L’investissement immobilier locatif génère des recettes qui sont généralement taxées en France. Les impôts et les taxes peuvent réduire la rentabilité de votre placement. Il est donc légitime de chercher à réduire ces charges d’imposition, voire de ne pas en payer du tout. Alors, comment éviter de payer des impôts sur vos revenus locatifs ? Pour répondre à cette question, il est nécessaire de comprendre les différents régimes fiscaux applicables aux revenus fonciers.
Comprendre le système d’imposition des revenus locatifs
Les revenus issus de la location d’un bien immobilier sont soumis à un système d’imposition spécifique en France. Les loyers que vous percevez sont ajoutés à vos autres revenus et sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Des prélèvements sociaux de 17,2 % doivent également être payés. Cependant, le calcul de l’imposition sur un investissement locatif dépend principalement de la nature de la location, qu’il s’agisse d’une location vide ou d’une location meublée.
Ensuite, deux régimes fiscaux sont proposés aux investisseurs souhaitant réaliser un investissement locatif. Vous pouvez choisir entre le régime fiscal réel et le régime fiscal micro. Le régime réel vous permet de déduire les charges déductibles telles que les intérêts d’emprunt, les travaux et autres frais liés à la propriété, ce qui permet de réduire le montant imposable de vos revenus fonciers.
En revanche, le régime micro vous accorde une réduction forfaitaire de 30 % sur le montant des revenus bruts perçus. Les loueurs en meublé professionnels peuvent également bénéficier du statut de loueurs en meublé non professionnels en fonction de leurs bénéfices. Il est essentiel de remplir correctement le formulaire fiscal dédié aux revenus fonciers et de prendre en compte le régime d’imposition choisi pour optimiser la déclaration de vos revenus locatifs.
L’imposition des revenus de location au régime micro-foncier pour une location vide
Les revenus provenant de la location vide d’un bien immobilier sont considérés comme des revenus fonciers. Vous devez déclarer ces revenus à l’administration fiscale chaque année, en même temps que vos salaires et traitements. Cette déclaration s’effectue dans le cadre de votre déclaration de revenus, où vous devez préciser le montant des revenus fonciers bruts ainsi que les charges déductibles liées à la gestion de votre bien.
Si vous choisissez le régime réel, vous pouvez déduire des dépenses telles que les intérêts d’emprunt, les travaux et autres frais liés à la propriété. Il est donc important de remplir correctement le formulaire fiscal dédié aux revenus fonciers et de tenir compte du régime d’imposition choisi (micro-foncier ou régime réel) pour calculer le montant imposable de vos revenus fonciers.
Avec le régime micro-foncier, la déduction des charges liées à votre investissement immobilier n’est pas possible. Toutefois, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % sur le montant brut de vos recettes. Vous devez donc déclarer le montant brut de l’ensemble de vos recettes, et l’abattement sera ensuite appliqué par le fisc lors du calcul de votre taxe.
Il est important de noter que le régime micro-foncier en France ne permet pas d’alléger votre imposition sur vos revenus locatifs. Vous serez imposé sur les 70 % restants de vos recettes. De plus, pour bénéficier de ce régime fiscal, vous ne devez pas générer plus de 15 000 euros de loyers perçus.
L’imposition des revenus de location au régime micro-BIC pour une location meublée
La location meublée est considérée comme une activité commerciale, contrairement à la location vide qui est une activité civile. Par conséquent, vous ne bénéficiez pas de revenus fonciers, mais de Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La fiscalité diffère également, car bien que le régime micro-BIC fonctionne de la même manière que le micro-foncier, il propose un abattement forfaitaire plus conséquent. Cet abattement est de 50 %, mais il peut être réévalué à 71 % si le bien loué est une chambre d’hôte ou un meublé de tourisme. De plus, le plafond pour bénéficier du régime micro-BIC est plus élevé, s’élevant à 72 600 euros.
Le régime micro-BIC est accessible uniquement aux Loueurs en meublé non professionnels (LMNP), tandis que les Loueurs en meublé professionnels (LMP) peuvent choisir entre le régime de la micro-entreprise avec un abattement de 50 %, ou le régime réel.
Il est important de noter que pour obtenir le statut de LMNP, vos recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 euros, ou inférieures au total de vos autres revenus. Dans le cas contraire, vous obtiendrez le statut de LMP.
Ainsi, le régime micro vous permet uniquement d’alléger vos impôts sur les revenus locatifs lors du calcul de votre taxe, mais ne vous offre pas la possibilité de les supprimer.
L’imposition des revenus de location au régime du réel
En France, le régime d’imposition au réel permet de renoncer aux abattements proposés par les régimes micro. En contrepartie, il permet de déduire l’ensemble des charges réelles. Il est donc préférable d’opter pour ce régime d’imposition lorsque vos charges réelles dépassent le montant de l’abattement forfaitaire (30 %, 50 % ou 71 %).
Les dépenses déductibles lors de votre déclaration dépendent principalement de la nature de la location (location vide ou location meublée).
Imposition au réel en location vide
Plusieurs critères imposés par la loi doivent être respectés pour permettre la déduction de vos charges sur vos revenus fonciers dans le cadre d’une location vide. Vous devez engager ces dépenses pour la conservation ou l’acquisition du montant initial de vos revenus et en tant que propriétaire bailleur, vous devez vous acquitter de ces charges.
Concrètement, vous ne pouvez pas déduire les frais qu’un tiers a engagés pour vous ou les dépenses engagées pour votre intérêt personnel. De plus, vous devez déduire l’ensemble de ces charges pendant l’année en cours. Par exemple, si vous réalisez des dépenses en 2022, vous devez les déclarer et les déduire cette même année.
Les dépenses déductibles des revenus fonciers sont expressément listées par la loi pour les biens proposés en location vide. Par exemple, les dépenses de travaux déductibles sont celles portant sur l’amélioration, l’entretien et la réparation du logement. Les travaux de reconstruction, de construction et d’agrandissement des biens immobiliers ne sont pas déductibles.
Les frais de mainlevée ou de mise en place de garanties, les frais bancaires, les frais de gestion (charges de procédure pour les litiges, rémunération d’un gardien, frais d’agence pour le mandat de gestion locative), les primes d’assurance (assurance des loyers impayés, assurance propriétaire non occupant, assurance emprunteur), les provisions sur charges de copropriété et les frais engagés pour le compte du preneur sont également considérés comme déductibles.
Imposition au réel en location meublée
En location meublée, toutes vos dépenses restent éligibles à la déductibilité, à condition qu’elles ne contreviennent pas à certains critères. Vous devez engager ces dépenses dans l’intérêt direct de votre investissement locatif ou dans le cadre de sa gestion normale. De plus, vous devez pouvoir justifier ces frais avec des factures et des devis lors de votre déclaration. Ensuite, ces charges seront à déduire durant l’année où elles ont été engagées.
En location meublée, les amortissements sont autorisés en plus des charges déductibles. Cette possibilité est valable aussi bien sous le statut de LMNP que sous celui de LMP. Chaque amortissement viendra alors réduire votre base imposable, vous permettant d’amortir la totalité du bien immobilier et du mobilier. Le principe du différé d’amortissement vous permet de défiscaliser près de 100 % des recettes générées par votre bien en LMNP.
Profiter des avantages du déficit foncier
Pour ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs, vous pouvez opter pour certains dispositifs fiscaux, comme le déficit foncier. Ce régime vous permet de réaliser une optimisation fiscale légale en engageant des travaux de rénovation ou d’amélioration dans vos biens locatifs. Les charges liées à ces travaux peuvent être déduites du revenu foncier brut, générant ainsi un déficit foncier. Ce déficit peut être imputé sur le revenu global, réduisant ainsi la base imposable totale et potentiellement effaçant l’impôt sur les revenus locatifs.
Il est essentiel de déclarer correctement les travaux engagés et de remplir le formulaire fiscal approprié pour bénéficier de cet avantage. Cependant, il convient de noter que cette option s’applique dans le cadre du régime réel d’imposition et nécessite une analyse approfondie des dépenses éligibles et des modalités d’imputation. Consultez un professionnel pour maximiser les avantages du déficit foncier tout en restant conforme à la législation fiscale en vigueur.
En location meublée, le déficit foncier dépend de votre statut de propriétaire bailleur. Si vous êtes LMNP, vous pouvez reporter votre déficit pendant les 10 prochaines années dans la catégorie des BIC liés à la location meublée. En revanche, si vous êtes LMP, la déduction du déficit s’effectue sans limitation de montant. Vous pourrez également reporter le reliquat sur les 6 prochaines années et sur votre revenu global.
Constituer une société immobilière
Pour ne pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs, vous pouvez envisager la création d’une société imposée à l’impôt sur les sociétés (IS). Différentes possibilités s’offrent à vous, comme la création d’une Société par actions simplifiée (SAS) immobilière, d’une Société à responsabilité limitée (SARL) immobilière ou d’une société civile immobilière (SCI). Cette solution vous permet de ne pas être directement imposé en tant que contribuable. Cependant, cela n’est possible que si vous ne versez pas de dividendes sur les plus-values ou les loyers encaissés. La taxation se fait uniquement au niveau de votre société. Le choix du régime fiscal de votre société (réel ou micro) peut également influencer le montant des impôts à payer.
En optant pour le régime réel, vous pouvez déduire certaines charges telles que les intérêts d’emprunt et les travaux, ce qui peut réduire le revenu imposable de votre société. Il est important de déclarer correctement les revenus perçus, les charges déductibles et de remplir le formulaire fiscal approprié pour la déclaration de vos revenus fonciers au niveau de la société. Cette démarche nécessite une compréhension approfondie des règles fiscales et peut impliquer la consultation d’un professionnel pour optimiser la gestion de votre patrimoine immobilier.
Opter pour le démembrement de propriété
Une autre alternative pour éviter de payer des impôts sur les revenus locatifs est d’envisager le démembrement de propriété. Pour cela, vous devez acheter un bien en nue-propriété et confier l’usufruit à un bailleur social. Ce type de montage fiscal vous permet de ne recevoir aucune recette locative pendant la durée de la convention de démembrement, vous n’êtes donc pas soumis à une imposition. De plus, vous avez la possibilité de déduire vos intérêts d’emprunt, à condition de financer votre investissement immobilier à crédit. Il est important de noter que ce choix s’inscrit dans une stratégie visant à optimiser la fiscalité de vos revenus fonciers.
En optant pour le démembrement de propriété, vous pouvez ajuster votre niveau d’imposition en fonction de votre situation personnelle. Il est recommandé d’évaluer attentivement les implications financières et fiscales de cette option, en tenant compte du montant des travaux éventuels et des charges liées à la gestion du bien. Assurez-vous également de remplir correctement le formulaire fiscal correspondant à cette configuration afin de déclarer de manière appropriée les éléments tels que le revenu foncier, les intérêts d’emprunt et tout autre élément imposable.
Conclusion
En résumé, il existe différentes méthodes pour réduire vos impôts sur vos revenus locatifs. En choisissant le régime fiscal approprié, en déduisant les charges déductibles et en utilisant des dispositifs tels que le déficit foncier ou le démembrement de propriété, vous pouvez optimiser votre fiscalité et augmenter la rentabilité de votre investissement immobilier. Cependant, il est essentiel de bien comprendre les règles fiscales en vigueur et de consulter un professionnel pour vous assurer de prendre les bonnes décisions en fonction de votre situation personnelle.
