L’intérêt d’investir dans l’immobilier
Investir dans l’immobilier en achetant un appartement ou une maison peut être une stratégie de placement très appréciée en France. Il existe différentes manières de générer des revenus grâce à l’investissement immobilier :
- La valeur de la propriété peut augmenter, ce qui permet de réaliser une plus-value lors de sa revente.
- Les revenus locatifs provenant des loyers encaissés après déduction des charges et impôts.
Avant de vous lancer dans un investissement immobilier, il est essentiel de calculer la rentabilité locative de la propriété. C’est la règle d’or pour réussir votre investissement, notamment dans un contexte de taux d’intérêt bas où les prix immobiliers sont élevés par rapport aux revenus et aux loyers. Vous pouvez utiliser des services de calcul de rendement locatif pour vous aider.
Où investir en France ? Quelles villes privilégier entre Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Toulouse, etc. ?
Il est important d’étudier l’intérêt de l’investissement locatif dans différentes villes et de les comparer avec d’autres types de placements. Vous remarquerez que le rendement moyen peut varier considérablement en fonction de la ville choisie pour l’achat et la location du bien immobilier. De plus, d’importantes disparités peuvent également exister d’un quartier à un autre. Par exemple, un investissement locatif à Paris peut être attrayant d’un point de vue patrimonial et de plus-value potentielle, mais moins rentable sur le plan locatif. Il est donc essentiel de définir vos objectifs à moyen et long terme et de choisir la meilleure stratégie d’investissement immobilier en fonction de ceux-ci, que ce soit pour générer un revenu complémentaire, augmenter votre patrimoine, réduire vos impôts, investir une somme mensuelle ou déjà existante, optimiser un patrimoine immobilier, etc.
Dans la grande majorité des cas, l’investissement locatif n’est intéressant que sur le long terme, sur plusieurs années.
En outre, l’investissement locatif est l’un des seuls placements pouvant être financé par un crédit, ce qui en fait l’une des options préférées des Français. Certains investisseurs empruntent sans apport initial (ce que l’on appelle un achat à 110 %), ce qui permet de constituer un patrimoine.
Choix du bien, du type de contrat de location, du loyer et des locataires
Comme vous le comprenez, investir ne consiste pas simplement à acheter le premier appartement disponible pour le louer et espérer en tirer des bénéfices rapidement. Le marché immobilier actuel n’est pas très favorable aux investisseurs particuliers en raison des prix élevés, des rendements moyens faibles, d’une fiscalité lourde et des droits limités des bailleurs face aux mauvais locataires, etc.
Il est donc essentiel de sélectionner très attentivement les biens immobiliers dans lesquels vous souhaitez investir. Nous aborderons ce sujet dans d’autres articles de cette rubrique. Il est important de prendre en compte le marché immobilier local, les tendances d’évolution du quartier (son développement actuel et son attractivité future). Vous aurez également le choix entre investir dans un logement neuf, souvent accompagné d’avantages fiscaux, ou dans de l’immobilier ancien, avec ou sans travaux.
Chaque type d’opération a ses avantages et ses défauts. Il est préférable de privilégier la qualité et la rentabilité à long terme.
Vous devrez également choisir le contrat de location adapté, en fonction de la fiscalité appropriée. Il existe des différences importantes entre une location nue sur un bail de 3 ans renouvelable et une location meublée soumise au régime LMNP ou LMP. Il est également possible d’opter pour de la location saisonnière ou de courte durée, comme Airbnb. Découvrez quelle option de location choisir, meublée ou non meublée.
En ce qui concerne l’achat en lui-même, la négociation du prix et les modalités pour faire une offre d’achat, nous recommandons la lecture de nos articles dédiés à l’achat d’un appartement ou d’une maison.
Maintenant que vous avez franchi la première étape de votre objectif “acheter pour louer” en acquérant un bien immobilier prometteur, il vous reste à le mettre en location. Pour cela, vous devrez déterminer un loyer suffisamment attractif pour trouver facilement et rapidement un locataire, tout en maximisant votre rentabilité. Il s’agit de trouver un équilibre entre ces deux besoins.
Vous devrez ensuite préparer un contrat de location, établir un état des lieux et être en mesure de fournir des quittances de loyer. En bref, vous devrez vous occuper de toutes les démarches administratives liées à votre relation de bailleur avec votre locataire.
Enfin, vous devrez trouver un locataire. Il existe de nombreux moyens de prospection pour cela. Vous pourrez choisir un locataire sur dossier et établir rapidement un bail afin de percevoir des loyers sans rencontrer trop de vacances locatives.
Toutes ces étapes sont résumées, avec des outils utiles pour vous accompagner, dans notre article sur les 6 choses à faire avant de louer un logement.
Gérer vos biens en location
Lorsque vous avez investi dans un ou plusieurs biens immobiliers, vous devrez gérer la location de ces biens, répondre aux besoins de vos locataires, gérer les changements de locataires, communiquer avec les syndics de copropriété, etc. Pour vous aider dans cette tâche, vous trouverez des conseils et des outils pour la gestion locative.
Vous avez également la possibilité de déléguer certaines tâches à des professionnels de la gestion immobilière. Cependant, cela peut réduire votre rentabilité en entraînant des frais supplémentaires, notamment pour la recherche de locataires et la réalisation de l’état des lieux.
Vous devrez également gérer les impôts liés aux loyers perçus et choisir la meilleure option fiscale dans votre déclaration de revenus fonciers. Vous pourrez déduire vos frais réels en fonction de ce que vous avez payé ou opter pour le régime du micro-foncier pour bénéficier d’un abattement forfaitaire (ou micro-bic en meublé). Il est important d’évaluer ce qui est le plus avantageux pour vous afin de réduire vos impôts fonciers et d’optimiser votre rentabilité. Contrairement à une résidence principale, vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt en tant que propriétaire d’un bien immobilier mis en location. Il est donc essentiel de savoir comment bien déclarer vos revenus locatifs ou votre investissement Pinel afin de bénéficier pleinement de la réduction d’impôt.
Lorsque vous souhaitez acheter pour louer, vous devez prendre en compte non seulement le prix du logement, mais également les éventuels travaux à effectuer. Il est donc important d’estimer le coût des travaux et d’être capable de les réaliser ou de s’entourer de professionnels compétents. Vous devez également tenir compte de la fiscalité immobilière (taxe foncière, impôts et prélèvements sociaux sur les revenus locatifs, etc.).
Financer votre investissement avec un bon crédit pour une rentabilité accrue
Pour financer votre investissement immobilier, vous pouvez utiliser notre simulateur de crédit ou d’assurance emprunteur pour trouver les meilleures offres et rendre votre achat plus rentable, notamment en obtenant un bon taux de crédit immobilier. Cela vous permettra d’optimiser vos remboursements par rapport aux loyers perçus, grâce à nos outils pratiques.
Une fois que vous avez trouvé le bien immobilier approprié à votre investissement, il est essentiel d’optimiser votre financement afin que votre banque ne soit pas celle qui tire le plus grand profit de votre travail. Vous trouverez de nombreux conseils et astuces pour votre financement dans notre guide du prêt immobilier. Pour être un bon investisseur immobilier, il est également important de savoir être un bon emprunteur. Cela permet d’améliorer la qualité de l’opération financière pour un même achat. Par exemple, il est intéressant de comprendre le fonctionnement des banques pour le calcul du taux de prêt immobilier.
Dans le cas spécifique de l’investissement locatif, vous pouvez vous demander s’il est préférable de financer votre achat avec un apport initial ou un crédit immobilier. De plus, nous abordons les avantages et les inconvénients de l’investissement locatif sans apport. Tous ces aspects sont détaillés dans notre article sur le prêt pour l’investissement locatif.
De plus, il est important de négocier votre assurance emprunteur pour chaque projet et de choisir les garanties appropriées en fonction de votre profil. Des économies substantielles peuvent être réalisées sur votre assurance emprunteur.
Réduire ses impôts avec la défiscalisation immobilière
Le secteur immobilier offre différentes solutions de défiscalisation qui vous permettent d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Renseignez-vous sur les dispositifs de défiscalisation immobilière en 2023.
Vous pouvez découvrir les conditions de la loi Pinel en 2023 (qui remplace la loi Duflot), offrant jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt sur 12 ans. Il est également possible d’investir dans une résidence étudiante, un EHPAD (avec la loi CENSI-Bouvard), etc. Cependant, veillez à ne pas accorder trop d’importance aux avantages fiscaux uniquement. Assurez-vous que votre projet immobilier ne se situe pas dans l’une des 60 villes à éviter pour un investissement locatif (liste établie par le Crédit Foncier). Dans certaines régions, l’offre locative dépasse la demande, ce qui peut rendre la location difficile et entraîner une baisse des loyers.
Dans toute la France et sans dispositif spécifique, vous pouvez utiliser le mécanisme du déficit foncier pour réduire vos impôts tout en investissant dans la location ou opter pour la loi Malraux pour une défiscalisation dans l’ancien.
Découvrez notre simulateur d’investissement locatif immobilier pour une réduction d’impôt (Pinel, LMNP, Malraux, démembrement, déficit foncier, etc.), près de chez vous et en fonction de votre situation.
Une formation complète en 12 étapes clés pour l’investisseur immobilier
Pour vous aider à vous former à l’investissement locatif et vous fournir de nombreux conseils, des informations complètes et des outils utiles, nous vous proposons une newsletter spécifique dédiée aux investisseurs immobiliers.
Après votre inscription gratuite, vous recevrez pendant les 12 premiers jours des informations et des conseils pour chacune des 12 étapes clés de l’investissement dans un appartement ou une maison réussi. Vous pouvez vous désinscrire à tout moment.
Grâce à une bonne préparation, une méthode efficace et du travail, l’investissement locatif de qualité est une option très rentable à long terme. Chez Immobilier-danger, nous vous proposons de vous former, de vous conseiller, d’améliorer vos connaissances et d’acquérir une expérience pratique en tant qu’investisseur immobilier.
Vous pourrez ainsi minimiser les risques liés à l’investissement locatif et maximiser vos chances de rentabilité. Bien que l’immobilier soit le placement préféré des Français, cela ne signifie pas que c’est forcément un bon choix dans votre ville ou votre quartier, pour n’importe quelle option fiscale, sans optimisation des dépenses et avec une gestion approximative.
L’investissement immobilier est accessible à tous, même aux locataires. Il existe de nombreuses façons de le réaliser, adaptées à tous les budgets, revenus ou patrimoines. Nous avons recensé pas moins de 24 façons d’investir dans l’immobilier, avec une brève description de chaque opportunité (LMNP, LMP, SCPI, location d’une chambre dans votre résidence principale, etc.) et des liens vers des contenus spécifiques pour chaque stratégie d’investissement immobilier. Nous vous aidons ainsi à profiter des meilleurs dispositifs fiscaux pour votre projet, en fonction du montant de votre acquisition et de votre stratégie patrimoniale.
Si vous manquez de temps pour gérer tout cela par vous-même, nous vous proposons également un accompagnement clé en main pour l’investissement locatif. Des experts vous aident de A à Z à définir votre projet, trouver le bon bien, le financer et trouver des locataires.
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