Administrateur de biens traditionnel
Environ 7% du loyer soit 60€/mois environ
C’est la formule historique proposée depuis plus de 200 ans aux bailleurs qui souhaitent déléguer intégralement la gestion d’une location. Les grandes enseignes nationales comme Foncia ou Nexity proposent de prendre votre place (via la signature d’un mandat), dans toutes les actions nécessaires à la bonne gestion de la location :
- Gestion comptable : encaissement des loyers, indexation, régularisation des charges, etc.
- Gestion technique : commande de travaux, réparations, etc.
- Gestion juridique : impayés, contentieux, etc.
La gestion locative a par contre été beaucoup plus simplifiée depuis 200 ans. Alors qu’il était nécessaire de se déplacer physiquement pour percevoir les loyers des locataires (chaque semaine à la porte des locataires payant en espèces), l’informatisation des paiements et des échanges a rendu l’administration d’une location beaucoup plus facile.
Résultat, les agences n’ont souvent pas grand-chose à faire. Les formules proposées habituellement à 6%HT hors assurance loyer impayé, entre 8 et 10% avec assurance (à quoi s’ajoutent des frais de recherche locataire quasi-obligatoire de 1 mois de loyer en ordre de grandeur) deviennent difficilement justifiables si vous avez un minimum de temps à consacrer à votre location.
L’avantage principal de cette formule est de n’avoir strictement rien à faire. Le gestionnaire va s’occuper de tout. Les inconvénients sont par contre nombreux :
- Le coût de la gestion locative est élevé, 60€/mois par exemple pour un loyer mensuel de 850€CC.
- Les frais de recherche locataire quasi-obligatoires qui donnent lieu à des honoraires séparés de l’ordre d’un mois de loyer à chaque nouveau bail (avec des honoraires équivalents pour le locataire). Plus d’infos sur notre fiche sur les honoraires de location.
- La présence de frais annexes, la plupart des mandats incluant des prestations obligatoires qui donnent lieu à des facturations supplémentaires, comme la synthèse fiscale en fin d’année ou l’édition du compte-rendu de gérance.
- Un décalage entre 15 et 30 jours le temps que le gestionnaire encaisse les loyers puis vous les reverse.
- Peu d’outils en ligne automatiques fiables, beaucoup de tâches sont traitées manuellement, il y a donc un risque important d’erreur et de lenteur de traitement si vous tombez sur le mauvais collaborateur dans le cabinet.
- Le manque de transparence, vous ne contrôlez plus du tout ce qui se passe dans des étapes critiques telles que la recherche d’un locataire, la validation d’un devis ou la gestion d’un impayé.
A titre indicatif, notre équipe vous a résumé dans le tableau suivant les tarifs et prestations de 4 gestionnaires locatifs connus (valeurs début 2019) :
| Frais | Foncia | Orpi | Nexity | Pure Gestion |
|---|---|---|---|---|
| Gestion | 7,2% – 9,6% en fonction du loyer | 4,9% – 7,9% en fonction des prestations proposées | 7,2% | 7% |
| Recherche locataire | Environ 10 % du loyer annuel HC | 1 mois de loyer HC (minimum 15€/m²) | 6,5% du loyer annuel HC + 15€/m² | 7,5% du loyer annuel HC |
| Garantie loyer | 3% du loyer CC | Durée et plafond illimités | 2,5% du loyer CC, plafond 90 000€, durée illimitée | Dégradations 10 000€ |
| Protection juridique | 18 000€ | 2,45% du loyer CC, plafond 90 000€, durée illimitée | Dégradations 10 000€, protection juridique 20 000€ | |
| Frais annexes | Déclaration fiscale : 228€, vacation horaire : 120€/heure, frais de gestion : 12€/mois, frais de constitution de dossiers : 200€, frais nouveau mandat : 100€ | Déclaration fiscale : 49€, vacation horaire : 50€/heure, estimation patrimoniale : 199€, paiement des charges de copropriété : 30€ par appel de fond | Déclaration fiscale : 144€, vacation horaire : 144€/heure, frais de timbre : 4€/mois, organisation & suivi des travaux : 1,8% du montant des travaux | Aucun |
| Sources | Barème gestion, frais de recherche locataire, garantie loyer impayé, exemple barème d’une agence Orpi, barème gestion Nexity, site Pure Gestion |
En résumé, c’est une formule que nous recommandons si vous ne souhaitez absolument pas vous occuper de votre location. Même à distance, avec un minimum de temps, il est possible d’économiser beaucoup de frais. Quant aux éventuelles réparations, rassurez-vous, il est toujours possible de faire intervenir un artisan à distance qui se chargera de coordonner l’intervention avec le locataire (en pratique les gestionnaires se déplacent très rarement dans les logements).
Gestionnaire immobilier en ligne
Environ 3% du loyer soit 30€/mois environ
A l’opposé des gestionnaires contrôlant tout, de nombreuses plateformes de gestion se sont lancées sur internet depuis quelques années.
Elles proposent en général les mêmes services qu’un administrateur de biens traditionnel (cf plus haut) sans la gestion technique, ni la recherche de locataire. Certains proposent l’intégralité des prestations (moyennant des options qui ramènent les frais à 5-6%) et se différencient donc surtout par le discours marketing.
Néanmoins, la complexité d’être intermédiaire dans l’encaissement et le reversement du loyer, mais aussi dans les échanges avec les locataires, les obligent à facturer un minimum de l’ordre de 20€/mois quel que soit le loyer, avec des taux variables entre 3% et 4%, voire plus avec des options.
En résumé, c’est une formule que nous recommandons si vous souhaitez garder le contrôle sur le bien mais déléguer l’administratif. Comme nous allons le voir, vous pouvez opter pour une formule plus avantageuse en termes de tarifs si vous conservez l’encaissement des loyers.
L’assistant de gestion locative Smartloc
4,90€/mois sans frais annexes
L’assistant de gestion locative en ligne que nous proposons est constitué de quatre outils essentiels et suffisants pour permettre au bailleur indépendant de gérer son bien :
- Un module pour rédiger votre bail de location en ligne (inclus annexes et signature électronique)
- Un panel complet d’assurances et notamment une garantie loyer impayé permettant de tester un dossier et de souscrire en ligne
- Une automatisation des tâches de gestion : envoi des quittances, indexation, obligations locataire, etc.
- Un réseau national d’artisans capables d’intervenir en urgence sur les principales pannes
Ces outils sont équivalents aux offres des administrateurs de biens sur internet, en restant moins onéreux car nous n’encaissons pas le loyer ni ne prenons la responsabilité des actes de gestion via un mandat spécifique.
Pour la recherche locataire, nous vous recommandons de la faire en direct via Le Bon Coin. C’est la plateforme la plus efficace, et cela vous évitera des honoraires, ainsi qu’au locataire (dans certaines zones non tendues les locataires rechignent à passer par un professionnel).
Si vous souhaitez malgré tout déléguer la recherche de locataire, sachez que vous pouvez très bien prendre un mandat de location simple sans gestion dans une agence locale.
Sur le sujet de la possibilité de gérer un bien à distance sans passer par un gestionnaire comme Foncia ou Nexity, nous vous recommandons notre entretien avec les fondateurs de la Gestion en Ligne.
