Les comparables immobiliers, ou “comps” en abrégé, sont l’un des outils les plus importants utilisés pour déterminer la valeur d’une maison. Que vous souhaitiez fixer le prix de votre maison à la vente, en acheter une nouvelle ou simplement évaluer le montant de votre capital immobilier, voici tout ce que vous devez savoir sur les comps immobiliers et comment les trouver.
Qu’est-ce que les comparables immobiliers (comps) ?
Les comps immobiliers vous fournissent un ensemble de biens immobiliers qui présentent des caractéristiques similaires, ce qui les rend idéaux pour la comparaison des prix. En général, les comps proviennent également de la même région et de la même période récente. Par exemple, si vous souhaitez vendre une maison avec deux chambres à coucher et une salle de bains, vos comps incluraient d’autres maisons avec deux chambres à coucher et une salle de bains dans votre quartier qui ont été vendues au cours des derniers mois. Ils pourraient également inclure des propriétés qui sont actuellement sur le marché.
Les comps sont importants car ils fournissent un contexte précieux. “Les comps immobiliers sont indispensables pour comprendre pleinement l’état du marché immobilier actuel”, explique John Ameralis, un courtier immobilier agréé chez Compass à New York. “Ils incluent les biens vendus récemment, les biens en cours de vente et les biens actifs au cours des six derniers mois.” Les évaluer peut vous aider à déterminer la valeur marchande d’une maison que vous souhaitez vendre ou acheter.
Certains des principaux facteurs généralement pris en compte lors de l’identification des comps comprennent :
- Emplacement
- Surface ou superficie
- État
- Style et âge de la propriété
- Améliorations, rénovations ou équipements de la maison
Comment trouver des comps ?
Il suffit de mener un peu de recherche pour trouver des comps immobiliers appropriés. Voici comment procéder en cinq étapes faciles :
1. Comprenez les caractéristiques de votre maison
Pour trouver des comps appropriés pour une maison, que ce soit pour la vendre ou pour l’acheter, votre première étape consiste à bien connaître la propriété. Faites une liste de tous les détails qui la définissent, tels que l’emplacement, la taille, la superficie du terrain, le nombre de chambres et de salles de bains, les équipements et les finitions spéciales ou les améliorations.
Pour aller encore plus loin, identifiez d’autres facteurs qui pourraient également influencer la valeur de la maison, tels que le district scolaire dans lequel se trouve la maison ou sa proximité avec les transports en commun ou les parcs.
2. Recherchez des maisons récemment vendues similaires
La prochaine étape consiste à rechercher des propriétés récemment vendues ou en cours de vente présentant des caractéristiques similaires. Si vous travaillez avec un agent immobilier, celui-ci peut utiliser le MLS local (service de mise en vente multiple) pour vous fournir une liste. Si vous vous lancez seul, des sites comme Zillow et Redfin peuvent vous donner une idée du marché local. Il est important de rechercher des maisons “vendues”, pas des maisons “en vente”, car les annonces ne montrent que le prix demandé, pas le prix réel de vente d’une propriété.
Affinez votre recherche pour qu’elle porte sur le même quartier et des maisons de taille similaire, ainsi que sur le type de propriété que vous souhaitez comparer. Dans le cas d’un condo, par exemple, recherchez des condominiums, pas des maisons individuelles. Portez également une attention particulière à d’autres équipements, tels que la présence d’un parking.
Ameralis recommande généralement de chercher des propriétés qui ont été vendues au cours des six derniers mois. Si le marché immobilier de votre région est lent, vous devrez peut-être regarder au-delà de la période de six mois, mais ce n’est pas probable de nos jours, même si le marché immobilier se refroidit.
3. Affinez votre liste
Une fois que vous avez identifié des comparables potentiels, examinez-les plus attentivement pour trouver ceux qui se rapprochent le plus de votre maison. Ameralis suggère de dresser une liste de quatre à six comps afin d’évaluer correctement votre propriété.
Si vous vivez dans un marché immobilier très actif, vous voudrez peut-être être très précis dans vos critères. Par exemple, deux maisons avec une superficie et des finitions similaires, à un quart de mile l’une de l’autre dans le même district scolaire, toutes deux avec des piscines enterrées, auront probablement des valeurs très similaires.
Inversement, si la maison que vous évaluez est différente de ce qui a été vendu à proximité ou si elle se trouve dans une zone rurale ou peu peuplée, vous devrez peut-être assouplir vos critères de recherche.
4. Obtenez une vue d’ensemble
Il y a seulement une certaine quantité d’informations que vous pouvez recueillir en ligne. Certaines propriétés peuvent sembler correspondre parfaitement à l’écran, mais en réalité, elles peuvent présenter des différences importantes qui influencent leur valeur. Par exemple, une maison peut être située dans un cul-de-sac avec un attrait extérieur exceptionnel, tandis qu’une autre est souvent bruyante en raison de sa proximité avec une autoroute. Si possible, visitez les propriétés en personne, ou contactez les agents qui les ont vendues pour obtenir des détails supplémentaires qui ne sont peut-être pas évidents dans une recherche en ligne.
5. Faites les calculs
Une fois que vous avez choisi vos quatre à six comps, comparez simplement les prix de vente de chacun pour avoir une idée approximative de la valeur marchande de la maison.
Ou bien, faites quelques calculs pour obtenir une autre perspective. Par exemple, vous pouvez examiner la superficie de chaque comp et diviser son prix de vente par sa superficie. Cela indiquera le prix par pied carré de la maison, ou PPSF, une mesure fréquemment utilisée dans l’immobilier. Vous pouvez ensuite prendre la moyenne du PPSF de tous les comps de votre liste, et en utilisant cette valeur en dollars, la multiplier par le nombre de pieds carrés de votre maison.
Par exemple, supposons que vous ayez choisi quatre comps avec des PPSF de 200 $, 217 $, 222 $ et 233 $. La moyenne de ces chiffres est de 218 $. Si vous multipliez 218 $ par la superficie de la maison, par exemple 2 100 pieds carrés, la valeur de la maison basée sur le PPSF comparable pourrait être d’environ 457 800 $. Avec ce calcul, vous avez maintenant une estimation approximative de la valeur de la maison.
Qui utilise les comps ?
Les comps ne sont pas seulement un outil pour les vendeurs et les acheteurs de maisons. De nombreux experts immobiliers les utilisent également. Par exemple, si vous travaillez avec un agent immobilier, celui-ci utilisera un ensemble de comps pour analyser les propriétés dans votre fourchette de prix.
“Les banques utiliseront les comps pour déterminer la valeur marchande en engageant une entreprise d’évaluation tierce lorsque les propriétaires refinancent leur bien immobilier”, ajoute Ameralis. Les évaluateurs utiliseront les comps pour étayer leur évaluation de la valeur d’une propriété (bien qu’ils tiennent également compte de nombreux autres facteurs).
Les comps immobiliers ne sont pas infaillibles
Une mise en garde importante concernant les comps immobiliers : à moins que vous ne regardiez une rangée de propriétés exactement identiques (pensez à des maisons de ville neuves adjacentes), il y aura des différences légères. “Chaque propriété est unique à sa manière. Ainsi, même si vous pouvez trouver des propriétés comparables, aucune ne sera identique”, explique Ameralis.
Bien que rechercher des comps par vous-même vous donnera une estimation de la valeur d’une maison, travailler avec un agent immobilier agréé et un évaluateur est le moyen le plus fiable de connaître exactement la valeur de votre maison. De nombreux agents proposent une analyse gratuite, appelée analyse comparative de marché ou CMA, afin que vous n’ayez pas à dépenser d’argent pour obtenir un avis d’expert.
Cependant, vous devrez payer une évaluation de maison. Mais les évaluations vont bien au-delà de la simple observation des propriétés voisines. Une évaluation prendra en compte les comps, mais elle tiendra également compte de la valorisation par la ville ou le comté à des fins fiscales, du site, des dangers, des améliorations et de l’état général. Elle examinera également des facteurs tels que les revenus locatifs ou les frais, les cotisations de l’HOA (homeowners association) et le coût de construction d’une maison similaire à partir de zéro.
Prochaines étapes
Les comps peuvent vous aider à fixer le prix d’une maison que vous vendez ou à vous assurer que vous ne payez pas trop cher pour celle que vous achetez. Ils sont un outil utile pour avoir une idée de la valeur d’une maison, mais ils ne sont pas totalement infaillibles – alors ne négligez pas de trouver un agent de confiance. Un agent local compétent peut non seulement vous aider à obtenir une estimation précise de la valeur d’une maison, mais il peut également vous guider dans ce qui peut être un processus immobilier confus et bureaucratique.
FAQs
- Comment les comps sont-ils déterminés ?
- Les comps sont-ils utilisés pour déterminer la valeur estimée ou le prix de vente ?
- Combien de comps utilise-t-on généralement ?
