Mandaté par les copropriétaires, le syndic élu en assemblée générale remplit des fonctions administratives et comptables, et veille à l’entretien de l’immeuble. Il joue donc un rôle essentiel dans la gestion de la copropriété. Cependant, des circonstances peuvent entraîner l’absence de syndic… Est-il possible de se passer d’un syndic dans une copropriété ? La loi autorise-t-elle la gestion de la copropriété sans syndic ? Que faire en cas d’absence de syndic de copropriété ?
Le syndic de copropriété : Essentiel et obligatoire
La loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, rend la nomination d’un syndic obligatoire dans une copropriété. Cette obligation s’applique à toutes les copropriétés, quel que soit leur nombre de lots.
La copropriété ne peut pas être dépourvue de syndic
En plus d’une obligation légale, la présence d’un syndic est une nécessité. Contrairement à une idée courante, même les petites copropriétés – avec un budget prévisionnel réduit et peu de lots – doivent respecter cette disposition : elles ne peuvent pas être dépourvues de syndic. Pour rappel : le syndic de copropriété est désigné par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue des voix. Au-delà de cette obligation, la désignation d’un syndic est indispensable pour assurer le bon fonctionnement de la copropriété. Cet organe est en charge des tâches administratives et comptables, ainsi que de la réalisation de tous les travaux nécessaires à l’entretien de l’immeuble. La convocation et la tenue des assemblées générales font également partie des missions du syndic. Dans ce contexte, l’absence de ce pilier central de la gestion de l’immeuble pose problème.
Différents cas de copropriété sans syndic
Plusieurs situations peuvent entraîner l’absence de syndic dans une copropriété :
- Absence d’accord lors de la nomination en assemblée générale : le syndic doit être élu à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. Cette exigence légale nécessite un consensus parfois difficile à atteindre.
- Empêchement du syndic élu : en cas de décès, de maladie ou d’accident grave, la personne chargée de la gestion n’est plus en mesure d’assumer ses fonctions.
- Non-renouvellement : la désignation du syndic ne peut se faire de manière tacite. À la fin de son mandat ou suite à sa démission, si aucune assemblée générale n’a été convoquée pour désigner un successeur, la copropriété se retrouve sans syndic. Il en va de même en cas de révocation, de mandat invalide ou de faillite du syndic professionnel.
Copropriété sans syndic : Comment agir ?
La loi Macron du 6 août 2015 permet de remédier aux situations délicates d’absence de syndic : tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale afin de désigner un syndic de copropriété. En cas d’absence de majorité, il ne reste qu’une seule option pour la copropriété : toute personne intéressée peut saisir le tribunal judiciaire pour la désignation d’un administrateur provisoire. Celui-ci convoquera une nouvelle assemblée générale jusqu’à la nomination d’un syndic.
Copropriété sans syndic professionnel : Quand les copropriétaires prennent en charge la gestion de l’immeuble
Il est impossible d’administrer une copropriété sans syndic. Que faire lorsque les copropriétaires sont mécontents de la gestion du syndic professionnel ? Comment réagir lorsque les frais sont trop élevés dans une petite copropriété ? Une alternative au syndic professionnel existe : le syndic bénévole. Cette option présente des avantages économiques et permet aux copropriétaires de s’impliquer davantage dans la gestion de leur immeuble.
Désignation d’un syndic bénévole
La loi autorise les copropriétaires à choisir un syndic au sein de leur groupe. On parle alors de syndic bénévole. Attention : contrairement à ce que son nom suggère, le syndic bénévole est rémunéré. Choisi par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, le syndic bénévole présente plusieurs avantages :
- Gestion moins coûteuse de la copropriété : la rémunération du syndic bénévole est bien inférieure à celle d’un syndic professionnel.
- Autonomie accrue et prise de décisions plus rapides : étant copropriétaire lui-même, le syndic bénévole est au cœur des problématiques de l’immeuble et est plus apte à les gérer rapidement et efficacement.
Opter pour le syndic coopératif
Une autre option pour faire face aux coûts élevés du syndic professionnel est d’opter pour un syndic coopératif. Ce choix ne nécessite pas de rémunération. Le syndic coopératif est désigné parmi les membres du conseil syndical par les copropriétaires.
En conclusion, il est important de respecter les obligations légales liées à la nomination d’un syndic dans une copropriété. Cependant, en cas d’absence de syndic, il existe des solutions pour pallier cette situation et continuer à gérer efficacement la copropriété. Que ce soit en désignant un syndic de remplacement ou en optant pour un syndic bénévole, il est essentiel de maintenir une gestion rigoureuse de l’immeuble.
