Qu’est-ce qu’un contrat de location ?
Un contrat de location, plus précisément un bail d’habitation, est un document juridique qui lie un propriétaire bailleur et un locataire. Le propriétaire s’engage à mettre à disposition du locataire un logement pour une durée déterminée, tandis que le locataire s’engage à payer un loyer pour y habiter. Le contrat de location est régi par l’article 1713 du Code civil et s’applique à différents types de locations immobilières. Le type de contrat de location varie en fonction de l’espace loué :
- Le bail de location d’habitation, utilisé pour la location d’un logement meublé ou vide,
- Le bail de location commercial, destiné à une activité commerciale, agricole ou industrielle,
- Le bail de location professionnel, réservé à l’installation de professions libérales (médecins, notaires, huissiers, avocats, architectes, etc.).
Comment rédiger un contrat de location ?
Le contrat de location peut être rédigé sur du papier libre sous la forme d’un acte sous-seing privé (rédigé par les parties ou un tiers et signé par elles ou un mandataire) ou d’un acte authentique (signé par un notaire ou un officier public, garantissant ainsi une sécurité juridique accrue). Le contrat doit respecter le modèle de contrat déterminé par la loi Alur en fonction du type de location (meublée, vide, colocation, etc.) afin d’éviter toute nullité du contrat causée par un vice de consentement ou une violation de la loi ou des règlements.
Modèle de contrat de location
Contrat de location pour un logement meublé
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Contrat de location pour un logement non meublé
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Que contient un contrat de location ?
Un contrat de location stipule les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Il doit inclure certaines mentions et informations obligatoires, sous peine d’annulation pour non-conformité. Le contrat de bail doit respecter le modèle défini par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015. Les éléments suivants doivent y figurer :
- La désignation des parties : bailleur(s), preneur(s) et éventuellement la personne se portant caution.
- L’objet du contrat : description du logement (surface habitable, localisation, nombre de pièces principales, équipements, etc.), destination des locaux (habitation ou mixte professionnel/habitation), parties communes, équipements technologiques, etc.
- La date de prise d’effet et la durée du contrat : la date est librement fixée entre les parties, mais la durée est réglementée selon que le bailleur est un particulier ou une société civile immobilière.
- Les conditions financières : montant du loyer, modalités de fixation du loyer pour les zones tendues, charges locatives, conditions de paiement.
Le contrat de location peut également inclure des sections facultatives renforçant sa valeur juridique et protégeant les droits des parties :
- Travaux effectués par le locataire ou le bailleur et leur impact sur le loyer.
- Garanties, telles que le dépôt de garantie.
- Clause de solidarité entre les locataires.
- Clause résolutoire prévoyant la résiliation automatique du contrat en cas de manquement.
- Honoraires de location, liés à l’intervention d’un agent immobilier ou d’un huissier de justice.
- Conditions particulières convenues entre les parties.
Quelle est la durée du contrat de location ?
La durée minimale d’un bail est fixée par la loi en fonction du type de location. Le propriétaire ne peut pas contraindre le locataire à quitter les lieux avant la fin du bail, sauf en cas de non-respect des conditions convenues. La durée d’un contrat de location dépend de la nature de la location :
- Bail de location meublée renouvelable tous les ans.
- Bail de location vide renouvelable tous les trois ans, six ans dans le cas d’une société civile immobilière, sauf les sociétés civiles immobilières familiales.
- Bail mobilité d’une durée de un à dix mois, non renouvelable.
- Contrat de colocation d’une durée d’un mois à trois ans, renouvelable.
- Bail de location solidaire d’une durée de trois ans.
Qui doit signer le contrat de location ?
Toutes les parties mentionnées dans le contrat de location doivent apposer leur signature, à l’exception de la caution qui ne signe que l’acte de cautionnement joint au bail. Cependant, il existe quelques particularités en fonction de la situation des signataires, qu’ils soient locataires ou propriétaires. Pour les locataires, les règles de signature varient en fonction de leur statut matrimonial :
- Les personnes mariées sont co-titulaires du contrat de location. Par conséquent, la signature d’un seul conjoint suffit pour engager les deux conjoints dans le contrat. Cette co-titularité ne peut être résiliée qu’en cas de divorce prononcé par un jugement.
- Les partenaires de Pacs doivent demander conjointement au bailleur la cotitularité pour louer un logement commun et doivent tous les deux signer le contrat de location.
- Les personnes ni mariées ni pacsées peuvent signer le bail à plusieurs et devenir colocataires. Si une seule personne signe, les autres personnes hébergées ne bénéficieront pas des droits accordés par le contrat de location. Cependant, il est possible d’ajouter ultérieurement un locataire grâce à un avenant au contrat de location principal.
Pour les propriétaires mariés, la signature d’un seul des deux époux est exigée. En revanche, si un seul détient le titre de propriété du bien, l’autre époux ne doit pas signer le contrat de location. De plus, les propriétaires en indivision doivent tous signer le contrat de location. Cela concerne les personnes ni mariées ni pacsées qui ont acheté ensemble un logement ou les membres d’une fratrie ayant hérité de leurs parents. En cas d’empêchement d’un des co-propriétaires, il peut demander à un autre de signer à sa place avec une procuration.
Comment résilier un contrat de location ?
Un propriétaire peut résilier un contrat de location dans les cas suivants :
- Défaillance du locataire, telle que non-paiement des charges ou du loyer, absence d’assurance, etc.
- Décision du propriétaire de vendre le bien, d’y habiter ou d’y loger un proche pour sa résidence principale. Le propriétaire doit informer le locataire de sa décision en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception au moins 6 mois avant la fin du bail pour une location vide et au moins 3 mois avant pour une location meublée.
En cas de défaillance du locataire, le propriétaire peut entamer une procédure de résiliation du bail. Cette procédure, encadrée par la loi, dépend de la présence ou non d’une clause résolutoire dans le contrat de location. Si une clause résolutoire est incluse, le propriétaire, après avoir adressé une mise en demeure au locataire, doit faire appel à un huissier de justice pour lui envoyer un commandement de payer. Ce document oblige le locataire (ou la personne qui représente la caution) à payer les sommes dues dans un délai de 2 mois. Si le locataire rencontre des difficultés financières, le juge peut lui accorder des délais de paiement. De plus, le locataire peut solliciter l’aide d’un travailleur social et du fonds de solidarité pour le logement en cas de difficultés de paiement. Si les sommes réclamées ne sont pas payées dans un délai de 2 mois ou dans le délai de paiement accordé par le tribunal judiciaire :
- Le locataire qui a intégralement réglé ses dettes peut rester dans le logement.
- Si les paiements ne sont pas effectués, le bailleur peut saisir le juge des référés pour obtenir l’expulsion. Toutefois, le tribunal peut accorder un délai de paiement supplémentaire au locataire solvable.
Si le bail de location ne comporte pas de clause résolutoire, le propriétaire peut envoyer au locataire une mise en demeure de payer les loyers, bien que cela ne soit pas obligatoire. Sinon, le propriétaire qui souhaite résilier le contrat de location doit faire appel à un huissier de justice pour assigner le locataire devant le juge. Le juge peut décider d’accorder des délais de paiement. Si le locataire est insolvable, le juge ordonne la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
Le locataire a également la possibilité de résilier le bail de location à tout moment. Cependant, il doit respecter un préavis de départ, dont la durée dépend de l’emplacement du logement (zone tendue ou non) et de la nature de la location (meublée ou vide). Le locataire doit informer le bailleur de son intention de quitter les lieux en lui adressant une lettre de résiliation de bail.
Quelles sont les annexes au contrat de location ?
Un contrat de location doit comporter 4 annexes obligatoires :
- Un diagnostic technique comprenant le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant janvier 1949, l’état des risques et pollutions pour les logements situés dans des zones à risque, l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz si elle a plus de 15 ans.
- Un extrait du règlement de copropriété détaillant la quote-part du lot loué, la destination de l’immeuble, la jouissance des parties communes et privatives.
- Un état des lieux décrivant le logement ainsi que ses équipements en mentionnant leur état (usagé ou neuf).
- Une notice d’information rappelant les droits et les obligations des bailleurs et des locataires.
Il est possible d’ajouter des annexes facultatives, telles qu’une notice sur la répartition des charges ou un acte de cautionnement du garant.
Quels sont les différents contrats de location ?
Outre les contrats de location meublée et de location vide, qu’ils soient en colocation ou non, il existe plusieurs types de contrats :
- Le bail mobilité, instauré par la loi Elan de 2018, conclu entre le propriétaire d’un logement meublé et un locataire devant occuper le bien pour une durée courte (intérimaire, étudiant, etc.).
- Le bail solidaire destiné aux personnes à revenus modestes dont le paiement des loyers est garanti par une association agréée.
- Le bail commercial pour la location d’un local commercial, industriel ou artisanal.
- Le bail de location professionnel réservé à l’installation de professions libérales (médecins, notaires, huissiers, avocats, architectes, etc.).
Quelle est la différence entre un bail et un contrat de location ?
Dans le langage courant, les termes “contrat de location” et “bail d’habitation” sont souvent utilisés indifféremment. Cependant, il s’agit d’un abus de langage ! Le bail d’habitation fait référence au document qui lie le bailleur et le locataire pour une durée généralement de un à trois ans, renouvelable en fonction du type de location (meublée ou vide). En revanche, un contrat de location est un contrat qui lie un loueur et un locataire. Par exemple, il peut s’agir d’un contrat de location de voiture ! De plus, un contrat de location a généralement une durée plus courte qu’un bail d’habitation.
