Vous prévoyez d’acquérir un bien immobilier ? Réaliser une plus-value immobilière à la revente de ce bien est très souvent l’un des objectifs d’un achat immobilier (parfois inconscient).
Plusieurs critères vont cependant influer sur cette potentielle plus-value, mais surtout ces critères devront être pensés en amont de l’acquisition du bien immobilier. Il est en effet indispensable de penser votre projet immobilier dans son ensemble si vous souhaitez réaliser une plus-value immobilière importante.
Plus-value immobilière : définition et calcul
La plus-value immobilière correspond au gain que vous réalisez grâce à la revente de votre bien immobilier. On la calcule donc tout simplement en prenant la différence entre le prix de vente du bien et le prix d’acquisition de ce dernier. Attention néanmoins à bien inclure dans votre coût d’acquisition les frais de notaire ainsi que le coût des potentiels travaux que vous avez réalisés.
Pour en savoir plus : notre article détaillé sur le calcul et l’imposition de la plus-value immobilière
Plus-value immobilière : les critères déterminants
Si vous souhaitez réaliser une plus-value immobilière, alors il vous faudra porter une attention particulière à certaines caractéristiques de votre bien immobilier, et ce dès votre acquisition. En effet, ces critères vous permettront d’estimer le potentiel du bien immobilier à prendre de la valeur avec les années. Et donc d’estimer vos chances de réaliser une plus-value.
L’emplacement
L’emplacement du bien immobilier est capital pour une plus-value immobilière. Tout simplement parce qu’il s’agit d’un critère essentiel pour estimer la valeur du bien immobilier.
Sans surprise, nous vous conseillons de vous tourner vers des villes à fort potentiel, c’est-à-dire des villes qui se développent rapidement et dont les prix tendent à augmenter sur les années à venir. Il est donc important de se renseigner sur les projets à venir de la ville. L’objectif étant de trouver des territoires amenés à devenir des références, tels que le Grand Paris par exemple. A lire également : Investir dans le Grand Paris : les villes à privilégier
Néanmoins, la ville ne fait pas tout. En effet, lorsque vous avez choisi une ville ou un secteur où vous souhaitez acheter, que ce soit parce qu’il s’agit d’une ville à fort potentiel ou pour des raisons personnelles (le travail, la famille, …), attardez-vous sur l’environnement immédiat du bien. Veillez à ce qu’il soit proche des commerces, écoles, transports, espaces verts, etc.
Les performances énergétiques
Les performances énergétiques d’un bien immobilier ont également un impact important sur le prix de ce dernier. En effet, selon une étude menée par les notaires de France, dans certaines régions les appartements ayant une étiquette énergie A ou B sont vendus en moyenne jusqu’à 17% plus chers que les appartements classés D.
Attention, cela ne veut pas dire qu’il vaut mieux acheter un bien immobilier classé A ou B. Au contraire, il peut être intéressant d’acquérir un bien immobilier avec une moins bonne étiquette énergie et de réaliser des travaux de rénovation énergétique afin d’améliorer la valeur verte du logement. Le prix d’achat sera plus faible et vous pouvez bénéficier d’aides financières pour la réalisation de ce type de travaux.
L’aménagement intérieur
Un bon aménagement de l’intérieur de votre bien immobilier peut grandement faciliter sa revente. Des toilettes séparées par exemple, une grande pièce de vie, de nombreux rangements, ou encore l’absence de vis-à-vis ou une exposition plein sud sont des “plus” non négligeables, qui séduisent de nombreux acheteurs.
Par ailleurs, une décoration soignée et épurée ainsi que le fait que le bien soit meublé au moment des visites permettront aux futurs acquéreurs de mieux se projeter.
La configuration du bien immobilier
Enfin, assurez-vous que la disposition des pièces est logique et bien pensée. Essayez également d’estimer le potentiel du bien : avez-vous la possibilité de réaliser des travaux d’agrandissement afin d’augmenter le prix de vente ? Ou bien pouvez-vous diviser le bien immobilier en deux appartements ou maisons distincts ? Il s’agit là aussi de techniques vous permettant de réaliser une plus-value immobilière, et qui doivent être pensées dès l’acquisition du bien.
Hormis l’emplacement qu’il vous sera difficile de changer, les autres critères peuvent bien entendu être améliorés grâce à des travaux, plus ou moins importants. Néanmoins, veillez à estimer au plus juste, en amont de votre achat, le montant de ces travaux.
Quels sont les travaux à prioriser pour réaliser une plus-value immobilière ?
Il n’est pas toujours nécessaire de réaliser énormément de travaux avant de vendre votre bien immobilier. Au contraire, il est préférable de réaliser uniquement les travaux qui auront un réel impact positif sur votre prix de vente, et qui feront donc augmenter le montant de votre plus-value immobilière.
Suivant les possibilités qu’offre votre bien immobilier, nous vous conseillons de réaliser en priorité les travaux suivants.
Effectuer des travaux de rénovation énergétique
Nous l’avons évoqué juste avant, la “valeur verte” d’un bien immobilier peut avoir un véritable impact sur son prix de vente. Effectuer des travaux de rénovation énergétique vous permettra donc de valoriser votre logement pour sa revente. Il peut s’agir, par exemple, de remplacer les fenêtres par du double-vitrage ou de changer le système de chauffage. Ces travaux ont bien évidemment un certain coût, mais vous permettront d’améliorer rapidement les performances énergétiques de votre bien. Enfin, n’oubliez pas que vous pouvez avoir droit à des aides de l’Anah et de l’Etat pour la réalisation de ce type de travaux.
Aménager les combles
Si le bien immobilier possède des combles, les aménager vous permettra d’exploiter cet espace pour créer une nouvelle pièce, comme une chambre ou un bureau par exemple. De plus, cela augmentera la surface habitable de votre bien, et vous permettra de le vendre plus cher.
Agrandir ou diviser le bien immobilier
Si le terrain vous le permet, il peut être rentable d’agrandir votre bien immobilier. De la même façon que l’aménagement des combles, une pièce supplémentaire vous permettra de vendre à un prix supérieur. Si le logement est sombre, une véranda pourrait en plus y apporter de la lumière.
A l’inverse, selon la configuration de votre bien, il peut être parfois plus intéressant de le diviser en deux logements, que vous pourrez revendre séparément. Cela nécessite quelques travaux mais permet généralement de réaliser une plus-value importante.
Qu’il s’agisse de travaux d’agrandissement ou visant à diviser votre bien, assurez-vous que votre projet est en accord avec le plan local d’urbanisme (PLU) ou avec le règlement de copropriété, si le bien y est soumis. Pour cela, vous pouvez vous rapprocher d’un géomètre ou d’un architecte.
Rénover la salle de bain et la cuisine
Si vous devez rénover certaines pièces en priorité, c’est bien la cuisine et la salle de bain ! Ce sont en effet deux pièces capitales, auxquelles les acquéreurs prêteront le plus attention. Néanmoins, tout refaire de A à Z peut coûter cher par rapport à la valeur que cela apporterait au bien. Dans certains cas, repeindre les meubles, remplacer les poignées des placards, ajouter des rangements, ou encore changer la robinetterie peut suffire à moderniser la pièce et à déclencher un coup de cœur chez vos futurs acquéreurs !
Outre les travaux permettant d’ajouter de la valeur à votre bien immobilier, choisir le bon moment pour revendre votre bien peut également vous permettre de vendre plus rapidement et au meilleur prix. A lire sur ce sujet : Quelle est la meilleure période pour vendre son bien immobilier ?
L’imposition sur la plus-value immobilière
Sachez que vous pouvez être imposé(e) sur la plus-value immobilière que vous réalisez. C’est toutefois le cas uniquement s’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif. En effet, si le bien est votre résidence principale, alors vous serez exonéré de l’impôt sur la plus-value immobilière.
Si vous êtes sujet à l’imposition sur les plus-values immobilières, alors celle-ci sera prélevée au moment de la signature de l’acte définitif de vente. Elle s’élève à 19% au titre de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%. Vous bénéficiez toutefois d’abattements avec les années. Retrouvez plus de détails sur l’imposition des plus-values immobilières dans cet article.
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