Depuis février 2023, le taux d’usure est actualisé chaque mois, au lieu d’être tous les trois mois comme auparavant. Cette modification a pour objectif d’aider les particuliers à obtenir un prêt immobilier, en évitant que le taux d’usure ne constitue un obstacle à leur projet.
En effet, les taux d’intérêt bancaires sont de plus en plus élevés en raison des coûts supplémentaires supportés par les banques pour obtenir de l’argent de la Banque centrale européenne. Cette augmentation vise à lutter contre l’inflation, mais exerce une pression sur les emprunteurs.
Le taux d’usure mensuel applicable en décembre 2023, publié par la Banque de France, a connu une augmentation qui pourrait profiter aux emprunteurs ! Pour un prêt immobilier remboursable sur une durée de 20 ans ou plus, il est désormais de 6,11 %, contre 5,91 % en novembre 2023. Cela représente une augmentation de 24 points de base. Voici les taux d’usure applicables en décembre 2023 pour un crédit immobilier :
Depuis 2022, les taux d’usure n’ont cessé d’augmenter et, grâce aux ajustements mensuels depuis février 2023, les banques ont la possibilité de réajuster leurs taux par paliers. Ainsi, les emprunteurs peuvent se voir proposer plusieurs offres de prêts immobiliers, ce qui facilite l’obtention d’un crédit auprès des établissements financiers.
Cependant, malgré cette bonne nouvelle, le taux d’usure continue de constituer un obstacle pour de nombreux emprunteurs. Près d’un emprunteur sur deux se voit refuser un prêt en raison d’un dépassement du taux d’usure.
Mais ne vous découragez pas, il existe des solutions pour contourner le taux d’usure et concrétiser votre projet immobilier. Rappelons que le taux d’usure représente un plafond au-delà duquel la banque ne peut pas accorder de prêt, dans le but de protéger l’emprunteur. Cependant, le mode de calcul actuel du taux d’usure conduit souvent au rejet de dossiers de crédit solides.
Anticiper au maximum votre projet immobilier et bénéficier de l’accompagnement d’un courtier
Pour contourner le taux d’usure, il est essentiel de mettre toutes les chances de votre côté en anticipant au maximum votre financement. Tous les aspects de votre crédit immobilier doivent attirer votre attention dès lors qu’ils entrent dans le TAEG (taux annuel effectif global), qui est comparé au taux d’usure.
Ainsi, les frais de dossier, l’assurance emprunteur, les frais de garantie… chaque élément doit être négocié. Un courtier immobilier dispose des bonnes informations et des bons arguments pour vous aider à bien négocier. Grâce à lui, vous pourrez trouver la solution de financement adaptée à votre situation et acceptable pour une banque. Ainsi, le refus de prêt et le taux d’usure ne seront plus une source d’inquiétude.
Opter pour une assurance emprunteur adaptée à votre situation pour optimiser votre taux
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine le 1er septembre 2022, le marché de l’assurance emprunteur est ouvert à la concurrence, que ce soit pour les nouveaux prêts immobiliers ou les anciens. Cette loi vous permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment et sans frais supplémentaires. Vous pouvez donc trouver une assurance offrant les meilleures garanties au meilleur tarif.
Une proposition d’assurance à un tarif compétitif vous permettra de réduire votre taux global (TAEG) et ainsi de passer en dessous du taux d’usure. Si la banque ne peut pas vous proposer une offre de prêt répondant à vos besoins en assurance, elle n’a pas le droit d’établir une offre de prêt du tout !
Cependant, il est important que cette assurance vous offre des garanties adaptées à votre situation personnelle et professionnelle. Elle doit vous protéger en cas de problème et répondre à tous vos besoins. Si vous avez plus de 40 ou 45 ans ou présentez un risque médical spécifique, trouver une assurance emprunteur à un tarif intéressant peut vous faire réaliser de réelles économies. N’hésitez pas à demander conseil à un courtier CAFPI, qui pourra trouver une assurance de crédit immobilier compétitive pour préserver votre projet.
Réduire la durée de votre prêt pour bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas
Les taux d’intérêt varient en fonction de la durée de votre prêt. En général, plus la durée de remboursement est longue, plus votre taux d’intérêt est élevé. Si vous avez la possibilité de travailler avec un courtier pour revoir votre dossier de financement, vous pourrez réduire la durée totale du prêt et ainsi obtenir un taux fixe plus bas. Plusieurs options sont envisageables pour diminuer la durée du prêt :
- Augmenter votre apport personnel,
- Réduire le montant emprunté,
- Solliciter les prêts aidés disponibles (PTZ ou prêt à taux zéro, prêt Action logement, prêts des régions et des organismes comme les mutuelles, etc.).
Vous pouvez également accepter une mensualité légèrement plus élevée sur une durée plus courte afin d’obtenir un TAEG inférieur au taux d’usure, quitte à la modifier dans un an grâce à un prêt immobilier modulable.
Opter pour un taux d’intérêt révisable pour bénéficier d’un taux initial plus bas
Le prêt à taux révisable, longtemps négligé sur le marché du crédit immobilier, fait son retour en force depuis quelques mois. Contrairement au prêt à taux fixe, qui a dominé lors des périodes de taux historiquement bas, le prêt à taux variable permet de bénéficier d’un taux initial plus bas. Cependant, ce taux évolue chaque année. Il est donc nécessaire d’étudier attentivement le taux variable comme une solution pour obtenir un taux global inférieur au seuil de l’usure.
Le risque réside évidemment dans une possible augmentation des taux dans les années à venir. La plupart des taux variables sont toutefois plafonnés, ce qui limite les augmentations annuelles trop importantes. Il est judicieux de négocier avec votre banque la possibilité de passer à un taux fixe après quelques années.
Contourner le taux d’usure grâce à une Société Civile Immobilière (SCI)
Dans certains cas très spécifiques, notamment pour un investissement locatif, il existe des solutions plus sophistiquées telles que la structuration de l’acquisition via une Société Civile Immobilière (SCI). Dans ce cas, le dossier de prêt est considéré comme réalisé par un professionnel et non par un particulier, ce qui le soustrait aux contraintes du taux d’usure. Cependant, pour l’acquisition d’une résidence principale, il est important de peser les avantages et les inconvénients d’une SCI par rapport à votre projet immobilier.
En conclusion, bien que le taux d’usure puisse poser des difficultés pour certains emprunteurs, il existe des solutions pour contourner ce plafond et réaliser votre projet immobilier. Anticipez au maximum, faites-vous accompagner par un courtier, choisissez une assurance adaptée, réduisez la durée de votre prêt, optez pour un taux d’intérêt révisable ou envisagez une solution plus sophistiquée comme une SCI. Avec ces astuces en poche, vous serez prêt à franchir les obstacles pour atteindre votre objectif immobilier !
