont appliqués automatiquement.
Comment remplir votre déclaration d’impôt LMNP en régime réel ?
La déclaration d’impôt LMNP en régime réel est souvent plus avantageuse, mais aussi plus complexe. Pour amortir votre bien et déduire vos charges de vos revenus locatifs, vous devez transmettre à l’administration fiscale :
- Votre liasse fiscale, soit le formulaire 2031-SD (CERFA 11085).
- Les annexes 2033-A à 2033-E (CERFA 10956).
- Un bilan complet via les annexes 2050 et suivantes. Ce bilan comprend votre compte de résultat et votre tableau d’amortissement. Le tableau d’amortissement doit respecter les normes fixées par l’article 39C du Code général des impôts.
Une fois ces documents renseignés, générez votre déclaration au régime réel simplifié et transmettez-la à votre centre des impôts des entreprises.
Lors de votre déclaration de revenus LMNP, joignez également le formulaire 2042 C-PRO pour indiquer le montant des revenus locatifs (cases 5NA à 5PK), les déficits de l’année précédente (cases 5NY à 5PZ) et les déficits non imputés des dix années précédentes (cases 5GA à 5GJ).
Il est important de noter que l’exercice comptable LMNP en régime réel est complexe. Pour simplifier ces déclarations de revenus liées à votre bien locatif, nous vous recommandons de faire appel à un expert-comptable. Celui-ci pourra prendre en charge l’ensemble de ces démarches et transmettra les documents à l’administration fiscale. N’oubliez pas d’adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA) pour optimiser votre placement immobilier en LMNP.
Cas spécifiques de déclaration d’impôt LMNP
La location d’un meublé de tourisme, d’un gîte ou d’une chambre d’hôte
En régime micro-BIC, la location d’un meublé de tourisme, d’un gîte ou d’une chambre d’hôte bénéficie d’un abattement exceptionnel de 71 % sur les revenus locatifs (au lieu de 50 %). Pour déclarer le chiffre d’affaires provenant de votre location spécifique, rendez-vous à la rubrique “Revenus des locations meublées non professionnelles” du formulaire 2042 C-PRO. Reportez le montant des revenus locatifs dans les cases 5NG à 5PG, et l’abattement de 71 % sera automatiquement appliqué.
L’option Censi-Bouvard
La location meublée non professionnelle ouvre droit à la loi Censi-Bouvard. Ce dispositif de défiscalisation offre une réduction d’impôts équivalente à 11 % du prix de revient de votre bien immobilier en contrepartie d’un engagement de location.
Pour bénéficier de la réduction d’impôts, vous devez formuler votre engagement locatif de neuf ans auprès de l’administration fiscale. Remplissez le cadre “Investissements destinés à la location meublée non professionnelle : loi Censi Bouvard” du formulaire 2042 C. N’oubliez pas de mentionner les éventuels reports de réduction d’impôts des années précédentes.
Sachez qu’il n’est pas possible de cumuler le Censi-Bouvard avec l’amortissement comptable.
Plafonnement des niches fiscales
La loi Censi-Bouvard est prise en compte dans le calcul des niches fiscales, plafonnées à 10 000 €/an et par foyer fiscal. Le montant total des niches fiscales ne peut donc pas dépasser ce plafond.
Le montant des niches fiscales a évolué depuis 2009, même si le plafond de 10 000 €/an est constant depuis 2012. Auparavant, il existait des majorations en fonction de l’année d’investissement. Par exemple, le plafond était de 25 000 € avec une majoration de 10 % du revenu net imposable pour les investissements jusqu’en 2009, de 20 000 € avec une majoration de 8 % pour les investissements réalisés en 2010, de 18 000 € avec une majoration de 6 % pour les investissements réalisés en 2011, et de 18 000 € avec une majoration de 4 % pour les investissements réalisés en 2012.
En respectant ces étapes et en comprenant les spécificités de chaque régime fiscal, vous pourrez optimiser votre déclaration d’impôt en tant que LMNP. N’hésitez pas à suivre ces conseils ou à demander l’aide d’un expert-comptable pour vous assurer de profiter pleinement des avantages fiscaux offerts par le régime LMNP.
