Vendre votre logement entre particuliers peut sembler intimidant, surtout si c’est votre première transaction immobilière. En effet, cela signifie que vous n’aurez pas le soutien personnalisé de professionnels compétents pour vous guider. Toutefois, en suivant quelques conseils simples, vous pouvez grandement simplifier le processus de vente. Voici un guide étape par étape pour vendre votre appartement ou votre maison de particulier à particulier.
Première étape : préparer la vente
La première étape lorsque vous envisagez de vendre un bien immobilier est généralement de le faire estimer pour connaître sa valeur sur le marché. Vous avez plusieurs options :
- Estimer vous-même votre bien en comparant les biens similaires du marché et en prenant en compte les avantages spécifiques de votre logement (par exemple, un prix plus élevé au mètre carré pour les surfaces spéciales comme les terrasses ou les combles aménagés).
- Faire appel à un professionnel qui propose une estimation gratuite de votre bien.
Une fois que vous avez obtenu le prix de vente, vous pouvez passer aux choses sérieuses et vous occuper des formalités légales obligatoires. Il s’agit notamment des diagnostics immobiliers, qui varient en fonction de votre logement et de sa date de construction. Ces diagnostics vous indiqueront si des travaux de mise aux normes sont nécessaires ou si vous devez simplement réparer les traces d’usure de la vie quotidienne.
Voici la liste des diagnostics immobiliers obligatoires :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE), qui indique aux acheteurs potentiels l’efficacité énergétique de votre logement.
- Diagnostic de risques d’exposition au plomb pour les logements construits avant 1949.
- Diagnostic amiante pour les logements construits avant 1997.
- Diagnostic termites, uniquement si le logement est situé dans une zone déclarée à risque.
- Diagnostic de l’installation intérieure de gaz.
- Diagnostic de l’installation intérieure d’électricité.
- Diagnostic de l’assainissement non collectif, si le logement n’est pas raccordé au réseau public d’assainissement.
- Diagnostic des risques naturels et technologiques.
- Diagnostic du bruit, si le logement est situé dans une zone exposée au bruit des aéroports.
Tous les diagnostics obligatoires en fonction de la situation de votre logement doivent être regroupés dans un dossier appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Ce dossier doit être transmis à chaque acheteur potentiel afin qu’il dispose de toutes les informations nécessaires pour prendre une décision éclairée concernant l’achat de votre bien.
Il est également possible que vous soyez invité à effectuer des travaux pour mettre votre logement aux normes et faciliter la vente. Assurez-vous donc de réaliser les diagnostics suffisamment à l’avance pour pouvoir effectuer les rénovations nécessaires le cas échéant. Bien que ces travaux ne puissent pas vous être imposés, ils peuvent ralentir, voire empêcher, la vente si leur importance est trop importante pour les futurs acheteurs.
En plus des démarches administratives, il est important de préparer votre bien à accueillir un nouveau propriétaire. Pour ce faire, effectuez les petites réparations nécessaires et dépersonnalisez votre logement afin qu’il puisse plaire au plus grand nombre.
Deuxième étape : rédiger une annonce et la diffuser
Une fois que toutes les démarches administratives ont été effectuées et que votre bien est prêt pour la vente, il est temps de préparer votre annonce.
Prendre de belles photos
La première étape consiste à prendre de belles photos. Assurez-vous que votre logement soit propre et dépersonnalisé autant que possible afin d’attirer le plus grand nombre d’acheteurs potentiels. De plus, choisissez le meilleur moment de la journée pour prendre les photos afin d’obtenir une lumière optimale, et montrez toutes les pièces du logement. Ne cachez pas ce que vous ne voulez pas montrer, mais mettez plutôt en valeur les points forts de votre bien, car ce sont eux qui pourraient susciter un coup de cœur.
Informations sur la localisation du bien
Indiquez si votre logement est situé en ville, dans quel quartier et s’il est proche des transports en commun. Si votre logement est situé à la campagne ou en périphérie, mentionnez le temps nécessaire pour rejoindre la ville la plus proche, ainsi que les autoroutes ou les rocades à proximité. Si votre logement est facilement accessible depuis une gare ou un aéroport, n’hésitez pas à le préciser.
Décrivez le quartier et les environs en mettant en valeur ses avantages, et indiquez la proximité des commerces, des restaurants et des services médicaux.
Si votre logement convient aux familles, précisez la proximité des écoles et des établissements d’enseignement supérieur (collèges, lycées, universités) qui pourraient intéresser certains acheteurs potentiels. Mentionnez également si ces établissements scolaires ont une bonne réputation.
Description de votre bien
Après avoir présenté la localisation du bien en quelques phrases, décrivez-le en détail. Pour être le plus précis possible, vous devez indiquer :
- L’étage si votre bien est situé dans un immeuble, ainsi que la présence éventuelle d’un ascenseur.
- Le nombre d’étages pour une maison à étages.
- Les surfaces annexes au logement : garage, cave, balcon et terrasse, grenier, parking, ainsi que les éventuelles places de stationnement en ville.
- Le système de chauffage : électrique, pompe à chaleur, chaudière gaz, bois ou fioul, poêle à granulés ou cheminée en bois, chauffage collectif ou individuel.
- Le type d’isolation : double ou simple vitrage ?
- L’exposition du logement : ouest, sud ou est. Si le logement est exposé au nord, évitez de le mentionner dans l’annonce.
- La présence éventuelle de rangements intégrés ou vendus avec le logement.
- Le nombre de chambres, de salles de bains et de WC.
- L’absence de vis-à-vis.
- La taille du jardin, le cas échéant.
Si vous vendez votre bien avec une cuisine équipée, mentionnez ses caractéristiques et les équipements qui resteront dans le logement après la vente.
Mettre votre bien en valeur
Pour mettre en valeur votre bien, prenez le temps d’écrire une description concise et précise dans votre annonce. Mentionnez tous les éléments essentiels, mais soyez concis. Surtout, n’exprimez pas d’émotions personnelles, mais insistez sur les points positifs. En tant qu’ancien propriétaire, vous connaissez les avantages quotidiens de votre logement et la façon dont sa localisation facilite la vie et crée une véritable vie de quartier. Mentionnez également si des travaux récents ont été réalisés.
Faire visiter votre bien
Le principe le plus important est le suivant : ne faites pas visiter votre bien à plusieurs personnes en même temps. Cela réduit de moitié les chances de vente. En effet, les acheteurs potentiels se trouveraient dans une situation inconfortable car vous ne pourriez pas être disponible à 100% pour répondre à leurs questions et à leurs préoccupations. Soyez judicieux et proposez des horaires de visite différents à chaque personne afin de la mettre à l’aise et de la faire se sentir privilégiée. C’est le meilleur moyen d’aider un acheteur potentiel à se projeter dans votre bien.
Renseignez-vous également sur les surfaces exactes de chaque pièce afin de pouvoir les indiquer aux visiteurs.
Après les visites, les acheteurs intéressés devront vous faire une offre d’achat écrite. Ils peuvent faire une offre au prix demandé ou tenter de négocier. Si vous recevez une offre au prix demandé et une offre inférieure, vous n’avez pas le droit de refuser l’offre la plus élevée, sauf si l’offre renégociée est faite par des acheteurs qui souhaitent payer comptant, et que l’autre est proposée à crédit.
Les formalités administratives pour vendre votre bien
Une vente immobilière implique également des formalités légales obligatoires. Pour vous assurer de tout accomplir correctement, nous vous recommandons de faire appel à un notaire, même si sa présence n’est pas obligatoire pour tous les actes.
Le compromis de vente
Après avoir visité votre bien, des acheteurs potentiels vous font une offre d’achat que vous acceptez avec joie. Il est maintenant temps de rédiger et de signer un compromis de vente.
Le compromis de vente est un document officiel engageant à la fois le vendeur et l’acheteur. Il doit mentionner les informations suivantes :
- L’identité des deux parties et leur qualité de vendeur ou d’acheteur.
- La description du bien vendu.
- Son prix.
- La date prévue pour la signature de l’acte authentique de vente.
Il doit être signé par l’acheteur et le vendeur pour être conforme et valide.
Ce document peut être rédigé par le vendeur lui-même, mais nous vous conseillons de vous faire accompagner par un notaire. En effet, bien que la valeur du compromis soit souvent considérée comme moindre par rapport à celle de l’acte authentique de vente, il est une étape très importante car il pose les bases de la vente. L’acte authentique de vente reprendra simplement les informations données dans le compromis. Vous devrez également y annexer certains documents obligatoires, tels que les diagnostics immobiliers et les actes de copropriété.
Même en cas de vente entre particuliers, vous pouvez demander l’aide d’un notaire. Le notaire est un professionnel du droit qui garantira la sécurité juridique de votre transaction. De plus, il peut être une ressource précieuse en cas de doute ou si l’une des parties ne respecte pas ses engagements.
La signature de l’acte de vente
La signature de l’acte de vente doit obligatoirement avoir lieu devant un notaire. Vous pouvez choisir le notaire de votre choix : un notaire pour les deux parties ou un notaire différent pour chaque partie. Cela n’entraînera pas de frais supplémentaires, car les deux notaires se partageront ensuite les émoluments.
Le recours à un notaire est indispensable pour rendre la vente publique, c’est-à-dire pour informer les autorités compétentes que la propriété a changé de mains.
Quelques jours avant la signature, une visite du logement peut être organisée pour vérifier que les équipements mentionnés dans le compromis sont présents et que le logement est en bon état.
Le jour de la vente, vous devez vous rendre chez votre notaire pour signer l’acte authentique. L’acheteur recevra un certificat de propriété, et le notaire conservera l’acte de vente pour le transmettre au service de la publicité foncière. Une fois l’acte de vente signé, vous remettrez les clés du logement aux nouveaux propriétaires.
La signature de l’acte de vente définit également le moment du paiement des sommes dues au vendeur et au notaire. Au moment du compromis, l’acheteur verse un acompte de 5 à 10% du prix de vente au vendeur, par l’intermédiaire du notaire. Ce montant est déduit du prix total du bien. Lors de la signature de l’acte authentique, l’acheteur doit verser le solde de la somme au notaire, qui la transférera ensuite au vendeur. Les paiements doivent obligatoirement être effectués par virement bancaire. Lorsque l’acheteur finance son projet par le biais d’un prêt immobilier, la banque et le notaire doivent collaborer, et c’est ensuite la banque qui effectuera le virement au notaire.
Le notaire est donc votre garant pour mener à bien une vente dans le cadre légal, en toute sérénité et en assurant votre protection en cas de problème. En effet, il existe des conditions précises pour se retirer d’une vente, et seul un notaire peut vous aider en fonction de votre situation personnelle ou financière. N’hésitez pas à choisir soigneusement votre notaire !
