Toute copropriété, quelle que soit sa taille, est dans l’obligation de désigner un syndic, chargé de gérer les tâches administratives, les comptes, les salariés de l’immeuble et de veiller à son bon entretien. Mais saviez-vous qu’il est possible de créer un syndic bénévole plutôt que de faire appel à un professionnel ? Découvrez dans ce guide comment mettre en place et gérer un syndic bénévole pour votre copropriété.
Qu’est-ce qu’un syndic bénévole ?
Le syndic bénévole est constitué d’un ou de plusieurs copropriétaires qui exercent les fonctions de syndic de copropriété. Contrairement au syndic professionnel, le syndic bénévole n’est pas un professionnel dans le domaine de la gestion immobilière. Il peut s’agir de n’importe quel copropriétaire de l’immeuble, personne physique ou morale. L’avantage est que le syndic bénévole est dispensé de présenter une garantie financière ou une assurance de responsabilité civile.
Les avantages d’un syndic bénévole
Le syndic bénévole présente plusieurs avantages intéressants pour la copropriété. Tout d’abord, il est généralement plus économique puisqu’il n’y a pas de frais de gestion liés à un syndic professionnel. Cela peut représenter des économies conséquentes pour les copropriétaires.
De plus, le syndic bénévole, étant un copropriétaire lui-même, est souvent plus impliqué et réactif aux impératifs de l’immeuble. Il réagit plus rapidement pour résoudre les problèmes et se sent davantage concerné par la mise en place et le suivi des travaux nécessaires à l’entretien de l’immeuble.
Enfin, le syndic bénévole est généralement plus vigilant quant aux dépenses de l’immeuble. Il cherche à comparer les devis et à trouver des prestataires moins chers pour réaliser les travaux nécessaires.
Les inconvénients d’un syndic bénévole
Cependant, le syndic bénévole comporte également quelques inconvénients. Tout d’abord, il peut être difficile de trouver un copropriétaire suffisamment engagé pour assumer le rôle de syndic bénévole tout au long de l’année. Il faut quelqu’un de disponible et ayant une bonne connaissance des rouages de la copropriété et des réglementations en vigueur.
La gestion d’une copropriété peut également être complexe et demande des compétences variées (comptabilité, gestion des appels d’offres, régularisation des charges, etc.). De plus, l’autogestion de la copropriété peut parfois être source de conflits entre les copropriétaires et rendre les décisions plus difficiles à prendre et à appliquer.
Quand opter pour un syndic bénévole ?
Le choix d’un syndic bénévole dépend notamment de la taille de la copropriété. En général, il fonctionne bien pour les copropriétés de petite ou moyenne taille, jusqu’à environ 30 lots. Au-delà, le volume de demandes et d’affaires courantes peut devenir difficile à gérer pour un bénévole.
Le profil des occupants est également déterminant. Si la copropriété est occupée principalement par des locataires, il peut être préférable d’opter pour un syndic professionnel, car les propriétaires ne sont pas toujours joignables.
Enfin, il est important que les copropriétaires aient un bon état d’esprit et des relations harmonieuses. Une bonne entente entre les copropriétaires favorise une gestion efficace du bien commun.
Quel profil pour un bon syndic bénévole ?
Pour assurer une gestion optimale en tant que syndic bénévole, il est nécessaire de trouver le bon candidat. Celui-ci doit être prêt à s’investir et à consacrer du temps pour le rôle de syndic. Il doit également être en mesure de se former aux aspects juridiques et techniques de la gestion de copropriété.
Le syndic bénévole doit également être présent aux assemblées générales et au conseil syndical. Il doit être disponible pour les autres copropriétaires qui peuvent avoir des demandes ou des interrogations.
Enfin, il est possible de faire appel à des compétences extérieures, telles que des associations spécialisées, pour obtenir de l’aide sur le plan juridique et comptable.
Les obligations du syndic bénévole
Le syndic bénévole a presque les mêmes obligations qu’un syndic professionnel. S’il ne respecte pas ses obligations, il peut ne pas être réélu pour un nouveau mandat. Il engage également sa responsabilité en cas de faute civile ou pénale.
Les missions du syndic bénévole sont multiples. Il doit notamment assurer l’entretien de la copropriété, exécuter les décisions prises en assemblée générale, faire respecter le règlement de copropriété et exécuter les travaux nécessaires. Il a également en charge la gestion administrative de la copropriété, la préparation de l’ordre du jour de l’assemblée générale, la tenue d’un carnet d’entretien, etc.
Rémunération et durée du mandat
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, le syndic bénévole peut être rémunéré, bien que cela ne soit pas obligatoire. La rémunération du syndic bénévole doit être prévue dans un contrat signé entre le syndicat des copropriétaires et le syndic bénévole. Elle dépend du nombre de lots et peut aller jusqu’à la moitié des honoraires d’un syndic professionnel.
Quant à la durée du mandat du syndic bénévole, elle doit être mentionnée dans le contrat. En général, la durée maximale est de 3 ans, renouvelable à chaque expiration du mandat.
Comment changer pour un syndic bénévole ?
Si vous souhaitez mettre en place un syndic bénévole et remplacer un syndic professionnel, voici les étapes à suivre :
- Inscrivez la question du renouvellement du mandat du syndic ou l’élection d’un syndic bénévole à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
- Transmettez cette demande au syndic actuel au moins 2 mois avant la date de l’assemblée générale par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Dès le début de la séance, élisez un “secrétaire de séance” parmi les copropriétaires pour prendre le relais en cas de non-réélection du syndic en place.
- Pour être validée, la décision de changer de syndic doit recueillir la majorité absolue des voix de l’ensemble des copropriétaires. En cas de vote insuffisant, une seconde délibération peut être effectuée sur le champ.
- Faites émarger la feuille de présence, signez le procès-verbal de l’assemblée générale et annexez-le avec les autres pièces justificatives.
Immatriculation de la copropriété
L’immatriculation de la copropriété est obligatoire. Il faut la réaliser auprès du registre national d’immatriculation des syndicats de copropriétaires via l’Agence nationale de l’habitat (Anah). L’inscription est gratuite et doit être mise à jour annuellement. Diverses informations et documents sont demandés lors de la procédure, comme l’identité du représentant légal de la copropriété, les procès-verbaux d’assemblée générale, les données financières, etc.
Une fois la procédure terminée, un numéro d’immatriculation est attribué à la copropriété. Il doit être mentionné sur les actes de vente des lots de copropriété.
En résumé, le syndic bénévole peut être une solution intéressante pour gérer une copropriété de petite ou moyenne taille de manière économique et réactive. Cependant, il est important de bien choisir le candidat et de prendre en compte les obligations et responsabilités qui incombent au syndic bénévole.
