Impôts : comment réduire les charges sur ses revenus locatifs ?
Ne pas payer d’impôts sur ces revenus locatifs : est-ce possible ?
L’investissement immobilier locatif peut permettre de constituer un patrimoine tout en générant des revenus complémentaires. Dans certains cas, il est même possible de réduire son imposition grâce à plusieurs dispositifs de défiscalisation proposés par les pouvoirs publics. Parmi ces dispositifs, on peut citer Denormandie, Malraux et Censi-Bouvard.
Cependant, pour un investisseur ordinaire, les revenus provenant de la location peuvent augmenter considérablement son imposition et réduire la rentabilité prévue. Pourtant, les loyers perçus peuvent également bénéficier d’exonérations fiscales.
Pour ne pas payer d’impôts sur ses revenus locatifs, il existe deux mécanismes principaux qui peuvent parfois être combinés :
- La déduction des charges pour annuler les bénéfices fiscaux.
- Le choix d’un régime d’imposition préférentiel permettant de déconnecter les loyers perçus des revenus personnels.
L’utilisation de ces solutions permet aux investisseurs d’optimiser leur imposition et d’augmenter leur rentabilité au maximum.
Location vide ou meublée : choisir le bon régime fiscal pour baisser vos impôts
Le montant des impôts payés par un investisseur immobilier dépend du type de location (vide ou meublée) et du régime fiscal choisi. Chaque situation étant unique, il est important de choisir en fonction des revenus générés et des charges liées à l’investissement immobilier.
Location vide : quel impôt sur les revenus locatifs ?
L’imposition des revenus locatifs non-meublés (revenus fonciers) dépend du régime fiscal choisi par l’investisseur. Deux options s’offrent à lui : le régime micro-foncier et le régime réel.
Le Micro-foncier : pour moins de 15 000 € de loyers par an
Le régime micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire fixe de 30 % sur les loyers perçus, quelle que soit leur montant. Ce régime s’applique aux investisseurs dont les revenus locatifs n’excèdent pas 15 000 € par an.
Cependant, un investisseur percevant moins de 15 000 € de loyers par an n’est pas obligé d’opter automatiquement pour le régime du micro-foncier. S’il a des charges supérieures à l’abattement forfaitaire, il aura intérêt à choisir le régime réel. Les charges déductibles sont diverses et peuvent être intégrées à la déclaration fiscale. Il s’agit notamment des charges de copropriété, des impôts locaux, des frais de gestion locative, des intérêts d’emprunt, des primes d’assurance habitation locataire et des travaux de rénovation, d’entretien ou d’amélioration.
Le régime réel
Le régime réel est une excellente option pour les investisseurs ayant de nombreuses charges de différentes natures qui dépassent l’abattement forfaitaire de 30 %. En plus des charges déductibles énumérées précédemment, d’autres frais peuvent être intégrés au calcul de l’impôt pour une location non-meublée, tels que les frais bancaires, les frais de mainlevée de garantie et les provisions sur charges de copropriété.
Le régime réel est optionnel jusqu’à 15 000 € de loyers perçus annuellement, mais il devient obligatoire au-delà de ce montant. Cependant, certaines règles doivent être respectées pour déduire ces charges, comme l’engagement des dépenses au nom du propriétaire bailleur et non d’un tiers, et la déduction des dépenses pendant l’année où elles ont été effectuées.
Location meublée : quel impôt sur les loyers perçus ?
Pour la location meublée, deux options s’offrent à l’investisseur : le régime micro-BIC et le régime réel. Le choix du régime d’imposition dépend principalement du montant des loyers perçus et du statut professionnel du bailleur.
Le Micro-BIC : pour moins de 72 600 € de loyers par an
Le régime micro-BIC fonctionne de la même manière que le régime micro-foncier pour la location vide. Il repose sur un système d’abattement sur les loyers perçus, qui est plus élevé que pour le micro-foncier, atteignant jusqu’à 50 % voire 71 % pour une location de bien meublé de tourisme ou de chambre d’hôtes.
Une différence majeure est que les bénéfices de l’activité de location meublée sont considérés comme des revenus industriels et commerciaux, tandis que la location vide est considérée comme une activité civile. Le régime micro-BIC s’applique jusqu’à 72 600 € de loyers pour les locations de locaux d’habitation meublés et jusqu’à 172 600 € pour les locations de chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés.
Le régime réel
Comme pour les locations vides, les revenus des locations meublées peuvent être imposés sur la base du régime réel. Dans ce cas, le propriétaire renonce à l’abattement de 50 % (ou 71 %) auquel il a droit avec le micro-BIC. Cependant, la location meublée offre l’avantage de pouvoir déduire toutes les charges sans restriction.
Le propriétaire devra simplement justifier ces charges avec des devis ou des factures et prouver leur lien direct avec son investissement. Les charges déductibles doivent avoir été engagées au cours de la même année. De plus, il pourra déduire chaque année l’amortissement du bien correspondant à sa perte de valeur (meubles et immeubles) par rapport à ses revenus locatifs. L’amortissement est toutefois limité et ne peut pas générer de déficit foncier.
LMNP ou LMP : quelles différences ?
En plus du régime fiscal, l’investisseur en location meublée a la possibilité de choisir entre deux statuts : la location meublée non-professionnelle (LMNP) et la location meublée professionnelle (LMP). La distinction entre les deux statuts est basée sur le montant des revenus locatifs perçus.
Le statut LMNP s’applique jusqu’à 23 000 € de revenus locatifs annuels, qui doivent représenter moins de 50 % des revenus totaux du foyer. En revanche, le statut LMP concerne les investisseurs avec des revenus locatifs supérieurs à 23 000 € par an, qui doivent représenter plus de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.
Les deux statuts ont des régimes d’imposition différents, la LMNP étant soumise au régime micro-BIC et la LMP au régime de la micro-entreprise (jusqu’à 70 000 € pour les meublés non-classés et 170 000 € pour les meublés classés). Quel que soit le statut, l’investisseur peut également opter pour le régime réel et déduire certaines charges de ses loyers perçus.
Comment déduire les charges des loyers perçus ?
Dans le cas d’une location non-meublée, la déduction des charges des loyers perçus se fait via la déclaration de revenus fonciers. La procédure diffère selon le régime choisi :
Si l’investisseur déclare moins de 15 000 € de loyers perçus et opte pour le régime micro-foncier, il doit simplement indiquer le montant de ces loyers dans le formulaire de déclaration de revenus 2042, case 4BE. L’administration fiscale calculera automatiquement le montant de l’abattement de 30 % correspondant aux charges à déduire.
Si l’investisseur déclare plus de 15 000 € de loyers perçus, il sera soumis au régime réel et devra remplir le formulaire 2044 en plus du formulaire 2042. Il n’aura pas à justifier le montant des charges reportées, mais il devra conserver tous les justificatifs nécessaires en cas de contrôle.
Pour la location meublée, l’investisseur doit remplir le formulaire de déclaration n° 2033, qui comprend un bilan comptable, un tableau des amortissements et immobilisations, ainsi qu’un relevé des provisions. Pour éviter les erreurs, il est préférable de se faire aider par un comptable tout au long de ces formalités.
Comment ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs grâce au déficit foncier ?
L’impôt sur les revenus locatifs est dû lorsque les revenus de la location immobilière dépassent les charges associées à cette activité. L’impôt est donc calculé uniquement sur les bénéfices. Pour éviter l’impôt, la solution réside dans l’équilibrage entre les revenus et les charges. C’est le principe du déficit foncier.
En déduisant les charges telles que les frais de copropriété, les assurances et les frais de gestion locative, l’investisseur peut équilibrer les loyers et les charges sur une certaine période, voire réduire son bénéfice imposable. L’équilibrage complet nécessite souvent des travaux de rénovation dans le logement.
L’un des avantages majeurs du déficit foncier est la possibilité pour l’investisseur de reporter le montant des travaux en tant que charges sur plusieurs exercices comptables successifs, jusqu’à 10 700 € par an (jusqu’à 10 ans). Il est également possible de répartir le déficit foncier sur plusieurs logements. De plus, le déficit foncier n’est pas pris en compte dans le plafonnement des niches fiscales jusqu’à 10 000 €.
Comment sont calculés les impôts sur les revenus locatifs ? Exemples et calculs
Après avoir identifié les charges déductibles pour le calcul de la base d’imposition, nous allons maintenant nous pencher sur le calcul concret des impôts sur les revenus locatifs.
Quel est le taux d’imposition sur les revenus locatifs ?
De manière générale, le taux d’imposition sur les revenus locatifs est composé de deux taxes distinctes : la tranche marginale d’imposition (TMI) et les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers, qui s’élèvent à environ 17,2 %.
Ces deux taux sont appliqués sur la base d’imposition une fois celle-ci définie après les différents abattements forfaitaires (30 %, 50 % ou 71 % pour le régime micro ou après retraitement des charges déduites des revenus fonciers). Dans le cas d’un déficit foncier, l’investisseur n’aura pas d’impôt à payer sur l’exercice et peut éventuellement reporter le déficit sur les années suivantes dans la limite de 10 700 € par an.
Location vide : calcul de l’impôt sur les revenus fonciers
Prenons l’exemple d’un investisseur en location non-meublée percevant 12 000 € de loyers par an. Cet exemple démontre que le régime micro-foncier n’est pas toujours la solution la plus adaptée pour optimiser son imposition, même pour les profils percevant moins de 15 000 € par an et ayant différentes charges déductibles.
| Charges | Régime micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Taxe foncière | – | 2 200 € |
| Travaux | – | 1 850 € |
| Frais de gestion | – | 600 € |
| Intérêts d’emprunt | – | 1 500 € |
| Assurance habitation locataire | – | 800 € |
| Total charges déductibles | 3 600 € (abattement forfaitaire de 30 %) | 7 100 € |
| Nouvelle base d’imposition (loyers – charges) | 8 400 € | 4 900 € |
Calcul de l’impôt foncier :
| Détails de l’imposition | Régime micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu (tranche à 11 %) | 924 € | 539 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 1 444,80 € | 842,80 € |
| Montant total de l’impôt | 2 368,80 € | 1 381,80 € |
Location meublée : calcul de l’impôt sur les revenus locatifs
Prenons l’exemple d’un investisseur en location meublée percevant 20 400 € de revenus locatifs par an. Il a le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel.
| Charges | Régime micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Taxe foncière | – | 2 800 € |
| Travaux | – | 3 000 € |
| Frais de gestion | – | 1 000 € |
| Intérêts d’emprunt | – | 2 500 € |
| Assurance habitation locataire | – | 1 350 € |
| Charges déductibles | 10 200 € (abattement forfaitaire de 50 %) | 15 000 € |
| Amortissement annuel des biens | – | 4 000 € |
| Nouvelle base d’imposition (revenus locatifs – charges déductibles) | 10 200 € | 5 400 € |
Calcul de l’impôt foncier :
| Détails de l’imposition | Régime micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu (tranche à 11 %) | 1 122 € | 594 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 1 754,40 € | 928,80 € |
| Montant total de l’impôt | 2 876,40 € | 1 522, 80 € |
Une fois de plus, le régime réel permet à l’investisseur de réduire considérablement son imposition par rapport au régime micro-BIC, avec une différence de 1 353,60 €. La possibilité de déduire l’amortissement joue un rôle important dans cette réduction drastique de la base d’imposition.
Les autres dispositifs de défiscalisation immobilière pour ne pas payer d’impôt
D’autres dispositifs spécifiques mis en place par les pouvoirs publics permettent de réduire plus ou moins significativement l’imposition. Parmi les plus connus, on trouve :
Le dispositif Pinel
La loi Pinel consiste à investir dans un bien neuf et le mettre en location pendant une durée définie dans certaines zones éligibles afin d’obtenir une déduction fiscale. Les réductions d’impôt varient en fonction de la durée de mise en location : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Les montants sont plafonnés à 300 000 € ou 5 500 € par m². Depuis 2017, le dispositif s’est également étendu à l’ancien (Pinel ancien) pour la rénovation complète d’un logement, avec les mêmes durées et les mêmes barèmes de défiscalisation.
Le dispositif Malraux
La loi Malraux vise à préserver le patrimoine en rénovant des bâtiments dans certains quartiers historiques et en les mettant en location pour au moins 9 ans, en échange d’une déduction fiscale sur les travaux de réhabilitation entrepris. L’investisseur peut déduire 22 ou 30 % du montant des travaux en fonction de l’emplacement du bien. Le montant des dépenses déductibles est plafonné à 400 000 € sur 4 ans au maximum.
Le dispositif Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard s’applique aux investisseurs souhaitant investir dans une résidence meublée (résidences pour seniors ou résidences étudiantes), qu’il s’agisse d’un achat neuf, en VEFA ou à rénover. Une déduction fiscale est accordée en échange de la mise en location du bien pendant 9 ans. Le montant de la déduction peut être de 11, 18 ou 25 % du prix d’achat HT en fonction de la date d’acquisition du bien, avec un plafond de 300 000 €.
En utilisant ces dispositifs, les investisseurs peuvent optimiser leur imposition sur les revenus locatifs et bénéficier d’avantages fiscaux intéressants.
