Si votre locataire ne paie pas son loyer, il est essentiel de réagir rapidement pour désamorcer la situation. Essayez de le contacter et de discuter avec lui tout en lui envoyant une relance par courrier simple, puis une mise en demeure. Cette étape est cruciale, car les impayés qui s’accumulent sont souvent difficiles à résoudre et les dettes locatives augmentent.
Si votre locataire a plus de deux mois de retard de paiement, il est alors nécessaire de démarrer la procédure d’expulsion. Nous vous expliquons ici les principales étapes jusqu’à l’expulsion.
La procédure dure en moyenne entre 18 et 24 mois, voire plus avec les délais prolongés dus au Covid, sans compter les renvois, les délais accordés et la trêve hivernale. Elle se décompose en une phase amiable, un commandement de payer par huissier, une assignation au tribunal et l’expulsion proprement dite. Entrons dans les détails.
Rappel des motifs d’expulsion
Les impayés de loyer sont la principale cause d’activation de la clause résolutoire du bail, clause qui permet de constater la résiliation du bail devant un juge sans discussion possible.
Pour rappel, voici les motifs de résiliation du bail limités :
- défaut de paiement du loyer (c’est le cas qui nous intéresse dans cet article)
- absence de transmission de l’attestation d’assurance habitation
- troubles de voisinage répétés constatés par décision de justice
- maintien du locataire dans les lieux malgré un congé régulièrement donné par le bailleur
Nous allons détailler les étapes classiques d’une procédure d’expulsion en cas d’impayé de loyer (les délais sont donnés à titre indicatif).
Obtention d’un jugement d’expulsion : entre 6 et 14 mois
Tentative de conciliation amiable : 1 mois
Dès les premiers jours de retard, il est recommandé de contacter le locataire pour comprendre le problème. Il est important de le relancer rapidement, car un impayé installé est souvent compliqué à résoudre.
Vous pouvez le relancer par mail et courrier simple. Si l’échéance n’est toujours pas payée après 15 jours, la plupart des garanties loyers impayés exigent que vous mettiez le locataire en demeure de payer sous huitaine par courrier recommandé, que vous pouvez doubler d’un mail ou d’un courrier simple.
Si ces tentatives de conciliation amiable échouent, vous pouvez soit transmettre le dossier à votre assurance loyer impayé qui se chargera de la suite, soit entreprendre les démarches vous-même, comme décrit ci-dessous.
Commandement de payer : 2 mois
La première étape obligatoire est d’envoyer un commandement de payer sous 2 mois par huissier de justice. C’est une étape essentielle, inscrite dans la loi, sans laquelle vous ne pourrez pas poursuivre devant le tribunal.
Si le locataire vous paie intégralement, l’incident de paiement est considéré comme résolu. Sinon, vous pouvez poursuivre la procédure en l’assignant devant le tribunal d’instance.
Assignation : 2-6 mois
Vous pouvez assigner le locataire devant le tribunal d’instance sans forcément passer par un avocat. Il vous suffit de remplir un formulaire et de joindre les pièces du dossier. L’objectif de la procédure est d’obtenir la résiliation automatique du bail en invoquant la clause résolutoire et éventuellement de récupérer les loyers impayés.
Il faut compter entre 2 et 6 mois entre l’assignation et la date de passage devant le tribunal.
Décision : 2-6 mois
Après le passage devant le juge, celui-ci rend une décision dans un délai d’un mois. S’il n’accorde pas de délais au locataire (délai maximum potentiel de 3 ans en fonction de la situation du locataire), il peut résilier le bail et prononcer une ordonnance de référé le condamnant au paiement des arriérés de loyer et ordonnant son expulsion.
Il faut compter entre 2 et 6 mois entre le passage devant le juge et l’obtention du jugement de résiliation du bail et d’expulsion du locataire.
Le locataire devient alors occupant sans droit ni titre, et son loyer se transforme en indemnité d’occupation.
Expulsion effective du locataire : entre 4 et 16 mois
Première tentative d’expulsion : 2-8 mois
Fort du jugement de résiliation du bail et d’expulsion du locataire, vous pouvez faire délivrer au locataire un commandement de quitter les lieux par huissier.
Plusieurs cas se présentent lorsque l’huissier se rend au logement du locataire :
- Le locataire est présent et libère volontairement les lieux.
- Le locataire est présent mais refuse de libérer les lieux.
- Le locataire est absent, et l’huissier ne peut entrer dans les lieux qu’accompagné d’un policier ou de deux témoins majeurs.
Dans les cas 1 et 3, l’huissier peut dresser un procès-verbal de récupération du logement, éventuellement entreposer les meubles dans un garde-meubles et faire changer les serrures.
Dans le cas 2, il sera nécessaire de recourir à la force publique.
Réquisition de la force publique : 2-8 mois
Si le locataire refuse de quitter les lieux, l’huissier demande le concours de la force publique pour procéder à une nouvelle tentative d’expulsion.
Cette demande doit être faite auprès de la préfecture, qui dispose de deux mois pour répondre.
En cas d’absence de réponse ou de refus, le propriétaire peut se tourner vers l’État en engageant sa responsabilité et en demandant au Trésor Public de rembourser les loyers (en fait l’indemnité d’occupation) jusqu’à l’obtention du recours à la force publique. Cette démarche incite généralement la préfecture à réagir en cas d’absence de réponse initiale.
Voilà les grandes lignes de la procédure d’expulsion en cas d’impayé de loyer. Il est conseillé de se faire accompagner par un avocat spécialisé pour éviter les erreurs et les retards dans la procédure.
