Chaque année, les associés d’une Société Civile Immobilière (SCI) doivent déclarer leurs revenus provenant de la SCI. La déclaration fiscale de la SCI doit être effectuée en même temps que la déclaration de revenus habituelle. Cependant, cette démarche comporte quelques particularités. Voici un guide détaillé pour bien déclarer les revenus générés par une SCI.
Comment sont imposés les revenus fonciers d’une SCI ?
Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Toutefois, sur demande des associés, elle peut être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
L’imposition à l’IR de la SCI
Dans le cas d’une SCI soumise à l’IR, la société ne paie pas directement d’impôt. Ce sont les associés qui sont personnellement imposés sur leur part des revenus fonciers perçus. En effet, les revenus fonciers sont répartis entre les associés en fonction de leur participation dans le capital de la SCI. Ainsi, les recettes perçues sont imposées individuellement selon le taux marginal de l’IR, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
Si le résultat global de la SCI est négatif après déduction des frais, le déficit peut être imputé sur le revenu global de l’associé. Le solde du déficit restant peut être reporté sur les années suivantes, permettant ainsi une réduction d’impôt pendant plusieurs années. Il est important de noter que la situation déficitaire de la SCI est temporaire.
L’imposition à l’IS de la SCI
Dans le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), la société elle-même est redevable de l’impôt. Le choix de l’IS est irrévocable et implique une imposition des revenus générés par l’activité de la SCI au niveau de la société. Le taux d’imposition applicable dépend des bénéfices réalisés par la SCI. Il convient de souligner que le taux normal d’IS est progressivement réduit pour atteindre 25 % en 2022, pour toutes les sociétés.
Par la suite, les associés sont imposés individuellement, uniquement sur les revenus redistribués par la SCI, qui sont considérés comme des “revenus de capitaux mobiliers”. Ces revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, après application d’une réduction d’impôt de 40 %.
Impôt : quand et comment déclarer sa SCI ?
La SCI doit déposer une déclaration de résultat chaque année, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai N, pour les loyers perçus au cours de l’année précédente.
Quel que soit le mode d’imposition choisi, les associés de la SCI, qu’ils soient particuliers ou entreprises, doivent effectuer chaque année les déclarations suivantes :
- Chaque associé doit déclarer, sur son formulaire n° 2044, sa part des revenus fonciers issus de la SCI.
- La SCI doit déclarer ses résultats à l’aide du formulaire n° 2072 C ou 2072 S, selon les cas.
Depuis peu, la déclaration des revenus fonciers de la SCI doit obligatoirement être effectuée en ligne, sur l’espace personnel des associés de la SCI, ainsi que sur un espace personnel spécialement créé pour la SCI, sur le site impots.gouv.fr. Si vous rencontrez des difficultés pour réaliser votre déclaration d’impôt, il est également possible de faire appel à un professionnel pour vous aider dans vos démarches.
Les formulaires à remplir
Chaque associé doit joindre à sa déclaration de revenus personnelle le formulaire n° 2044, sur lequel il reporte les sommes perçues au titre de sa part dans la SCI. Cette obligation s’applique lorsque les associés reçoivent une part des revenus fonciers générés par la SCI. Il convient de noter que ce formulaire ne s’applique pas aux associés qui possèdent uniquement des parts dans une SCI soumise à l’IS.
Parallèlement, la SCI doit déclarer ses résultats en utilisant le formulaire n° 2072 C ou le formulaire n° 2072 S, disponibles sur le site de l’administration fiscale.
Vous devez opter pour le formulaire n° 2072 C si :
- Les associés sont des particuliers, ou s’ils sont au régime micro BIC, micro-BA ou BNC.
- La SCI ne possède pas d’immeuble spécial (tels que les monuments historiques).
- La SCI ne détient aucun bien en nue-propriété.
- La SCI n’a pas opté pour la déduction d’amortissement pour aucun de ses logements (dispositifs “Périssol”, “Besson neuf”, “Robien classique et Robien ZRR classique”, “Robien recentré et Robien ZRR recentré”, “Borloo neuf”).
Vous devez opter pour le formulaire n° 2072 S si :
- La SCI possède un immeuble spécial (monuments historiques).
- La SCI détient un bien en nue-propriété.
- La SCI possède un logement pour lequel une déduction d’amortissement est pratiquée (dispositifs “Périssol”, “Besson neuf”, “Robien classique et Robien ZRR classique”, “Robien recentré et Robien ZRR recentré”, “Borloo neuf”).
- Au moins un des associés est au régime réel BIC, BA ou à l’impôt sur les sociétés.
Cas particulier : SCI et location meublée
Si l’activité de la SCI consiste à louer des logements ou des locaux meublés, les règles d’imposition diffèrent. Les revenus issus de ces locations meublées sont imposables en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers. En effet, la location meublée est considérée comme une prestation de services à titre commercial. Par conséquent, la SCI est obligatoirement soumise à l’IS en son nom propre (et non au nom des associés). Dès lors qu’une SCI met en location un bien meublé, elle doit déposer une déclaration n° 2065, ainsi que les formulaires annexes (2033 et suivants ou 2050 et suivants).
Déclaration de revenus d’une SCI : les obligations des associés
Dans le cas où un associé possède des parts dans une SCI, mais ne perçoit aucun revenu de la société, il doit uniquement déclarer sa part des résultats sur le formulaire n° 2042, dans la rubrique dédiée aux revenus fonciers (case 4BA).
En revanche, si un associé perçoit des revenus de la SCI, il doit également remplir le formulaire n° 2044 (ou n° 2044-SPE). Il doit y indiquer les revenus bruts (ligne 111), les frais et charges (ligne 112), les intérêts d’emprunt (ligne 113) ainsi que le bénéfice ou le déficit (ligne 114).
Les charges déductibles des revenus d’une SCI
Les charges déductibles pour l’imposition foncière (articles 29 et 31 du code général des impôts) s’appliquent également dans le cadre d’une SCI. Il s’agit notamment des dépenses d’entretien et de réparation, des primes d’assurance, des dépenses supportées par le propriétaire pour le compte du locataire et non remboursées, des provisions pour charges de copropriété, des dépenses d’amélioration, des intérêts d’emprunt ainsi que des frais de gestion des immeubles.
Fiscalité des revenus d’une SCI : synthèse
