Vendre son bien immobilier entre particuliers peut sembler intimidant, surtout si c’est votre première transaction. En effet, cela signifie que vous ne bénéficierez pas d’un accompagnement personnalisé de professionnels compétents. Toutefois, en suivant quelques conseils simples, vous pouvez grandement simplifier le processus. Voici un guide étape par étape pour vendre votre appartement ou votre maison de particulier à particulier.
Première étape : préparer la vente
Lorsque vous envisagez de vendre votre bien immobilier, la première étape consiste généralement à le faire estimer afin de connaître sa valeur sur le marché. Plusieurs options s’offrent à vous à cet égard :
- Estimer vous-même votre bien en comparant les biens similaires du marché et en évaluant la valeur ajoutée des avantages de votre logement (prix au mètre carré majoré pour certaines surfaces telles que les terrasses et les combles aménagés).
- Faire appel à un professionnel qui propose une estimation gratuite de votre bien.
Une fois que vous avez obtenu le prix de vente, vous pouvez passer aux choses sérieuses et envisager les formalités légales obligatoires. Il s’agit des diagnostics immobiliers, dont la nature diffère en fonction de votre logement et de sa date de construction. Ces diagnostics indiqueront si des travaux de mise aux normes sont nécessaires ou si vous devez simplement réparer les signes d’usure de la vie quotidienne.
Voici la liste des diagnostics immobiliers obligatoires :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE), qui donne aux acheteurs potentiels des informations sur la consommation énergétique de votre logement.
- Diagnostic des risques d’exposition au plomb pour les logements construits avant 1949.
- Diagnostic de l’amiante pour les logements construits avant 1997.
- Diagnostic relatif à la présence de termites, uniquement si le logement est situé dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral.
- Diagnostic relatif à l’installation intérieure de gaz.
- Diagnostic relatif à l’installation intérieure d’électricité.
- Diagnostic relatif à l’installation d’assainissement non collectif, dans le cas où le logement n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées.
- Diagnostic relatif à l’état des risques et pollutions auxquels le logement est exposé.
- Diagnostic relatif au bruit, si le logement est situé dans une zone d’exposition au bruit des aéroports.
Tous les diagnostics obligatoires en fonction de la situation de votre logement doivent être rassemblés dans un dossier appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT), qui doit être transmis à chaque acheteur potentiel. Cela leur permettra d’avoir toutes les informations nécessaires pour prendre une décision éclairée concernant l’achat ou non de votre bien.
Il est également possible qu’on vous demande d’effectuer certains travaux pour remettre votre logement aux normes et faciliter sa vente. Prévoyez donc suffisamment de temps pour réaliser les diagnostics et effectuer les rénovations demandées, le cas échéant. Bien que ces travaux ne puissent pas vous être imposés, ils peuvent ralentir voire empêcher la vente s’ils sont trop importants et laissés à la charge des acheteurs.
En plus des démarches administratives, il est également important de préparer votre bien à accueillir un nouveau propriétaire. Pour ce faire, effectuez les petites réparations nécessaires et dépersonnalisez votre logement afin de plaire au plus grand nombre.
Deuxième étape : rédiger une annonce et la diffuser
Une fois que toutes les formalités administratives sont terminées et que votre bien est prêt à être vendu, l’étape suivante consiste à rédiger une annonce et la diffuser.
Prendre de belles photos
Tout d’abord, assurez-vous de prendre de belles photos. Rangez votre logement au maximum et dépersonnalisez-le afin d’attirer un maximum d’acheteurs potentiels. Prenez également le temps de choisir le meilleur moment de la journée pour avoir des photos lumineuses et montrez toutes les pièces du logement. Ne cachez pas ce que vous ne voulez pas montrer, mais mettez en valeur les atouts de votre bien, car ce sont eux qui pourraient susciter un coup de cœur.
Les informations sur la localisation du bien
Indiquez si votre logement est situé en ville, dans quel quartier, et s’il est proche des transports en commun. Si votre logement se trouve à la campagne ou en périphérie, mentionnez le temps de trajet nécessaire pour rejoindre la ville la plus proche, ainsi que les autoroutes ou rocades à proximité. Si votre logement est facilement accessible depuis une gare ou un aéroport, n’hésitez pas à le préciser.
Décrivez le quartier et les environs en mettant en valeur les points positifs, et indiquez la proximité des commerces, des restaurants et des services médicaux.
Si votre logement peut accueillir une famille, précisez la proximité des écoles et des établissements d’enseignement supérieur (collèges, lycées, universités) qui pourraient intéresser certains acheteurs potentiels. Si ces établissements scolaires ont une bonne réputation, n’oubliez pas de le mentionner.
La description de votre bien
Après avoir présenté la localisation du bien, décrivez-le de manière précise. Indiquez :
- L’étage si votre bien est situé dans un immeuble, ainsi que la présence ou non d’un ascenseur.
- Le nombre d’étages pour une maison à étages.
- Les surfaces annexes au logement : garage, cave, balcon et terrasse, grenier, parking, ainsi que les éventuelles places de stationnement en ville.
- Le système de chauffage : électrique, pompe à chaleur, chaudière au gaz, bois ou fuel, poêle à granulés ou cheminée à bois, collectif ou individuel.
- Le type d’isolation : double ou simple vitrage ?
- L’exposition du logement : ouest, sud ou est. Évitez de mentionner une exposition au nord dans l’annonce.
- La présence éventuelle de rangements intégrés ou vendus avec le logement.
- Le nombre de chambres, de salles de bains et de WC.
- L’absence de vis-à-vis.
- La taille du jardin, le cas échéant.
Si vous vendez votre bien avec une cuisine équipée, mentionnez ses caractéristiques et les équipements qui resteront dans le logement après la vente.
Mettre votre bien en valeur
Pour réussir à mettre votre bien en valeur, prenez le temps d’écrire une description concise et précise dans votre annonce. Mentionnez tous les éléments indispensables, mais restez concis. Surtout, ne laissez pas transparaître vos émotions dans la description, mais insistez sur les points positifs. Vous savez mieux que quiconque quels sont les avantages quotidiens de votre logement et comment sa localisation facilite votre vie et crée une atmosphère de quartier. Mentionnez également les travaux récemment effectués, le cas échéant.
Faire visiter votre bien
Le principe le plus important est le suivant : ne faites pas visiter plusieurs personnes en même temps. Cela réduit de moitié les chances de vente. En effet, les acheteurs potentiels se sentiraient mal à l’aise si vous n’étiez pas à 100% disponible pour répondre à leurs questions et à leurs préoccupations. Soyez astucieux et proposez des créneaux de visite différents à chaque personne afin qu’elle se sente à l’aise et privilégiée. C’est le meilleur moyen d’aider un acheteur potentiel à se projeter dans votre bien.
Renseignez-vous également sur les surfaces exactes de chaque pièce afin de les indiquer aux visiteurs.
Après les visites, les acquéreurs intéressés devront vous faire une offre d’achat écrite. Ils peuvent faire une offre au prix ou renégocier. Si vous recevez une offre au prix et une offre inférieure, vous n’avez pas le droit de refuser la plus élevée, sauf si l’offre renégociée est faite par des acquéreurs souhaitant payer comptant, tandis que l’autre est faite à crédit.
Les formalités administratives pour vendre votre bien
Une vente immobilière implique également des formalités légales obligatoires. Pour vous assurer de tout réaliser dans les règles de l’art, nous vous conseillons de faire appel à un notaire, même pour les actes qui ne nécessitent pas sa présence.
Le compromis de vente
Vous avez fait visiter votre bien et des acheteurs potentiels ont fait une offre que vous avez acceptée avec joie. Il est maintenant temps de rédiger et de signer un compromis de vente.
Le compromis de vente est un document officiel qui engage à la fois le vendeur et l’acheteur. Il doit mentionner les informations suivantes :
- L’identité des deux parties et leur qualité de vendeur ou d’acheteur.
- La description du bien acheté.
- Son prix.
- La date prévue pour la signature de l’acte authentique de vente.
Le compromis peut être rédigé par le vendeur lui-même, sans la présence du notaire. Cependant, nous vous recommandons de vous faire accompagner par un notaire, car le compromis, bien qu’il ait une valeur moins importante que l’acte authentique de vente, est une formalité très importante. En effet, il pose les bases de la vente et l’acte authentique de vente ne fait que reprendre les informations mentionnées dans le compromis. Vous devrez également joindre certains documents obligatoires, tels que les diagnostics immobiliers et les documents de copropriété.
Même dans le cas d’une vente entre particuliers, vous pouvez demander l’aide d’un notaire. Le notaire est un professionnel du droit qui garantit la sécurité juridique de votre transaction. De plus, il peut vous conseiller en cas de doutes ou si l’une des parties ne respecte pas ses engagements.
La signature de l’acte de vente
La signature de l’acte de vente doit obligatoirement avoir lieu devant un notaire. Vous pouvez choisir le notaire de votre choix, soit un pour les deux parties, soit un notaire pour chacun. Cela n’entraînera pas de frais supplémentaires, car les deux notaires se partageront ensuite les émoluments.
Le recours à un notaire est indispensable pour rendre la vente publique, c’est-à-dire pour informer les administrations compétentes du changement de propriétaire du bien.
Quelques jours avant la signature, une visite du logement peut être organisée pour vérifier la présence des équipements prévus dans le compromis et s’assurer que le logement est en bon état.
Le jour de la vente, rendez-vous chez votre notaire pour signer l’acte authentique. L’acheteur recevra un certificat de propriété, et le notaire conservera l’acte de vente pour le transmettre au service de la publicité foncière. Une fois la vente signée, les vendeurs remettront les clés du logement aux nouveaux propriétaires.
La signature de l’acte de vente détermine également le moment du paiement des sommes dues au vendeur et au notaire. Lors de la signature du compromis, l’acheteur verse un acompte de 5 à 10 % du prix de vente au vendeur, via le notaire. Ce montant est déduit du prix total du bien. Lors de la signature de l’acte authentique, l’acheteur est tenu de verser le reste de la somme au notaire, qui le reversera ensuite au vendeur. Les transactions doivent obligatoirement être effectuées par virement. Lorsque l’acheteur finance son projet grâce à un crédit immobilier, la banque et le notaire doivent être en contact, et c’est ensuite la banque qui effectuera le virement au notaire.
Grâce au notaire, votre vente est réalisée dans le respect des règles légales et de manière sereine, et vous êtes protégé en cas de problème. En effet, il existe des conditions précises pour se retirer d’une vente et seul un notaire est en mesure de vous aider en fonction de votre situation personnelle ou financière. N’hésitez pas à choisir soigneusement votre notaire !
