Le régime fiscal applicable dépend du type de location. Si vous optez pour une location meublée, vous serez imposé selon le régime BIC, que ce soit en micro ou en réel. En revanche, pour une location non meublée, vous serez imposé selon le régime des revenus fonciers en micro ou en réel. Afin d’améliorer vos revenus, il est essentiel de mettre en place une stratégie fiscale efficace. Découvrez nos conseils pour payer moins d’impôts sur vos revenus de location.
> Comment sont imposés les revenus locatifs ?
Les revenus fonciers sont soumis à différents régimes fiscaux, en fonction du choix du propriétaire ou du type de location, meublée ou non.
Les revenus de la location d’un logement non meublé
Les revenus de la location d’un logement non meublé peuvent être imposés selon deux régimes fiscaux.
Le régime du micro foncier
Ce régime s’applique si :
- Vos loyers perçus, hors charges, sur une année fiscale sont inférieurs à 15 000 €.
- Vos logements loués ne bénéficient d’aucun avantage fiscal, comme des déductions, réductions d’impôt ou amortissements.
Dans ce cas, l’administration fiscale applique automatiquement un abattement de 30 % sur vos revenus locatifs. Cet abattement forfaitaire intègre toutes les charges locatives. Vous devez donc déclarer vos revenus locatifs bruts lors de votre déclaration d’impôts, sans possibilité de faire un déficit foncier.
Le régime réel
Si vos loyers annuels sont supérieurs à 15 000 € hors charges, le régime réel s’applique automatiquement. Vous pouvez également opter pour ce régime pendant trois ans si vos revenus annuels sont inférieurs à 15 000 €. Ce choix doit être effectué en déposant une déclaration de revenus fonciers n° 2042.
Sous le régime réel, vous pouvez déduire toutes vos charges réelles, ce qui permet d’imposer seulement le montant réel de vos gains.
Les revenus de la location d’un logement meublé
La location meublée consiste à louer un logement avec tous les meubles nécessaires à la vie quotidienne. Les revenus générés par ce type de location sont soumis à deux régimes : le loueur meublé non professionnel (LMNP) et le loueur meublé professionnel (LMP).
Le régime LMNP
Le régime LMNP permet à une personne physique de louer un bien immobilier meublé à des particuliers et de déduire les charges liées à cette location. Pour bénéficier de ce régime, certaines conditions doivent être remplies :
- Le logement doit être loué à des particuliers, pas à une entreprise.
- Le logement doit être meublé et destiné à la location saisonnière ou à l’habitation.
- Le montant annuel des recettes foncières ne doit pas dépasser 70 000 € pour une personne seule ou 140 000 € pour un couple soumis à imposition commune.
- Le loueur doit être une personne physique, pas une société.
- Le loueur ne doit pas exercer une activité de location meublée de manière professionnelle.
Le régime LMP
Le régime LMP permet à une personne physique ou une entreprise d’exercer une activité de location meublée de manière professionnelle et de déduire les charges liées à cette location. Les conditions à respecter sont les suivantes :
- Le logement doit être loué à des particuliers ou à une entreprise.
- Le logement doit être meublé et destiné à la location saisonnière ou à l’habitation.
- Le loueur doit exercer une activité de location meublée de manière professionnelle, de manière régulière et effective.
- Le loueur peut être une personne physique ou une entreprise.
- Les recettes foncières générées par ce bien peuvent dépasser 70 000 € pour une personne seule ou 140 000 € pour un couple soumis à imposition commune.
Pour ces deux régimes, vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel pour l’imposition de vos revenus locatifs.
> Comment choisir son régime d’imposition des revenus locatifs pour payer moins d’impôts ?
Pour optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs, vous avez plusieurs options. Vos choix devront prendre en compte votre patrimoine, votre situation et vos objectifs.
Deux mécanismes peuvent être utilisés pour réduire votre impôt :
- Les déductions des charges liées à la location.
- Le choix d’un régime d’imposition préférentiel.
=> Le savoir-faire Primonial
Le choix d’un régime fiscal est complexe et demande une connaissance approfondie en stratégie fiscale. Pour prendre les meilleures décisions, vous pouvez contacter les conseillers en gestion de patrimoine de Primonial. Grâce à leur expertise, ils répondront à toutes vos questions et vous orienteront vers la solution la mieux adaptée à vos besoins et à votre situation.
> Comment faire votre déclaration de revenus locatifs ? Exemples
Vous avez choisi votre régime d’imposition ? Voici comment procéder pour faire votre déclaration de revenus.
Les formalités à effectuer pour déclarer vos revenus locatifs
La déclaration de revenus locatifs est une obligation légale. Pour ce faire, vous devez compléter un formulaire officiel CERFA, dont le numéro varie en fonction des revenus à déclarer.
Pour déclarer vos revenus locatifs, vous devez remplir le formulaire n° 2044. Les revenus fonciers sont à déclarer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Exemple de déclaration de revenus locatifs
Prenons l’exemple d’une déclaration de revenus locatifs pour une location meublée.
M. Dupont possède deux appartements à Lille. Ses loyers annuels s’élèvent à 12 000 € pour les deux logements meublés, et il a des charges de location de 4 800 €. M. Dupont est éligible au régime micro-BIC. Toutefois, il a la possibilité d’opter pour le régime réel s’il le souhaite.
Sous le régime micro-BIC, M. Dupont déclare un revenu foncier annuel de 12 000 €. L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 %, ce qui signifie qu’il sera imposé sur 6 000 €.
Sous le régime réel, M. Dupont déclare un revenu foncier annuel de 12 000 € – 4 800 € de charges, soit 7 200 €.
Dans la situation spécifique de M. Dupont, le régime micro-BIC est le plus avantageux.
Utilisation du déficit foncier
Dans le cadre du régime réel, il est possible d’utiliser le déficit foncier pour optimiser sa fiscalité.
Le déficit foncier correspond à la situation où les charges déductibles dépassent les loyers. Ce déficit peut être déduit de vos revenus globaux, comme les salaires ou les pensions de retraite. Cela permet de réduire le montant de votre impôt sur le revenu. Cependant, la déduction s’applique en priorité sur des revenus de même nature. Vous économiserez ainsi sur le taux marginal d’imposition et les prélèvements sociaux.
Le projet de loi de finances prévoit le doublement du déficit foncier, soit 21 400 €, à partir de l’année 2023 jusqu’en 2025. L’excédent de déficits peut être reporté pendant 6 ans pour la totalité de vos revenus ou pendant 10 ans pour les revenus fonciers.
> Les 3 points clés pour payer moins d’impôts sur vos revenus locatifs :
- Le choix du régime fiscal a un impact direct sur la rentabilité de votre investissement locatif.
- L’imposition des revenus fonciers diffère entre la location meublée et la location non meublée.
- Les deux principaux régimes fiscaux sont le micro-BIC et le régime réel. Dans le premier cas, les revenus bruts font l’objet d’un abattement forfaitaire, tandis que dans le second cas, les gains imposés correspondent aux loyers moins toutes les charges.
