Les institutions financières rivalisent d’ingéniosité pour vous proposer des offres de prêt immobilier apparemment de plus en plus attrayantes. Quels sont les principaux critères à prendre en compte lors de l’évaluation d’une offre de prêt immobilier ? Peut-on se faire aider pour éviter les erreurs et faire le meilleur choix ? Découvrez comment sélectionner judicieusement votre offre de prêt immobilier et comparer des offres en apparence similaires sur des bases identiques.
Comment comparer les offres de crédit immobilier ?
Pour comparer au mieux les offres de financement émises par les banques, vous avez deux options :
- Faire les comparaisons vous-même.
- Faire appel à un courtier.
Dans ce dernier cas, la seule façon de comparer deux offres est de présenter le même projet aux établissements que vous mettez en concurrence.
C’est votre projet, donc les simulations doivent être basées sur un montant et une durée identiques, déterminés en fonction de vos besoins.
Comparer les offres de crédit immobilier par soi-même
De nombreux outils permettent aujourd’hui d’avoir une idée plus ou moins précise du coût total d’un emprunt et de l’opportunité d’une offre de prêt. En effet, des simulateurs et comparateurs en ligne permettent d’obtenir des informations chiffrées en quelques minutes en renseignant certaines données personnelles de l’emprunteur (âge, profession, ressources, risques de santé, montant du bien, période de remboursement souhaitée, etc.).
Coût total du prêt immobilier : quels sont les éléments à prendre en compte pour la comparaison des offres ?
Si le taux d’intérêt du crédit immobilier est le premier élément à considérer, celui-ci peut être trompeur. En effet, de nombreux autres facteurs entrent en ligne de compte pour déterminer le montant total du prêt immobilier.
Au lieu de se concentrer sur le taux d’intérêt effectif, il est préférable de prendre en compte le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui inclut tous les coûts payés par l’emprunteur pour obtenir le crédit.
Parmi ces coûts, on peut notamment citer :
- Les frais de dossier ;
- L’assurance emprunteur, qui représente en moyenne un tiers du coût annuel moyen du prêt ;
- Les frais de garantie : caution, hypothèque, privilège de prêteur de deniers… Ils ne dépassent généralement pas 2 % du capital emprunté mais doivent malgré tout être pris en compte dans le calcul global du prêt ;
- Les éventuels frais de courtage en cas de recours à un courtier pour obtenir le crédit ;
- Les frais de tenue du compte.
Il est également important de prêter attention au type de taux proposé (fixe ou variable), car cela peut avoir une incidence sur l’évolution future des mensualités malgré un montant apparent plus avantageux au départ.
Enfin, la structuration du prêt peut faire la différence (par exemple, l’utilisation de plusieurs lignes de prêts, un différé d’amortissement, etc.).
L’importance de comparer les conditions de l’offre de crédit immobilier
En plus de l’aspect purement financier, il est également essentiel de prendre en compte d’autres paramètres liés aux conditions de l’offre de prêt elle-même.
L’assurance du prêt
Pour accorder un crédit à un emprunteur, les banques peuvent le lier à une assurance emprunteur. Cependant, l’assurance de groupe peut être plus coûteuse qu’une assurance externe car son tarif est mutualisé, tandis que les assurances externes se basent sur votre propre profil pour établir leur tarif. La délégation d’assurance offre la possibilité de choisir son assurance emprunteur afin de réduire ce coût. Comme pour le prêt immobilier, l’emprunteur doit être attentif à plusieurs facteurs pour choisir son assurance de prêt, tels que l’équivalence des garanties, les délais de carence, les franchises ou encore les exclusions de garantie.
Les IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé)
Les indemnités de remboursement anticipé peuvent être négociées, en particulier lorsqu’il s’agit d’un remboursement partiel. Il s’agit donc d’un point de comparaison entre deux offres de prêt.
Les options de remboursement prévues dans l’offre de prêt
Les établissements financiers proposent notamment des facilités de paiement (report des premières échéances, possibilité de moduler le montant des mensualités ou la date de prélèvement, décalage de certaines mensualités à la fin du crédit, etc.). Ces facilités de financement peuvent être appréciables, car un crédit immobilier s’étale sur une longue période.
La transférabilité du prêt
Vous propose-t-on un crédit immobilier à un taux avantageux ? Vous pouvez négocier pour que ces mêmes conditions soient transférables à un futur prêt immobilier pour un autre bien. Un courtier peut vous accompagner dans cette négociation, par exemple.
Faire appel à un courtier immobilier
Malgré toutes les informations disponibles aux emprunteurs, notamment sur Internet, le recours à un courtier immobilier reste une solution particulièrement rassurante. En effet, il possède une expertise dans le domaine du crédit immobilier et connaît tous les rouages du secteur ainsi que les pièges à éviter. De plus, il bénéficie de contacts privilégiés avec les organismes de crédit, ce qui lui permet d’obtenir des conditions plus avantageuses qu’un emprunteur, car il négocie sur de gros volumes.
Si faire appel à un courtier peut vous permettre d’optimiser le coût total du crédit (taux d’intérêt préférentiel, assurance emprunteur, conditions, etc.), il est important de prendre en compte la rémunération de cet intermédiaire. Les frais liés à l’analyse et à la constitution du dossier doivent donc être mis en perspective avec les économies réalisées.
Par ailleurs, le courtier peut orienter l’emprunteur en fonction de sa situation, d’une part vers les banques les plus susceptibles d’accepter son profil, et d’autre part, vers celles offrant les conditions les plus avantageuses pour son cas particulier.
