Il est assez fréquent de trouver des copropriétés sans syndic. Cependant, cette situation ne doit pas perdurer car la loi est très claire : la présence d’un syndic de copropriété est obligatoire.
La loi du 10 juillet 1965 stipule que cette obligation s’applique à toutes les copropriétés, indépendamment de leur taille. Néanmoins, il est tout à fait envisageable d’avoir une copropriété sans un syndic professionnel, mais plutôt un syndic bénévole.
Copropriété sans syndic : comment est-ce possible ?
Il y a trois cas de figure dans lesquels une copropriété peut se retrouver sans syndic.
Le cas le plus fréquent est dû à un défaut d’accord lors de la nomination en assemblée générale. Pour être élu, un syndic doit obtenir la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires.
Ce cas s’est répandu suite à l’épidémie de Covid-19 et à la suppression des assemblées générales physiques. Malheureusement, les votes par correspondance, qui étaient censés prendre le relais, n’ont pas fonctionné aussi bien qu’espéré. Par conséquent, en raison d’un nombre de voix insuffisant, le mandat du syndic prend fin et la copropriété se retrouve sans gestionnaire.
Un autre cas, plus rare, est celui où le syndic élu se trouve dans l’incapacité d’exercer ses fonctions en raison d’un accident grave ou d’une maladie.
Enfin, il peut arriver qu’une copropriété se retrouve sans syndic si aucune assemblée générale n’a été convoquée pour nommer un successeur à la fin du mandat du syndic précédent.
Que faire en cas d’absence du syndic de copropriété ?
L’absence d’un syndic de copropriété pose de nombreux problèmes pour la gestion de l’immeuble. En effet, le syndic joue un rôle essentiel dans le bon fonctionnement de la copropriété : il s’occupe des démarches administratives, effectue un suivi comptable, gère l’entretien de l’immeuble et des parties communes, etc.
Face à cette situation, la loi prévoit une procédure spécifique pour pallier l’absence d’un syndic de copropriété.
Les copropriétaires peuvent contacter un avocat afin de saisir le président du tribunal judiciaire du lieu concerné. Celui-ci désignera par ordonnance un administrateur provisoire chargé de convoquer une nouvelle assemblée générale et de gérer la copropriété en attendant.
Un copropriétaire peut également prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale pour résoudre ce problème. Cependant, cette option est moins coûteuse mais plus complexe, car il faut disposer des coordonnées de tous les copropriétaires pour les convoquer et leur notifier le PV d’AG de la copropriété.
Il est important de noter qu’il n’existe pas de statut de “syndic de fait”. Cette appellation concerne simplement une personne qui gère les parties communes, appelle les charges de copropriété, etc. Il ne s’agit donc pas d’un syndic. Par exemple, un syndic bénévole reconduit tacitement au-delà de 3 ans est qualifié de “syndic de fait”, ce qui équivaut à une situation de copropriété sans syndic.
Copropriété sans syndic professionnel : optez pour un syndic bénévole
Il n’est pas obligatoire de faire appel à un syndic professionnel. Une alternative existe : le syndic bénévole.
Le syndic bénévole présente l’avantage d’être moins cher et plus proche des problématiques de l’immeuble. Le copropriétaire qui assume cette fonction ne reçoit pas de rémunération, il exerce donc en tant que bénévole. Cependant, il peut être remboursé des frais qu’il engage pour administrer la copropriété.
Le syndic bénévole est désigné lors de l’assemblée générale, parmi les copropriétaires. Une fois nommé, il doit ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires, récupérer les archives de la copropriété, souscrire aux assurances indispensables, etc.
Le saviez-vous ?
Il existe des associations spécialisées qui viennent en aide aux syndics non professionnels. De plus, le syndic bénévole bénéficie d’une réglementation plus souple que celle qui encadre les syndics professionnels.
Une petite copropriété sans syndic est-elle possible ?
Non. Toute copropriété, quelle que soit sa taille et le nombre de lots, qu’elle soit horizontale ou verticale, doit avoir un syndic de copropriété. Ce syndic peut être professionnel ou non-professionnel.
Quelles sanctions en cas de copropriété sans syndic ?
En l’absence de syndic, aucune sanction spécifique n’est prévue par le Code de la construction et de l’habitation, à l’exception de l’impossibilité pour le syndicat de bénéficier de subventions publiques.
Depuis 2018, toutes les copropriétés doivent être inscrites au registre national. Les démarches peuvent être effectuées par le syndic de la copropriété, un administrateur provisoire ou un notaire.
En cas de défaut d’inscription, le syndic peut être mis en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, puis sanctionné d’une amende de 20 euros par lot et par semaine de retard. Les copropriétaires risquent également de se voir privés des subventions publiques pour les travaux.
Quelle assurance pour une copropriété sans syndic professionnel ?
Selon la loi, une copropriété sans syndic professionnel est tenue de souscrire une assurance. La copropriété doit contacter un assureur afin d’établir un contrat de responsabilité civile. Cette assurance doit être votée en assemblée générale à la majorité des copropriétaires. Il est recommandé de souscrire des garanties additionnelles, telles que l’assurance multirisque immeuble (MRI).
Est-il possible de vendre un bien dans une copropriété sans syndic ?
Le régime de la copropriété s’applique de facto, qu’un règlement de copropriété ait été adopté ou non. Selon l’article L 711-5 du Code de la construction et de l’habitation, tout acte de vente d’un lot de copropriété doit mentionner le numéro d’immatriculation de la copropriété. En l’absence de syndic, cette immatriculation doit être effectuée d’office par le notaire.
