S’assurer des revenus complémentaires à la retraite, financer les études des enfants ou un tour du monde, transmettre un héritage : voici autant de raisons qui poussent à se constituer un patrimoine immobilier. Pour y parvenir, il vous faudra doper votre capacité d’emprunt, choisir le bien avec soin et élaborer une stratégie fiscale adéquate.
Qu’est-ce qu’un patrimoine immobilier ?
Avant d’aborder nos conseils pour se constituer un patrimoine immobilier, posons-en d’abord la définition. Le patrimoine immobilier désigne l’ensemble des biens immobiliers que vous possédez, directement ou par le biais d’une société (SCPI, SARL familiale…) ou de la pierre-papier.
Juridiquement, il convient ici de distinguer les immeubles composant le patrimoine des biens meubles, qui eux, peuvent être déplacés. L’immobilier signifie en effet « celui qui ne bouge pas ».
La loi opère en outre une classification entre les immeubles par nature (comme le sous-sol, le sol, les constructions, les champs, les arbres, un terrain…) et les immeubles par destination. Ces derniers regroupent les objets, ornementations, tous les biens meubles, qui ont été ajoutés à l’immeuble et qu’on ne saurait déplacer sans attenter à sa structure.
Le patrimoine immobilier se compose en premier lieu de la résidence principale. Viendront s’y ajouter une résidence secondaire, des logements destinés à être loués, l’investissement dans un local commercial, un parking… Certains droits réels comme la nue-propriété, l’usufruit ou l’hypothèque constituent également le patrimoine immobilier.
Enfin, le patrimoine immobilier s’oppose au patrimoine financier, qui regroupe les actifs que vous possédez tels que l’épargne, les actions, obligations, l’assurance vie…
Comment construire un patrimoine immobilier ?
Se constituer un patrimoine immobilier implique d’élaborer une stratégie afin de dégager le financement nécessaire et de diminuer les frais et la fiscalité. Les dépenses que vous n’assumerez pas constitueront autant de liquidités à affecter à un autre achat immobilier. Voici quelques-unes de nos astuces pour se constituer un patrimoine immobilier.
Profiter de l’effet de levier du crédit
L’effet de levier consiste à vous endetter pour vous permettre d’augmenter votre capacité d’investissement. Le prêt immobilier vous fait justement profiter de l’effet de levier : avec un apport moindre, vous pouvez acquérir un bien d’une valeur nettement supérieure. Le multiplicateur de l’effet de levier se calcule selon la formule suivante : montant de l’investissement / apport personnel. Par exemple, si vous investissez 400 000 €, que vous financez avec un apport de 40 000 € et 360 000 en crédit, alors le multiplicateur de l’effet de levier sera de 10.
Maximiser votre capacité d’emprunt
Sauf à disposer de liquidités importantes, vous aurez besoin d’un prêt immobilier pour financer l’acquisition d’un bien à louer. Pour déterminer le montant maximum qu’elle vous prête, la banque se base sur votre capacité d’emprunt en investissement locatif, laquelle est limitée en principe par le taux d’endettement de 35 %.
La banque la calcule en fonction de vos revenus (dont 70 % de vos revenus locatifs), vos charges, votre apport personnel ou la durée du crédit immobilier. Vous devrez agir sur chacun de ces critères ou offrir des garanties pour emprunter un maximum à la banque et ainsi pouvoir vous constituer votre patrimoine immobilier.
- Proposer sa résidence principale en garantie
L’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD) est une sûreté réelle que vous consentez à la banque sur votre résidence principale. Elle lui offre une garantie si vous ne parvenez plus à rembourser vos mensualités d’emprunt : en cas de saisie et revente du bien immobilier, elle sera la première à être payée sur le prix de vente. Elle peut ainsi accepter de vous prêter plus sur la base de ce gage, particulièrement si vous avez déjà soldé le crédit.
- Diminuer vos charges
S’il est difficile d’augmenter ses revenus, il est toujours possible de limiter les dépenses. Il vaut mieux par exemple solder votre prêt à la consommation ou auto avant de solliciter un crédit. Ce seront autant de charges qui ne viendront plus grever votre capacité d’emprunt.
- Augmenter votre apport personnel
Même s’il est possible de réaliser un investissement locatif sans apport, mieux vaut disposer d’une épargne suffisante au moment de démarcher les banques. Un apport supérieur à 10 % peut vous aider à augmenter votre capacité d’emprunt et maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier.
- Augmenter la durée du prêt
La durée du prêt immobilier a elle aussi son importance dans le calcul de la capacité d’emprunt. En l’allongeant, vous diminuerez le montant des mensualités, ce qui permettra de rassembler le budget nécessaire pour créer un patrimoine immobilier.
Attention toutefois, les organismes de crédit acceptent rarement de prêter sur une durée supérieure à 20 ans pour l’investissement locatif. En outre, plus la durée est longue, plus le taux d’emprunt, et donc les intérêts, sont élevés. Un écueil que la fiscalité peut vous permettre de pallier, comme nous le verrons plus tard.
- Envisager un prêt in fine
Avec un prêt in fine, vous remboursez chaque mois les intérêts d’emprunt et le capital en une seule fois à l’ultime échéance. De facto, le montant des mensualités est plus faible qu’avec un crédit amortissable, ce qui peut vous permettre d’améliorer votre capacité d’emprunt.
Le prêt in fine est aussi utile pour se constituer un patrimoine immobilier, car il permet d’optimiser le cashflow de l’investissement, à condition d’être imposé au réel. L’éventuel surplus de trésorerie pourra être affecté à une nouvelle acquisition.
Réaliser des travaux de remise à neuf
Première économie à réaliser : le prix d’achat. Si acheter du neuf présente des avantages comme des garanties du promoteur et du constructeur ou des frais de notaires plus faibles que dans le neuf, il faut compter 20 % de plus en moyenne pour s’offrir un bien neuf.
Une acquisition dans l’ancien avec travaux vous permettra de bénéficier d’une décote, à affecter à un autre projet. De plus, le fait de réaliser des travaux de qualité vous permet de mettre le logement sur le marché à un loyer plus élevé. Ce surplus pourra lui aussi être affecté à la constitution du patrimoine immobilier. Gardez en outre en tête que les dépenses de travaux peuvent être déduites de vos revenus fonciers si vous optez pour le régime du réel.
Bien sélectionner son bien immobilier
La sélection du bien immobilier doit être abordée sous l’angle de l’emplacement et de la superficie.
- Sélectionner l’emplacement du bien
L’emplacement du bien est un critère décisif pour deux raisons : limiter la vacance locative et s’assurer une plus-value conséquente à la revente. Demandez-vous dans un premier temps où vous souhaitez investir. Dans le Grand Paris ? Dans une ville en région ? Le prix au mètre carré dépendra bien entendu de la tension locative, laquelle est directement liée à l’attractivité de la ville en termes de bassin d’emploi, vie culturelle, cadre de vie…
Une fois la ville déterminée, il convient d’affiner la recherche du bien par quartiers, puis ensuite par rue. Vous apporterez une attention toute particulière aux commodités à proximité du logement, qui doivent être en adéquation avec votre clientèle cible. Une université pour les étudiants, des écoles pour les familles, des restaurants et loisirs pour les jeunes actifs, par exemple.
- Sélectionner le type de logement et sa superficie
Le type de logement doit lui aussi être en corrélation avec les attentes de la clientèle cible. Se constituer un patrimoine immobilier avec des T4 ne sert à rien si vous visez la location aux étudiants. Pour ces derniers, sauf à envisager d’investir en colocation, vous privilégierez les petites surfaces. Si elles coûtent plus cher à l’achat, elles se louent aussi plus facilement, avec des loyers plus élevés (studios, notamment).
Privilégier la détention du patrimoine en nom propre plutôt que la pierre-papier
Il est tout à fait possible de se constituer un patrimoine immobilier avec des parts de SCPI, à acheter à crédit ou en cash. Certes, ce modèle d’acquisition présente un avantage certain : il vous affranchit des contraintes de la gestion locative. Toutefois, il n’apparaît pas comme une solution de choix pour se construire un patrimoine immobilier en raison des frais de gestion, qui peuvent grimper à 10 % du montant du placement.
Choisir le bon régime fiscal pour se constituer un patrimoine
La fiscalité est le dernier levier à actionner pour se constituer un patrimoine immobilier. En réduisant l’imposition qui vient frapper vos recettes locatives, vous allez substantiellement améliorer l’équilibre financier de votre investissement et dégager des liquidités.
Vous devez ainsi sélectionner le type de location (vide ou meublée), le régime d’imposition (micro ou réel) et vous interroger sur l’opportunité de choisir un dispositif de défiscalisation.
- Location vide ou meublée ?
En location vide, le turn-over est moins important qu’en location meublée. En revanche, la location meublée présente un avantage pour un investissement locatif : les loyers sont plus élevés en moyenne de 30 % par rapport à la location nue.
De plus, en optant pour la location meublée, vous serez soumis au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP). Ceux-ci vous permettent de pratiquer des amortissements sur l’immeuble et sur le mobilier, à condition d’opter pour le régime réel.
- Régime micro ou réel ?
En location vide, les loyers seront considérés comme des revenus fonciers. En location meublée, les revenus locatifs constitueront des BIC. Vous avez le choix entre les soumettre au régime micro (micro-foncier en location vide, micro-BIC en location meublée) ou au régime réel. En micro, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % en location vide, 50 % en location meublée.
Il est généralement plus avantageux de choisir le régime réel pour se créer un patrimoine immobilier. Il vous autorise en effet à déduire un grand nombre de charges de vos revenus fonciers ou BIC (intérêts d’emprunt, primes d’assurances, dépenses de travaux, charges de copropriété…). À la clé, la possibilité de générer un déficit et ainsi d’agrandir votre patrimoine sans frottements fiscaux supplémentaires.
- La défiscalisation, une bonne option ?
La réponse dépend du dispositif que vous envisagez de mettre en place. La loi Pinel ou son pendant dans l’ancien, le dispositif Denormandie, sont à bannir, eu égard au plafonnement des loyers (sauf exceptions). La loi Malraux ou la loi Monuments Historiques vous permettront de diversifier votre patrimoine avec des biens d’exceptions… Mais qui ont un coût !
L’investissement locatif clé en main développé par Les Secrets de l’Immo constitue une solution idéale pour se constituer un patrimoine immobilier en évitant les erreurs et en limitant les risques. Grâce à notre expertise, nous vous aidons à bâtir votre stratégie d’investisseur, à élaborer votre financement ou encore à sélectionner votre bien.
S’assurer des revenus complémentaires à la retraite, financer les études des enfants ou un tour du monde, transmettre un héritage : voici autant de raisons qui poussent à se constituer un patrimoine immobilier. Pour y parvenir, il vous faudra doper votre capacité d’emprunt, choisir le bien avec soin et élaborer une stratégie fiscale adéquate.
Qu’est-ce qu’un patrimoine immobilier ?
Avant d’aborder nos conseils pour se constituer un patrimoine immobilier, posons-en d’abord la définition. Le patrimoine immobilier désigne l’ensemble des biens immobiliers que vous possédez, directement ou par le biais d’une société (SCPI, SARL familiale…) ou de la pierre-papier.
Juridiquement, il convient ici de distinguer les immeubles composant le patrimoine des biens meubles, qui eux, peuvent être déplacés. L’immobilier signifie en effet « celui qui ne bouge pas ».
La loi opère en outre une classification entre les immeubles par nature (comme le sous-sol, le sol, les constructions, les champs, les arbres, un terrain…) et les immeubles par destination. Ces derniers regroupent les objets, ornementations, tous les biens meubles, qui ont été ajoutés à l’immeuble et qu’on ne saurait déplacer sans attenter à sa structure.
Le patrimoine immobilier se compose en premier lieu de la résidence principale. Viendront s’y ajouter une résidence secondaire, des logements destinés à être loués, l’investissement dans un local commercial, un parking… Certains droits réels comme la nue-propriété, l’usufruit ou l’hypothèque constituent également le patrimoine immobilier.
Enfin, le patrimoine immobilier s’oppose au patrimoine financier, qui regroupe les actifs que vous possédez tels que l’épargne, les actions, obligations, l’assurance vie…
Comment construire un patrimoine immobilier ?
Se constituer un patrimoine immobilier implique d’élaborer une stratégie afin de dégager le financement nécessaire et de diminuer les frais et la fiscalité. Les dépenses que vous n’assumerez pas constitueront autant de liquidités à affecter à un autre achat immobilier. Voici quelques-unes de nos astuces pour se constituer un patrimoine immobilier.
Profiter de l’effet de levier du crédit
L’effet de levier consiste à vous endetter pour vous permettre d’augmenter votre capacité d’investissement. Le prêt immobilier vous fait justement profiter de l’effet de levier : avec un apport moindre, vous pouvez acquérir un bien d’une valeur nettement supérieure. Le multiplicateur de l’effet de levier se calcule selon la formule suivante : montant de l’investissement / apport personnel. Par exemple, si vous investissez 400 000 €, que vous financez avec un apport de 40 000 € et 360 000 en crédit, alors le multiplicateur de l’effet de levier sera de 10.
Maximiser votre capacité d’emprunt
Sauf à disposer de liquidités importantes, vous aurez besoin d’un prêt immobilier pour financer l’acquisition d’un bien à louer. Pour déterminer le montant maximum qu’elle vous prête, la banque se base sur votre capacité d’emprunt en investissement locatif, laquelle est limitée en principe par le taux d’endettement de 35 %.
La banque la calcule en fonction de vos revenus (dont 70 % de vos revenus locatifs), vos charges, votre apport personnel ou la durée du crédit immobilier. Vous devrez agir sur chacun de ces critères ou offrir des garanties pour emprunter un maximum à la banque et ainsi pouvoir vous constituer votre patrimoine immobilier.
- Proposer sa résidence principale en garantie
L’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD) est une sûreté réelle que vous consentez à la banque sur votre résidence principale. Elle lui offre une garantie si vous ne parvenez plus à rembourser vos mensualités d’emprunt : en cas de saisie et revente du bien immobilier, elle sera la première à être payée sur le prix de vente. Elle peut ainsi accepter de vous prêter plus sur la base de ce gage, particulièrement si vous avez déjà soldé le crédit.
- Diminuer vos charges
S’il est difficile d’augmenter ses revenus, il est toujours possible de limiter les dépenses. Il vaut mieux par exemple solder votre prêt à la consommation ou auto avant de solliciter un crédit. Ce seront autant de charges qui ne viendront plus grever votre capacité d’emprunt.
- Augmenter votre apport personnel
Même s’il est possible de réaliser un investissement locatif sans apport, mieux vaut disposer d’une épargne suffisante au moment de démarcher les banques. Un apport supérieur à 10 % peut vous aider à augmenter votre capacité d’emprunt et maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier.
- Augmenter la durée du prêt
La durée du prêt immobilier a elle aussi son importance dans le calcul de la capacité d’emprunt. En l’allongeant, vous diminuerez le montant des mensualités, ce qui permettra de rassembler le budget nécessaire pour créer un patrimoine immobilier.
Attention toutefois, les organismes de crédit acceptent rarement de prêter sur une durée supérieure à 20 ans pour l’investissement locatif. En outre, plus la durée est longue, plus le taux d’emprunt, et donc les intérêts, sont élevés. Un écueil que la fiscalité peut vous permettre de pallier, comme nous le verrons plus tard.
- Envisager un prêt in fine
Avec un prêt in fine, vous remboursez chaque mois les intérêts d’emprunt et le capital en une seule fois à l’ultime échéance. De facto, le montant des mensualités est plus faible qu’avec un crédit amortissable, ce qui peut vous permettre d’améliorer votre capacité d’emprunt.
Le prêt in fine est aussi utile pour se constituer un patrimoine immobilier, car il permet d’optimiser le cashflow de l’investissement, à condition d’être imposé au réel. L’éventuel surplus de trésorerie pourra être affecté à une nouvelle acquisition.
Réaliser des travaux de remise à neuf
Première économie à réaliser : le prix d’achat. Si acheter du neuf présente des avantages comme des garanties du promoteur et du constructeur ou des frais de notaires plus faibles que dans le neuf, il faut compter 20 % de plus en moyenne pour s’offrir un bien neuf.
Une acquisition dans l’ancien avec travaux vous permettra de bénéficier d’une décote, à affecter à un autre projet. De plus, le fait de réaliser des travaux de qualité vous permet de mettre le logement sur le marché à un loyer plus élevé. Ce surplus pourra lui aussi être affecté à la constitution du patrimoine immobilier. Gardez en outre en tête que les dépenses de travaux peuvent être déduites de vos revenus fonciers si vous optez pour le régime du réel.
Bien sélectionner son bien immobilier
La sélection du bien immobilier doit être abordée sous l’angle de l’emplacement et de la superficie.
- Sélectionner l’emplacement du bien
L’emplacement du bien est un critère décisif pour deux raisons : limiter la vacance locative et s’assurer une plus-value conséquente à la revente. Demandez-vous dans un premier temps où vous souhaitez investir. Dans le Grand Paris ? Dans une ville en région ? Le prix au mètre carré dépendra bien entendu de la tension locative, laquelle est directement liée à l’attractivité de la ville en termes de bassin d’emploi, vie culturelle, cadre de vie…
Une fois la ville déterminée, il convient d’affiner la recherche du bien par quartiers, puis ensuite par rue. Vous apporterez une attention toute particulière aux commodités à proximité du logement, qui doivent être en adéquation avec votre clientèle cible. Une université pour les étudiants, des écoles pour les familles, des restaurants et loisirs pour les jeunes actifs, par exemple.
- Sélectionner le type de logement et sa superficie
Le type de logement doit lui aussi être en corrélation avec les attentes de la clientèle cible. Se constituer un patrimoine immobilier avec des T4 ne sert à rien si vous visez la location aux étudiants. Pour ces derniers, sauf à envisager d’investir en colocation, vous privilégierez les petites surfaces. Si elles coûtent plus cher à l’achat, elles se louent aussi plus facilement, avec des loyers plus élevés (studios, notamment).
Privilégier la détention du patrimoine en nom propre plutôt que la pierre-papier
Il est tout à fait possible de se constituer un patrimoine immobilier avec des parts de SCPI, à acheter à crédit ou en cash. Certes, ce modèle d’acquisition présente un avantage certain : il vous affranchit des contraintes de la gestion locative. Toutefois, il n’apparaît pas comme une solution de choix pour se construire un patrimoine immobilier en raison des frais de gestion, qui peuvent grimper à 10 % du montant du placement.
Choisir le bon régime fiscal pour se constituer un patrimoine
La fiscalité est le dernier levier à actionner pour se constituer un patrimoine immobilier. En réduisant l’imposition qui vient frapper vos recettes locatives, vous allez substantiellement améliorer l’équilibre financier de votre investissement et dégager des liquidités.
Vous devez ainsi sélectionner le type de location (vide ou meublée), le régime d’imposition (micro ou réel) et vous interroger sur l’opportunité de choisir un dispositif de défiscalisation.
- Location vide ou meublée ?
En location vide, le turn-over est moins important qu’en location meublée. En revanche, la location meublée présente un avantage pour un investissement locatif : les loyers sont plus élevés en moyenne de 30 % par rapport à la location nue.
De plus, en optant pour la location meublée, vous serez soumis au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP). Ceux-ci vous permettent de pratiquer des amortissements sur l’immeuble et sur le mobilier, à condition d’opter pour le régime réel.
- Régime micro ou réel ?
En location vide, les loyers seront considérés comme des revenus fonciers. En location meublée, les revenus locatifs constitueront des BIC. Vous avez le choix entre les soumettre au régime micro (micro-foncier en location vide, micro-BIC en location meublée) ou au régime réel. En micro, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % en location vide, 50 % en location meublée.
Il est généralement plus avantageux de choisir le régime réel pour se créer un patrimoine immobilier. Il vous autorise en effet à déduire un grand nombre de charges de vos revenus fonciers ou BIC (intérêts d’emprunt, primes d’assurances, dépenses de travaux, charges de copropriété…). À la clé, la possibilité de générer un déficit et ainsi d’agrandir votre patrimoine sans frottements fiscaux supplémentaires.
- La défiscalisation, une bonne option ?
La réponse dépend du dispositif que vous envisagez de mettre en place. La loi Pinel ou son pendant dans l’ancien, le dispositif Denormandie, sont à bannir, eu égard au plafonnement des loyers (sauf exceptions). La loi Malraux ou la loi Monuments Historiques vous permettront de diversifier votre patrimoine avec des biens d’exceptions… Mais qui ont un coût !
L’investissement locatif clé en main développé par Les Secrets de l’Immo constitue une solution idéale pour se constituer un patrimoine immobilier en évitant les erreurs et en limitant les risques. Grâce à notre expertise, nous vous aidons à bâtir votre stratégie d’investisseur, à élaborer votre financement ou encore à sélectionner votre bien.
