Déjà propriétaire de votre résidence principale, vous envisagez maintenant de vous lancer dans l’investissement locatif. Pour mener à bien ce projet immobilier, il est essentiel de définir vos objectifs, de prêter une attention particulière à la fiscalité et de choisir judicieusement votre futur locataire. Alors, comment bien débuter dans l’investissement locatif ? Les Secrets de l’Immo vous donnent quelques conseils.
Définissez vos objectifs pour un début réussi dans l’investissement immobilier
Avant de vous lancer dans l’investissement immobilier, il est important d’établir votre profil d’investisseur et de définir vos objectifs. Si vous n’avez aucune connaissance dans ce domaine, il peut être judicieux de suivre une formation en immobilier afin de mieux maîtriser les concepts et les contours.
Interrogez-vous sur votre stratégie d’investissement. Souhaitez-vous acquérir un bien immobilier pour en tirer un rendement maximum ? Ou bien constituer un patrimoine à transmettre à vos héritiers ? Les réponses à ces questions vous aideront à affiner votre projet et à choisir le bon logement, type de location et régime fiscal adapté.
Prenez en compte la fiscalité avant de vous lancer dans l’investissement locatif
La fiscalité aura inévitablement un impact sur le rendement de votre investissement locatif, car les revenus locatifs générés seront soumis à l’impôt. Vous avez le choix entre deux options : le régime micro et le régime réel.
Les régimes micro
Il existe deux types de régimes micro, selon que vous optiez pour la location vide ou la location meublée avantageuse. Ces régimes peuvent être appliqués si vos revenus locatifs n’excèdent pas 15 000 euros. Ils ne permettent pas de déduire vos charges, mais vous offrent à la place un abattement. Cet abattement est de 30% en location vide, 50% en location meublée et de 71% en meublé de tourisme.
Le régime réel
Le régime réel est particulièrement intéressant pour débuter dans l’investissement locatif, car il vous permet de déduire vos charges de vos revenus fonciers (location vide) ou de vos BIC (location meublée). Vous pouvez ainsi déduire les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les primes d’assurance, etc.
Si vos dépenses sont supérieures à vos recettes, vous créez un déficit foncier que vous pouvez reporter soit sur votre revenu global, soit sur les revenus de même catégorie.
Le régime réel est donc adapté lorsque vos charges dépassent les abattements du régime micro ou si vous êtes fortement fiscalisé.
Les dispositifs de défiscalisation
Il est impossible de parler de fiscalité immobilière sans évoquer les dispositifs de défiscalisation. Vous avez certainement entendu parler du célèbre dispositif Pinel, mais sachez qu’il en existe d’autres, tels que le dispositif Denormandie (Pinel ancien), la loi Malraux, le dispositif Censi-Bouvard ou encore la défiscalisation des Monuments Historiques. Tous ces dispositifs vous offrent une réduction d’impôt, qui peut constituer un levier intéressant pour augmenter le rendement de votre investissement locatif.
Évaluez votre capacité d’emprunt avant de débuter votre investissement locatif
La capacité d’emprunt pour un investissement locatif correspond au montant maximum que la banque acceptera de vous prêter en fonction de vos revenus, de vos charges et de votre apport. Vos mensualités doivent être adaptées pour ne pas dépasser un taux d’endettement de 35%.
Concernant l’apport à injecter dans votre projet, sachez qu’il est possible d’emprunter sans apport pour financer un investissement locatif, mais il sera plus difficile d’atteindre l’autofinancement de votre investissement dans ce cas.
Une fois que vous connaissez le montant maximum que vous pouvez emprunter, vous pouvez définir l’envergure de votre investissement. Acheter un deux-pièces, investir en colocation pour cibler les étudiants, acquérir un appartement en rez-de-chaussée pour les personnes âgées ou handicapées et les familles avec de jeunes enfants…
Choisissez le type de prêt adapté à votre investissement immobilier
Vous avez le choix entre un prêt amortissable et un prêt in fine pour financer l’achat d’un bien immobilier.
Le prêt amortissable consiste à rembourser chaque mois une partie du capital emprunté. En début de remboursement, vous remboursez une part plus importante d’intérêts que de capital, puis la situation s’inverse par la suite.
Il est possible de différer le remboursement d’un prêt amortissable, ce qui peut vous permettre d’optimiser la trésorerie de votre investissement, par exemple en réalisant des travaux dans le logement avant de le louer.
Le prêt in fine fonctionne différemment. En effet, le remboursement du capital s’effectue en une seule fois, à la dernière échéance du prêt. Les mensualités ne comprennent que les intérêts. Ce type de prêt présente un avantage fiscal : vous pouvez déduire plus d’intérêts tout au long de la durée de remboursement.
Choisissez entre la location vide et la location meublée avant de débuter votre investissement locatif
En location vide, vous vous engagez pour une durée minimale de 3 ans. Les locataires restent généralement plus longtemps dans ce type de logement, qu’ils peuvent meubler et décorer selon leurs goûts. Cela limite le taux de rotation et le risque de vacance locative. Cependant, l’abattement fiscal en régime micro est moins avantageux qu’en location meublée, et les charges déductibles en régime réel sont limitées par la loi.
En location meublée, vous attirez principalement des étudiants, des personnes en mobilité professionnelle et des jeunes actifs. La durée du bail peut varier de 1 mois en bail mobilité à 1 an pour une location meublée classique, en passant par 9 mois pour un bail étudiant.
Vous avez le choix entre deux statuts : loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP). Ces statuts vous permettent de pratiquer des amortissements, en plus de la déduction des charges. En outre, les dépenses déductibles ne sont pas limitativement énumérées par la loi. En LMP, le déficit foncier est imputable sur le revenu global et reportable pendant 6 ans.
Choisissez entre l’ancien et le neuf pour débuter votre investissement locatif
Le marché de l’ancien offre une abondance de biens à des prix inférieurs à ceux du neuf. En contrepartie, les frais de notaire sont plus élevés dans l’ancien que dans le neuf.
Avec un investissement dans l’ancien, vous devrez probablement effectuer des travaux. Un conseil : prenez le temps et les ressources nécessaires pour moderniser le bien. Vous attirerez ainsi plus de locataires potentiels, qui auront envie de rester. Cela réduit les risques de rotation, de vacance et de carence locative. Gardez également à l’esprit que certaines dépenses de travaux peuvent être déduites de vos revenus fonciers et BIC.
Sélectionnez soigneusement l’emplacement du bien avant de vous lancer dans l’investissement locatif
Comme rule numéro un en immobilier, il faut tenir compte de l’emplacement, de l’emplacement et encore de l’emplacement. Le choix de l’emplacement dépend de plusieurs critères :
- Votre public cible : si vous visez les étudiants, vous devrez investir dans une ville où se trouve une université ou de grandes écoles ;
- Les commodités à proximité : ce point est lié à votre public cible. Les jeunes actifs recherchent plutôt des commodités de loisirs, comme un cinéma, un bar ou un restaurant. Les familles sont plutôt en quête de structures telles que des écoles, des crèches et des transports en commun ;
- Le marché immobilier local : le prix d’achat a un impact sur le rendement de votre investissement. Investir à Paris peut sembler une bonne idée, mais il faut tenir compte du temps nécessaire pour rentabiliser votre investissement, qui sera forcément plus long que si vous choisissez d’investir à Nanterre, par exemple ;
- La demande locative : il s’agit de la situation où il y a plus de demandes que d’offres de location. En choisissant des villes en tension locative, vous êtes pratiquement assuré de trouver rapidement un locataire.
Un dernier conseil : pensez déjà à la revente lorsque vous choisissez l’emplacement du logement. La plus-value est également importante dans le calcul du rendement net de votre investissement !
Déterminez le montant du loyer et des charges avant de commencer la location
Un loyer trop élevé risque de rendre votre logement difficile à louer. En revanche, un loyer trop bas attire certes les candidats, mais réduit le rendement de votre investissement.
Pour avoir une idée des loyers pratiqués, prenez le temps d’étudier le marché sur des sites comme SeLoger, consultez les bases de données de l’INSEE ou demandez l’avis d’un agent immobilier.
Notez que la réévaluation des loyers, en particulier dans les zones soumises à une forte demande locative, est strictement encadrée par la loi. Pensez donc à inclure une clause de revalorisation dans le contrat de location !
Sélectionnez soigneusement le locataire
La crainte principale des propriétaires bailleurs est évidemment de tomber sur un mauvais payeur. Soyez rassuré, seulement 2% des propriétaires sont confrontés à des loyers impayés.
Pour limiter ce risque, étudiez attentivement le dossier du candidat, qui doit comporter des fiches de paie et un avis d’imposition. Un candidat en CDI ou fonctionnaire, dont les revenus représentent trois fois le montant du loyer, sera préférable. Exigez également une caution !
Sachez qu’il est possible de vous protéger contre les différents risques locatifs en souscrivant une assurance loyers impayés ou une assurance contre la vacance locative.
Si toutes ces étapes vous semblent trop chronophages ou complexes, l’investissement locatif clé en main proposé par les Secrets de l’Immo peut vous simplifier la tâche. De la sélection du bien à la gestion locative, en passant par la réalisation de travaux de qualité, nous nous occupons de tout pour vous.
