Le crowdfunding immobilier est un investissement qui permet de s’engager dans l’immobilier sans avoir à gérer personnellement l’achat d’un bien, les travaux, ou la revente. Les plateformes de crowdfunding affichent des rendements très attractifs. Et les investisseurs ont bien compris cela, avec une augmentation de 40% des montants collectés en 2022 par rapport à 2021, atteignant 1,6 milliard d’euros.
➡️ Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ? Est-ce une bonne idée pour faire fructifier son épargne ? Quelles sont les meilleures plateformes ? Nous faisons le point dans cet article.
Notre sélection des meilleures plateformes de financement participatif immobilier
Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding, également appelé “financement participatif”, consiste à financer un projet en faisant appel à une “foule” d’investisseurs (crowd en anglais), chacun apportant une petite somme. Les plateformes de crowdfunding mettent en relation des porteurs de projets et des investisseurs.
Le crowdfunding n’est pas exclusif au secteur immobilier. Il permet de financer des start-ups, des PME, ou encore des artistes. Il existe donc différents types de crowdfunding : prêts, participation au capital ou dons.
Quels sont les projets immobiliers financés ?
Avec le crowdfunding immobilier, vous financez un promoteur ou un marchand de biens pour qu’il puisse réaliser une opération immobilière, telle que :
- La construction de nouveaux logements ;
- L’aménagement de logements, de bureaux ou de commerces ;
- L’élévation d’un immeuble ;
- Ou encore une vente à la découpe.
Vous financez donc la construction ou l’achat d’un bien ainsi que les travaux nécessaires pour rentabiliser l’opération par une revente.
⚠️ Contrairement à l’investissement en SCPI, il ne s’agit pas de devenir propriétaire d’un parc immobilier pour percevoir des loyers.
Quel est le rôle des sites de crowdfunding immobilier ?
Les plateformes de crowdfunding immobilier assurent trois missions principales :
- Elles mettent en relation les investisseurs et les promoteurs afin de financer les opérations.
- Elles sélectionnent les projets immobiliers, les promoteurs et les marchands de biens en fonction de critères visant à garantir la solidité financière des promoteurs et la rentabilité de l’investissement.
- Elles fixent le taux d’intérêt et la durée du financement en accord avec le promoteur.
Certaines plateformes évaluent également les projets pour que vous puissiez comparer les risques. Si ce n’est pas le cas, gardez à l’esprit que plus le taux d’intérêt est élevé, plus le risque l’est aussi.
La plateforme de crowdfunding immobilier (ici Baltis) vous propose des projets immobiliers dans lesquels investir à partir de 1 000€
Vous prêtez et percevez des intérêts
En finançant un projet immobilier sur une plateforme de financement participatif, vous participez à un emprunt obligataire :
- Avec un taux d’intérêt fixé à l’avance, généralement entre 8 et 12% ;
- Sur une durée prédéterminée, généralement de 12 à 36 mois.
Le promoteur vous rembourse le capital à la fin du projet et verse les intérêts, généralement à la même période (parfois annuellement). Contrairement au crowdfunding de prêts aux entreprises, qui rembourse généralement sous forme de mensualités.
Pourquoi les promoteurs utilisent-ils le crowdfunding ?
Pour les investisseurs, l’intérêt est évident : en finançant des projets immobiliers, vous percevez des intérêts.
Mais pourquoi les promoteurs se tournent-ils vers le financement participatif plutôt que vers une banque ? En réalité, ils utilisent souvent les deux méthodes. Comme pour l’achat d’un appartement, votre banquier vous demande un apport d’environ 10%. De même, le promoteur a besoin d’un apport en fonds propres. Le crowdfunding permet aux promoteurs d’augmenter leurs fonds propres.
Certains promoteurs préfèrent également le crowdfunding à un prêt bancaire car cela leur permet d’obtenir rapidement des financements. Cependant, en général, vous n’êtes pas là pour remplacer la banque, mais pour compléter son financement.
Notre avis sur le crowdfunding immobilier : de nombreux avantages, et assez peu d’inconvénients
Le crowdfunding immobilier, c’est simple
Comparé à un investissement locatif par exemple, ou à une opération d’achat-revente, le crowdfunding immobilier est beaucoup plus simple et moins chronophage. Il suffit de s’inscrire sur les plateformes de son choix et de quelques clics supplémentaires pour participer à une campagne de financement.
Certaines plateformes vous permettent même de commencer à investir avec quelques centaines d’euros, voire 1 000€ pour d’autres.
Avec le crowdfunding immobilier, la rentabilité est élevée
Avec le crowdfunding immobilier, vous pouvez viser une rentabilité brute d’environ 8 à 12% selon les projets. Il est rare de trouver un autre placement aussi rentable en ce moment !
De plus, comme nous le verrons par la suite, la fiscalité est plus avantageuse que pour l’immobilier en direct. Cela vous permet de commencer petit et de diversifier.
Les risques sont maîtrisés
Une rentabilité élevée implique souvent un certain niveau de risque. Cependant, le crowdfunding immobilier se démarque en offrant des risques relativement faibles grâce à l’actif immobilier sous-jacent, qui offre une sécurité absente dans le financement d’entreprises ou de start-ups.
A ce jour, pratiquement aucune plateforme n’a subi de perte définitive et seuls quelques projets connaissent des défauts de paiement de plus de 6 mois ou sont en procédure collective.
Vous investissez à court/moyen terme
Avec des placements obligataires d’une durée moyenne de 12 à 36 mois, le crowdfunding immobilier est l’un des rares placements offrant une rentabilité élevée à court et moyen terme.
En effet, par rapport à l’immobilier locatif ou aux SCPI qui nécessitent un placement de plusieurs années, voire plus de 10 ans, le crowdfunding immobilier se distingue. C’est également le cas des investissements boursiers, recommandés sur une durée supérieure à 5 ans.
Un placement bloqué jusqu’à l’échéance
⚠️ L’inconvénient du crowdfunding immobilier réside dans le fait qu’une fois le projet financé, il est impossible de récupérer son investissement avant la fin du projet. De plus, certains projets peuvent connaître des retards, ce qui prolonge davantage la période de blocage des fonds.
Comparatif détaillé des meilleurs sites de crowdfunding immobilier
Nous avons comparé les plateformes de crowdfunding immobilier sur plusieurs critères. Voici les 6 meilleures :
- ClubFunding
- Homunity
- Anaxago
- Raizers
- Baltis
Avertissement : les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Anaxago : un grand nombre d’actifs “prime”
Anaxago est l’une des meilleures plateformes de crowdfunding immobilier, et bien plus encore ! Ils proposent de nombreuses opportunités de projets uniques, avec des actifs dits “prime”. Cela signifie des lieux exceptionnels (par exemple dans le 8e arrondissement de Paris ou à Megève) et des bâtiments tout aussi exceptionnels. En plus, vous avez la possibilité d’investir en crowdequity, via un fonds de private equity immobilier (Anaxago Society 2023), voire en assurance-vie (et bénéficier de 100€ offerts lors de votre premier investissement !).
Si le crowdfunding immobilier est en première position chez Anaxago, ils proposent aussi du crowdequity, des SCPI, des fonds de Private Equity immobilier et de l’assurance-vie
Homunity : de très beaux projets
Homunity.com est également en tête de notre classement, ayant déjà financé plus de 500 millions d’euros. La qualité des projets proposés nous séduit également. La plateforme ne propose que des projets de plusieurs millions d’euros, réalisés par des promoteurs solides.
Homunity.com s’est développé autour du crowdfunding immobilier, avant de s’étendre aux SCPI et à l’immobilier neuf (défiscalisation)
ClubFunding, Raizers : solidité et diversité
En termes de montants financés, ClubFunding est le leader du marché. Raizers est également une plateforme de qualité, avec une mention spéciale pour son faible taux de défaut, qui témoigne d’une excellente maîtrise du risque. Ces plateformes proposent des projets de promoteurs de toutes tailles ainsi que des projets plus modestes, réalisés par des marchands de biens. Bien que ces derniers soient légèrement plus risqués, aucune perte définitive n’a été enregistrée sur ces plateformes malgré plus de 1 000 financements.
Baltis : un acteur plus récent mais prometteur
Avec des projets validés par un “Conseil des Sages”, cette plateforme sélectionne rigoureusement des projets de qualité au cœur des grandes villes françaises. Bénéficiant d’un agrément AMF, Baltis finance un nombre croissant d’opérations immobilières et se positionne comme un acteur majeur du crowdfunding immobilier français.
L’avantage majeur de Baltis est la possibilité d’investir non fiscalisé au sein de votre PEA sur plusieurs collectes. Pour plus de détails, consultez notre avis sur Baltis ou rendez-vous directement sur leur site ⤵️.
💡 Pour bien investir dans le crowdfunding, il est nécessaire de diversifier sur plusieurs projets. Vous remarquerez que certains projets se remplissent très rapidement. Pour ne pas manquer d’opportunités, diversifiez vos placements sur différentes plateformes !
Des nouveaux acteurs intéressants à considérer
La Première Brique
Depuis peu, de nouvelles plateformes font leur apparition sur le marché du crowdfunding immobilier en remettant en question certains codes. C’est notamment le cas du ticket d’entrée, souvent élevé, qui rend la diversification quasi impossible pour les petits épargnants. Pour remédier à cela, La Première Brique a été créée et permet d’investir à partir de seulement 1€ !
Il s’agit également d’opérations de marchands de biens, offrant de belles rentabilités. Ainsi, début 2023, La Première Brique a financé plus de 250 projets, avec une rentabilité de 11,2% et seulement 2,02% de défauts de paiement supérieurs à 6 mois ou en procédure collective. J’ai attendu un peu avant de présenter ces plateformes assez récentes, mais après quelques années d’activité, le bilan est pour le moment très prometteur 😉
Bloks
Ce nouvel acteur permet également d’investir à partir de seulement 1€. Cependant, il s’agit d’investir dans des murs de commerce pour bénéficier de revenus locatifs. Contrairement aux opérations de marchands de biens, ici, l’objectif est d’obtenir des revenus complémentaires sur le long terme.
Page d’accueil de Bloks, un acteur innovant du crowdfunding immobilier
De plus, en vous inscrivant avec le code FHB, vous bénéficierez d’un rendement supplémentaire de 2% sur vos investissements réalisés la première année, et même de +4% à partir de 300€ investis 👍.
Meute
Enfin, Meute est un autre acteur récent sur le marché, une extension du courtier en SCPI Louve Invest.
Avec Meute, vous pouvez investir dans l’immobilier à partir de 200€, grâce à des obligations, et bénéficier de revenus locatifs ainsi que d’une éventuelle plus-value à la revente. La revente doit être effectuée au plus tard dans les 10 ans suivant l’émission de l’obligation.
Comme vous pouvez le constater, le secteur du crowdfunding immobilier est en plein essor, avec de nombreux nouveaux modèles qui apparaissent 😊.
Critères de sélection : comment bien choisir une plateforme de crowdfunding ?
Notre comparatif a été réalisé en examinant plusieurs critères de sélection, notamment :
- Les taux de rendement et les rentabilités internes des projets ;
- L’ancienneté ;
- Le nombre de projets financés et le montant des financements ;
- Le taux de défaut ;
- Le taux de retard de paiement ;
- La durée moyenne des projets ;
- L’ergonomie des plateformes et la qualité des informations fournies.
Les plateformes sont tenues de fournir certains indicateurs de performance sur leur site. Vous pouvez donc prendre connaissance de ces tableaux pour vous faire votre propre avis !
Simulation d’investissement dans le crowdfunding immobilier
Pour finir, voici un exemple de rentabilité brute et nette d’un placement en crowdfunding immobilier. Il s’agit d’une opération immobilière à Angers, financée sur ClubFunding, dont l’objectif est d’acquérir un immeuble de 1 300 m2 pour effectuer des travaux et le revendre à la découpe. Le marchand de biens a besoin d’un million d’euros.
La durée du placement obligataire est de 24 mois et le taux proposé est de 10% brut. Supposons que vous investissiez 10 000€.
- À la fin des 24 mois, les intérêts bruts s’élèvent à 10 000 10% 2 = 2 000€.
- Vous récupérez votre mise de départ (10 000€).
- Vous percevez 2 000 * (1 – 30%) = 1 400€ d’intérêts nets d’impôts et de charges sociales.
- Vous obtenez ainsi un rendement net annuel de 7%.
Bien entendu, ce scénario est valable si le marchand de biens respecte les délais de son projet.
La fiscalité du crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier est un placement obligataire. Les intérêts perçus sont donc soumis à la fiscalité du capital. Vous avez donc deux choix :
- Payer une taxe de 30% sur les intérêts perçus au cours de l’année (12,8% d’impôts et 17,2% de prélèvements sociaux) ;
- Ou bien intégrer ces intérêts à vos revenus et les soumettre à la tranche marginale de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.
La deuxième option est préférable si votre tranche marginale d’imposition est de 0 ou 11%, ce qui est généralement le cas si vos revenus sont inférieurs à 25 000€ (pour une personne seule). En choisissant cette option, l’administration fiscale régularisera vos impôts en tenant compte des 30% prélevés à la source par la plateforme.
IFI – Impôt sur la fortune immobilière : rien à déclarer
✅ Avec le crowdfunding immobilier, vous êtes propriétaire d’une créance, pas d’un bien immobilier. Ce placement échappe donc complètement à l’impôt sur la fortune immobilière.
