Les avantages d’un investissement immobilier
Acheter un appartement ou une maison peut également être un investissement très apprécié en France. Il existe différentes façons de gagner de l’argent avec l’investissement immobilier :
- Par la valorisation du bien qui peut augmenter (l’objectif est alors de générer une plus-value à la revente),
- Par les revenus locatifs qui seront perçus grâce aux loyers après déduction des charges et impôts.
La première étape avant de vous lancer dans un investissement immobilier est de calculer la rentabilité locative. C’est la règle d’or pour réussir votre investissement immobilier, surtout dans un contexte de taux bas où les prix des logements sont élevés par rapport aux revenus et aux loyers. Vous pouvez, par exemple, utiliser des services de calcul de rendement locatif fiables.
Où investir en France ? Quelles villes privilégier entre Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Toulouse, etc. ?
Il est primordial d’étudier l’intérêt de cette solution et de la comparer avec d’autres types de placements ou en fonction du classement du rendement locatif dans les 100 plus grandes villes. Vous pouvez constater que selon la ville choisie pour l’achat et la location du bien, le rendement moyen peut varier considérablement. Il peut également y avoir de fortes disparités d’un quartier à un autre. Par exemple, un investissement locatif à Paris possède des avantages certains d’un point de vue patrimonial et de plus-value, mais la rentabilité locative sera tout autre. Vous devez déterminer vos objectifs à moyen et long termes et les meilleurs moyens d’y parvenir grâce à un bon investissement immobilier :
- Se créer un revenu complémentaire pour préparer votre retraite, par exemple,
- Augmenter votre patrimoine total,
- Réduire vos impôts en investissant dans un bien concret,
- Placer quelques dizaines ou centaines d’euros par mois,
- Investir un capital déjà existant,
- Optimiser un patrimoine immobilier, etc.
Dans la grande majorité des cas, l’investissement locatif n’est intéressant que sur le long terme, c’est-à-dire sur plusieurs années.
De plus, c’est l’un des seuls investissements qui peut se faire à crédit, ce qui en fait l’une des préférences des Français en matière de placement. Certains empruntent pour louer sans apport initial (on parle alors d’un achat à 110 %). C’est donc l’une des voies recommandées pour se constituer un patrimoine.
Pour un investissement locatif dans une propriété à plusieurs, découvrez les avantages de créer une SCI, une société civile immobilière.
Choix du bien, du type de contrat de location, du loyer et des locataires
Comme vous l’aurez compris, il ne s’agit pas d’investir dans le premier appartement à vendre et de louer pour faire des bénéfices immédiats. Le marché immobilier n’est actuellement pas très favorable aux investisseurs particuliers : prix élevés, rendements moyens faibles, fiscalité confiscatoire et droits du bailleur souvent limités face aux mauvais locataires, etc.
Il est donc essentiel de faire une sélection rigoureuse des biens immobiliers dans lesquels investir. Nous aborderons ce sujet plus en détail dans les articles suivants. Il faut prendre en compte le marché immobilier local, les tendances d’évolution du quartier (son développement et son attractivité future). Vous aurez également le choix entre investir dans du neuf, souvent avec des avantages fiscaux, ou dans de l’ancien, avec ou sans travaux.
Les avantages et les inconvénients de chaque type d’opération ne sont pas les mêmes. Chacun adaptera son projet à ses revenus et à son patrimoine, mais il est préférable de privilégier la qualité et la rentabilité sur le long terme.
Vous devrez également choisir la fiscalité appropriée et donc le bon type de contrat de location. En effet, il y a des différences importantes entre la location nue sur un bail de 3 ans renouvelable et une location meublée au régime LMNP ou LMP, voire encore pour le tourisme saisonnier ou les locations de courte durée comme Airbnb. Vous pouvez découvrir s’il est préférable d’opter pour une location nue ou meublée.
Pour ce qui concerne l’achat lui-même, la négociation du prix, les modalités pour faire une offre d’achat, consultez nos articles dédiés à l’acquisition d’un appartement ou d’une maison.
À ce stade, vous avez franchi la première étape de votre objectif d’acheter pour louer : vous avez acquis un bien immobilier avec du potentiel. Il vous reste à le mettre en location. Pour cela, il faut définir un loyer suffisamment attractif pour trouver facilement et rapidement un locataire, tout en étant le plus élevé possible pour obtenir la meilleure rentabilité. Il s’agit de trouver le juste équilibre entre ces deux besoins.
Ensuite, vous devrez préparer un contrat de location, un état des lieux et être en mesure de fournir des quittances de loyer. Bref, vous devrez effectuer toutes les démarches administratives liées à votre relation de bailleur avec votre locataire.
Enfin, vous devrez trouver un locataire. Il existe de nombreux moyens de le trouver. Vous pourrez choisir votre locataire sur dossier et mettre en place rapidement le bail afin de commencer à percevoir des loyers sans trop de période de vacances.
Ces informations sont résumées, avec des outils pour vous aider, dans notre article sur les 6 choses à faire avant de louer un logement.
Gérer ses biens en location
Une fois que vous avez investi dans un ou plusieurs biens immobiliers, vous devrez gérer la location de ces biens (les besoins des locataires, les changements de locataires, les échanges avec les syndics de copropriété, etc.). Pour vous aider, vous trouverez des conseils et des outils pour votre gestion locative.
Vous avez également la possibilité de déléguer ces tâches à des professionnels de la gestion immobilière en échange d’une partie des loyers perçus. De même, pour la recherche de locataires, la réalisation de l’état des lieux, il est possible de confier certains éléments à un intermédiaire, mais cela aura un impact sur votre rentabilité locative en générant des frais supplémentaires.
Vous devrez également gérer les impôts à payer sur les loyers perçus et choisir la meilleure option fiscale dans votre déclaration de revenus fonciers. Vous aurez le choix entre déduire vos frais réels en fonction de ce que vous avez réellement payé ou choisir le régime du micro-foncier pour bénéficier d’un abattement forfaitaire (ou micro-bic pour les locations meublées). Selon votre situation et vos projets, il conviendra de calculer ce qui est le plus avantageux pour vous afin de réduire vos impôts fonciers et optimiser votre rentabilité. Contrairement à une résidence principale, en tant que propriétaire d’un bien mis en location, vous pourrez déduire vos intérêts d’emprunt. Il est donc important de savoir comment bien déclarer vos revenus locatifs ou votre investissement Pinel afin de bénéficier pleinement des avantages fiscaux.
Pour acheter pour louer, il faut non seulement tenir compte du prix du logement, mais aussi des éventuels travaux. Il faut savoir estimer leur coût et être capable de les réaliser soi-même ou être bien entouré par des professionnels. Il faut également prendre en compte la fiscalité immobilière (taxe foncière, impôts et prélèvements sociaux sur les revenus locatifs, etc.).
Financer votre investissement avec un bon crédit pour une rentabilité accrue
Pour financer votre investissement immobilier, vous pouvez utiliser notre simulateur de crédit ou d’assurance emprunteur pour trouver les meilleures offres et rendre votre achat pour une mise en location encore plus rentable. Vous optimiserez ainsi vos remboursements par rapport aux loyers perçus grâce à nos outils pratiques.
Après avoir trouvé le bon bien dans lequel investir, il est essentiel d’optimiser votre financement si vous ne voulez pas que votre banque soit celle qui profite le plus de votre travail. Vous trouverez de nombreux conseils et astuces pour votre financement dans notre guide du prêt immobilier. Pour être un bon investisseur immobilier, il faut aussi savoir être un bon emprunteur. Il est donc intéressant de connaître le fonctionnement des banques pour le calcul du taux de prêt immobilier.
Dans le cas spécifique de l’investissement locatif, il est légitime de se demander s’il vaut mieux financer son achat avec un apport ou avec un crédit immobilier. De plus, nous abordons les avantages et les inconvénients d’un investissement immobilier locatif sans apport. Ces points font partie des nombreux sujets que nous abordons dans notre article sur le prêt pour l’investissement locatif.
Il est également important de bien négocier votre assurance emprunteur pour chaque projet et de choisir les garanties adaptées à votre profil. Il est possible de réaliser de belles économies sur votre assurance de prêt.
Réduire ses impôts avec la défiscalisation immobilière
Le secteur immobilier offre différentes niches fiscales qui vous permettent d’investir dans des logements tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Renseignez-vous sur les dispositifs de défiscalisation immobilière en 2023.
Par exemple, découvrez les conditions de la loi Pinel en 2023 (jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt sur 12 ans), qui remplace la loi Duflot et est le dispositif d’investissement immobilier défiscalisé le plus utilisé. Il est également possible d’investir dans une résidence étudiante, une EHPAD (avec la loi CENSI-Bouvard notamment), etc. Toutefois, notez que le dispositif Pinel évolue en 2023 et sera moins avantageux.
Attention, les avantages fiscaux ne sont pas les seuls éléments importants. Interrogez-vous sur tous les aspects de votre projet, avec ou sans réduction d’impôts. Avant de défiscaliser en achetant un logement, vérifiez qu’il ne se trouve pas dans l’une des 60 villes à éviter pour un investissement locatif (liste établie par le Crédit Foncier). Dans certains endroits, il y a une offre locative trop importante par rapport à la demande. Vous risquez alors de rencontrer des difficultés pour louer votre appartement et les loyers seront tirés vers le bas en raison de la surabondance d’offres.
Partout en France, sans dispositif spécifique, vous pouvez utiliser le mécanisme du déficit foncier pour réduire vos impôts tout en investissant dans l’immobilier locatif, ou encore utiliser la loi Malraux pour bénéficier d’une défiscalisation dans l’ancien.
Découvrez notre simulateur d’investissement locatif immobilier pour réduction d’impôt (Pinel, LMNP, Malraux, démembrement, déficit foncier, etc.) près de chez vous et en fonction de votre situation.
Une formation complète en 12 étapes clés pour l’investisseur immobilier
Pour vous aider à vous former sur l’investissement locatif et vous fournir de nombreux conseils, des informations complètes et des outils utiles, nous vous proposons une newsletter spécifique dédiée aux investisseurs immobiliers.
Après votre inscription gratuite, vous recevrez pendant les 12 premiers jours des informations et des conseils pour chacune des 12 étapes clés de l’investissement réussi dans un appartement ou une maison. L’abonnement gratuit peut être interrompu à tout moment.
Avec une bonne préparation, une méthode solide et du travail, l’investissement immobilier locatif de qualité est une option très rentable à long terme. Immobilier-danger vous propose de vous former, de vous conseiller, d’améliorer vos connaissances et d’acquérir de l’expérience en tant qu’investisseur immobilier.
Vous pourrez ainsi réduire les nombreux risques d’un investissement locatif et mettre toutes les chances de votre côté pour que votre investissement soit rentable. Le logement est le placement préféré des Français, mais cela ne signifie pas qu’il est nécessairement un bon choix dans votre ville ou votre quartier, pour n’importe quelle option fiscale, sans optimisation des dépenses et avec une gestion approximative.
L’investissement immobilier est accessible à tous, même aux locataires. Il existe de nombreuses façons de le faire, pour tous types de budgets, de revenus ou de patrimoines. Nous avons répertorié pas moins de 24 façons d’investir dans l’immobilier, avec une brève description de chaque opportunité (LMNP, LMP, SCPI, location d’une chambre de sa résidence principale, etc.) et des liens vers des contenus spécifiques pour vous conseiller dans votre stratégie d’investissement immobilier. De quoi bénéficier des meilleurs dispositifs fiscaux pour votre projet en fonction de votre acquisition et de votre stratégie patrimoniale.
Manque de temps pour gérer tout cela seul ? Faites-vous accompagner pour un investissement locatif clé en main : des experts vous aident de A à Z à définir votre projet, trouver le bon bien, le financer et trouver le locataire.
