Les charges de copropriété sont une obligation pour tous les copropriétaires. Mais que faire lorsque certains d’entre eux ne paient pas leur part ? Dans cet article, nous allons découvrir les différentes actions à entreprendre pour recouvrer ces charges impayées.
Qui doit payer les charges ?
En tant que copropriétaire, il est de votre responsabilité de régler les charges de copropriété. Cela s’applique même dans certaines situations particulières. Par exemple, si vous possédez un lot inoccupé ou en cours de vente, vous êtes tout de même tenu de payer les charges. De même, si vous louez votre lot, vous devez également en assumer les charges, mais vous pouvez éventuellement récupérer une partie de celles-ci auprès du locataire si cela est stipulé dans le contrat de location.
Les actions pour recouvrer les charges impayées
Le recouvrement des charges impayées est une obligation pour le syndic de copropriété. Pour cela, il dispose de deux moyens : une procédure classique et une procédure dite “accélérée”.
La procédure classique
La procédure classique de recouvrement des charges est utilisée pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel. Elle peut également être utilisée pour les charges provisionnelles. Il existe trois types d’actions en justice pour recouvrer ces charges :
- La procédure d’injonction de payer : utilisée lorsque le montant des charges impayées est inférieur à 4 000 €. La procédure est rapide, et si la créance est reconnue, une injonction de payer est émise.
- La procédure de référé : permet d’obtenir une condamnation dans un délai d’un à deux mois. C’est le président du Tribunal judiciaire qui est compétent pour cette procédure.
- La procédure classique au fond : utilisée lorsqu’il y a un risque que le copropriétaire conteste sa dette. Pendant cette procédure, le syndic peut effectuer des saisies conservatoires, avec l’autorisation du juge.
La procédure “accélérée”
La procédure “accélérée” est moins courante, mais elle permet de condamner un copropriétaire qui ne règle pas les provisions de charges pour l’exercice en cours. Dès le premier impayé, le syndic peut engager cette procédure. Après un délai de 30 jours sans réponse du copropriétaire défaillant, celui-ci sera tenu de régler non seulement les provisions dues, mais également celles qui doivent encore être payées. Le syndic doit ensuite saisir le Tribunal judiciaire qui statuera comme en référé.
La vente du lot de copropriété et le recouvrement des impayés
Lorsqu’un copropriétaire vend son lot, le syndic dispose de plusieurs actions pour recouvrer les sommes impayées.
Le vendeur est tenu de présenter au notaire une attestation du syndic certifiant qu’il n’a aucune dette envers la copropriété. Si cette attestation n’est pas fournie, le notaire doit informer le syndic de la vente dans les 15 jours suivant le transfert de propriété. À partir de ce moment, le syndic dispose de 15 jours pour s’opposer au versement du prix de vente au vendeur. Ensuite, la somme due par le copropriétaire est bloquée chez le notaire et reversée au syndic, sauf en cas de litige.
En plus de ces actions, le syndic peut également décider d’inscrire une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur pour se prémunir avant toute vente. Cela lui permet de couvrir le paiement de toutes les créances : travaux, charges, etc.
En conclusion, le recouvrement des charges impayées en copropriété peut être effectué grâce à différentes procédures judiciaires et actions spécifiques du syndic. Il est important de respecter ces procédures afin de préserver les intérêts de la copropriété et d’assurer un paiement équitable des charges.
