Les frais d’agence représentent une part non négligeable du prix de vente d’un bien immobilier. Pour s’en exonérer, de nombreux vendeurs sont donc tentés de vendre leur maison ou leur appartement par eux-mêmes, sans passer par l’intermédiaire d’une agence. Si cette méthode présente certains avantages, elle n’est pas forcément à la portée de tous et nécessite un investissement procédurier relativement important. Comment vendre un bien immobilier sans agence ? Quels sont les avantages et les inconvénients de cette méthode ? Que faut-il savoir sur la vente immobilière entre particuliers ? Découvrez toutes les astuces pour réussir à vendre votre bien par vos propres moyens.
Quels sont les avantages à vendre sa maison ou son appartement sans agence immobilière ?
Le premier avantage de vendre sa maison ou son appartement sans agence immobilière réside bien entendu dans l’économie réalisée sur le prix de vente final. Celui-ci est en effet généralement compris entre 5 et 10 % du prix de vente final et peut ainsi rapidement se chiffrer en milliers voire dizaines de milliers d’euros. Cette économie réalisée vous permet alors d’être bien positionné en termes de prix de vente affiché et logiquement de vendre votre bien dans les meilleurs délais. L’acheteur potentiel ne se soucie en effet que du prix de vente affiché et non du fait que le prix est soumis ou non à des frais d’agence.
Par ailleurs, vendre par soi-même permet de s’organiser comme on l’entend sans avoir à subir un planning imposé par une agence notamment en termes de visites. Plus il y a d’intermédiaires, plus il est en effet difficile de trouver un terrain d’entente entre les parties. C’est également l’opportunité de fixer le prix du bien librement sans avoir à subir une pression de l’agence et le cas échéant de le baisser pour accélérer les choses ou au contraire de l’augmenter si le bien a du succès.
Quels sont les inconvénients à vendre sans agence ?
S’il peut être tentant de vendre son bien immobilier par soi-même, cette démarche n’est pas forcément toujours de tout repos. Entre la rédaction de l’annonce, la réalisation des photos, la publication, la gestion des appels ou des messages et l’organisation des visites, il s’agit en effet d’une méthode particulièrement chronophage et énergivore. Vendre sans agence nécessite de ce fait un minimum de temps libre, de disponibilité et une organisation sans faille pour réaliser des visites en même temps que sa vie familiale ou professionnelle.
Par ailleurs, il est plus difficile de fixer soi-même le prix de marché approprié. Au-delà du fait qu’il ne s’agit pas de votre métier et que vous n’avez pas d’expérience dans ce domaine, des biais cognitifs ou affectifs peuvent apparaître pouvant vous inciter à surévaluer votre bien. Vous n’aurez ainsi pas de conseil et d’accompagnement d’un professionnel qui peut vous assister en cas d’erreur ou d’oubli. Vendre par ses propres moyens, signifie enfin préparer l’ensemble des documents nécessaires à la vente allant des différents diagnostics à produire jusqu’à la réalisation du compromis et la prise de rendez-vous chez le notaire pour la vente effective.
4 conseils pour vendre un bien sans agence immobilière ?
Si la vente d’un bien sans agence immobilière n’est pas toujours aisée, certaines techniques permettent de mettre toutes les chances de son côté et, dans la plupart des cas, de faciliter notoirement la transaction.
1. Rédiger une annonce attractive
Lorsqu’il n’y a pas d’intermédiaire pour s’occuper de la mise en vente, c’est donc le vendeur lui-même qui doit jouer le rôle de l’agence immobilière en publiant une annonce la plus professionnelle possible. Pour ce faire, il doit ainsi établir une description du bien la plus précise possible et notamment mettre en avant ses atouts afin qu’ils attirent immédiatement l’œil des potentiels acheteurs.
Elle doit dans le même temps se révéler concise et explicite pour répondre immédiatement aux questions que peuvent se poser les potentiels acheteurs. Le nombre de pièces, la surface (intérieure et extérieure), l’étage, la situation géographique ou tout autre élément mettant en valeur le bien doit ainsi mentionnée (ascenseur, présence d’annexes, hauteur sous plafond, moulures, cuisine équipée, terrasse, balcon, proximité des transports, etc.). La syntaxe et l’orthographe sont également très importants pour que l’annonce apparaisse comme sérieuse et afin d’éviter tout malentendu potentiel. Conservez néanmoins un ton neutre et ne cherchez pas à survendre le bien en abusant des superlatifs qui peuvent avoir au contraire un effet contre-productif.
L’annonce doit également impérativement contenir des photos du bien afin que les acheteurs puissent déjà visuellement s’y projeter. Pour cela, préparez-les bien en amont en mettant en ordre les pièces photographiées et en soignant la décoration tout en restant relativement minimaliste. Ne négligez pas la luminosité et choisissez le moment de la journée le plus approprié pour prendre vos clichés, celui pendant lequel la lumière entre le plus dans les pièces concernées. Les photos constituent un élément véritablement très important. Elles sont donc à ne pas négliger. Le recours à un professionnel de la photographie peut ainsi constituer un investissement rentable pour votre vente. Vous pouvez également solliciter un proche féru de photographie pour vous assister dans cette tâche.
2. Fixer le bon prix de l’appartement ou maison
Votre annonce est correctement rédigée avec des photographies mettant en valeur le bien. Il vous faut maintenant fixer le bon prix pour votre appartement ou votre maison. Il s’agit là en effet d’un élément déterminant dans la réussite de votre entreprise de vente de bien immobilier sans agent. Estimer correctement le prix du bien vous permet non seulement d’en tirer le meilleur parti mais également d’optimiser vos chances de vente dans les meilleurs délais. Un bien trop cher pour la zone concernée peut rester indéfiniment en vente malgré la qualité de l’annonce. La concurrence est en effet forte entre les vendeurs avec notamment des agents connaissant sur le bout des doigts les tarifs au m². Le prix du bien doit ainsi être attractif ou légèrement au-dessus des prix du marché s’il offre des prestations de grande qualité.
Le fait de ne pas recourir à un intermédiaire vous libère des frais d’agence et vous permet ainsi de bien vous positionner en termes de prix afin de vendre rapidement votre maison ou votre appartement. Attention néanmoins à ne pas, à l’inverse, brader votre bien. Il vous faut en effet prévoir le fait que de nombreux acheteurs réalisent des offres un peu en-dessous du prix proposé.
Pour trouver le bon prix, il existe désormais de nombreuses solutions avec des sites immobiliers en ligne qui vous indiquent les prix moyens par quartier. Vous avez également la possibilité de consulter les dernières ventes réalisées autour de chez vous ainsi que les annonces de vente sur les devantures des agences immobilières du quartier. Vous pourrez ainsi y trouver des biens relativement similaires au vôtre et obtenir un ordre d’idée du tarif approprié. Vous pouvez enfin faire appel à un service d’estimation, à un agent immobilier ou un notaire ou même utiliser les services gratuits mis en place par les pouvoirs publics (DVF ou Patrim).
3. Réaliser le diagnostic technique et le diagnostic de performance énergétique et l’afficher sur l’annonce
La vente d’un bien immobilier nécessite la réalisation préalable d’un certain nombre de formalités. Parmi elles et à côté des autres mentions légales, le dossier diagnostic technique (DDT) doit être réalisé et mentionné sur l’annonce. Il en est de même désormais pour le diagnostic de performance énergétique contenant notamment l’étiquette énergétique (de A à G) en fonction du degré de sobriété énergétique du bâtiment.
Ces documents doivent permettre à l’acheteur de faire une proposition en toute connaissance de cause et d’éviter les vices cachés. La panoplie de diagnostics est à présent très étendue. Parmi eux, on peut recenser notamment le diagnostic Carrez permettant d’évaluer précisément la surface habitable, le diagnostic de plomb, d’amiante, des risques et pollutions, de présence de termites, des installations d’électricité ou de gaz (de plus de 15 ans) ou bien encore le diagnostic de performance énergétique (DPE). Ces documents doivent absolument pouvoir être présentés en cas de demande de l’acheteur au moment des visites.
4. Préparer le bien immobilier aux futurs acheteurs
Votre annonce prête et publiée sur les divers sites Internet d’annonces entre particuliers (LeBonCoin, PAP, EntreParticuliers, Se Loger etc.) et éventuellement dans les journaux locaux, il est alors fort probable (si vous avez bien suivi les recommandations) que vous ayez à dispenser des visites. Celles-ci doivent également être minutieusement préparées. Même si elles peuvent s’avérer chronophages, elles vont permettre à l’acheteur potentiel de se projeter dans le bien et parfois d’avoir un coup de cœur qui peut déclencher un achat très rapide. Les offres d’achat parviennent en effet très souvent dans les instants qui suivent la visite.
Pour mettre toutes les chances de votre côté, veillez donc à ce que la maison ou l’appartement soit parfaitement rangé et nettoyé. Epurez l’espace autant que possible et évitez de laisser apparents des éléments de décor trop personnels (photos, souvenirs, objets déco atypiques etc.). L’intérieur doit ainsi se révéler aussi neutre que possible pour que le potentiel acheteur puisse s’approprier l’espace et s’imaginer vivre dedans. Il en est de même pour l’espace extérieur dans le cas d’une maison qui doit alors donner envie d’en découvrir davantage sur le bien à la première impression. Pensez ainsi à tondre la pelouse, tailler les haies, nettoyer le portail ou le pas de porte etc. Si possible, prévoyez les visites immobilières à un moment de la journée où la luminosité est la plus avantageuse pour apprécier le bien.
Répondez à toutes les questions posées de façon aussi précise que possible en vous renseignant au préalable sur l’ensemble des éléments pouvant susciter des interrogations (faisabilité de travaux, date de construction, arrivées d’eau, architecture de l’installation électrique etc.). Enfin, mettez en avant les points positifs du quartier auprès des visiteurs en parlant notamment des transports à proximité, des magasins, des écoles, des restaurants ou des espaces culturels environnants.
Comment se passe la vente immobilière entre particuliers ?
A moins d’une opportunité de marché obtenue grâce au bouche à oreille, la vente immobilière entre particuliers se passe désormais dans la très grande majorité des cas par Internet. De nombreux sites d’intermédiation ont vu le jour pour mettre en contact gratuitement acheteurs et vendeurs de biens immobiliers. Ils vous facilitent la tâche dans la mesure où, pour certains, vous n’avez plus qu’à renseigner les informations demandées et publier vos photos pour créer l’annonce. C’est à vous en revanche de répondre ensuite aux messages et aux appels, de fournir des renseignements sur le bien et d’organiser les visites.
Que faut-il savoir sur le compromis de vente sans agence ?
Comme pour une vente traditionnelle avec agence, le délai entre la promesse de vente et la signature chez le notaire est de 3 mois, le temps que l’acheteur obtienne son prêt bancaire, réalise une contre-visite potentielle, revende son ancien bien et que l’acheteur s’organise pour les formalités de vente. C’est alors au vendeur de réaliser un compromis de vente devant contenir tous les détails de la vente dont notamment les caractéristiques du bien, le prix de vente, la date, le type de bien, les informations sur l’acheteur et le vendeur, les mentions légales, la date butoir ou encore les conditions suspensives.
L’acheteur doit alors signer ce compromis par acte sous-seing privé et s’engager à acquérir le bien. Il est toutefois généralement préférable de la faire signer devant un notaire. A partir de la signature, celui-ci dispose alors de 10 jours pour se rétracter s’il ne souhaite plus acquérir le bien. Une fois ce délai passé, l’acheteur n’a alors plus qu’à faire enregistrer la vente auprès des services fiscaux afin que soient fixés les droits de mutation puis à prendre rendez-vous avec le notaire pour la vente finale.
