Chaque année, les associés d’une Société Civile Immobilière (SCI) doivent s’acquitter de la déclaration des revenus provenant de leur SCI. Cependant, la déclaration d’impôt pour une SCI comporte certaines spécificités. Dans cet article, nous vous expliquons en détail comment bien déclarer vos revenus issus d’une SCI.
Comment sont imposés les revenus fonciers d’une SCI ?
Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Toutefois, sur demande des associés, elle peut être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
L’imposition à l’IR de la SCI
Dans le cas d’une SCI soumise à l’IR, la société ne paie pas directement d’impôt. Ce sont les associés, individuellement, qui paient des impôts sur leur part des revenus fonciers perçus. En effet, les revenus fonciers sont répartis entre les associés en fonction de leur participation dans le capital de la SCI. Les revenus perçus sont donc imposés à titre individuel, selon le taux marginal de l’IR, avec une addition de 17,2 % de prélèvements sociaux.
Si, après déduction des frais, le résultat global de la SCI est négatif, le déficit peut être imputé sur le revenu global de l’associé. Le montant restant du déficit est reportable sur les années suivantes, ce qui permet de réduire ses impôts sur plusieurs années. Toutefois, il est important de noter que la situation déficitaire de la SCI est temporaire.
L’imposition à l’IS de la SCI
Si une SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), elle doit remplir des obligations déclaratives supplémentaires. Dans ce cas, c’est la société, et non les associés, qui est redevable de l’impôt. Le choix de l’IS est irrévocable et entraîne une imposition des revenus générés par la SCI au niveau de la société. Le taux appliqué varie en fonction des bénéfices réalisés par la SCI. Il convient de noter que le taux normal d’IS est progressivement réduit jusqu’à atteindre 25 % en 2022 pour toutes les sociétés.
Par la suite, les associés sont imposés, individuellement, seulement sur les revenus redistribués par la SCI, dans la catégorie des “revenus de capitaux mobiliers”. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu après l’application d’un abattement de 40 %.
Impôt : quand et comment déclarer sa SCI ?
Chaque année, la SCI doit déposer une déclaration de résultat au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai N, pour les loyers perçus en N-1.
Quel que soit le mode d’imposition choisi, les associés d’une SCI, qu’ils soient des particuliers ou des entreprises, sont tenus de déclarer chaque année :
- Les revenus fonciers afférents à leur quote-part sur leur déclaration n° 2044.
- Les résultats de la SCI à l’aide du formulaire n° 2072 C ou 2072 S, selon le cas.
Désormais, la déclaration des revenus fonciers de la SCI doit obligatoirement être effectuée en ligne, sur l’espace personnel des associés de la SCI, ainsi que sur un espace personnel spécialement créé pour la SCI, sur le site impots.gouv.fr. En cas de difficultés dans la réalisation de votre déclaration d’impôt, vous pouvez également faire appel à un professionnel qui vous aidera dans vos démarches.
Les formulaires à remplir
Chaque associé doit joindre à sa déclaration de revenus personnelle le formulaire n°2044, sur lequel il reporte les sommes perçues au titre de sa quote-part dans la SCI. Toutefois, ce formulaire ne s’applique pas aux associés possédant uniquement des parts de SCI soumises à l’IS.
De plus, la SCI doit remplir ses propres déclarations de résultats. À cet effet, deux formulaires sont disponibles sur le site de l’administration fiscale : le formulaire n° 2072 C ou le formulaire n° 2072 S.
Vous devez opter pour le formulaire n° 2072 C si :
- Les associés sont des particuliers ou s’ils sont au régime micro BIC-micro-BA ou au BNC.
- La SCI n’est propriétaire d’aucun immeuble spécial (cas des Monuments Historiques).
- La SCI ne possède aucun bien en nue-propriété.
- La SCI n’a pas opté pour la déduction au titre de l’amortissement pour aucun des logements (dispositifs “Périssol”, “Besson neuf”, “Robien classique et Robien ZRR classique” ou “Robien recentré et Robien ZRR recentré”, “Borloo neuf”).
Vous devez opter pour le formulaire n° 2072 S si la SCI est propriétaire :
- D’un immeuble spécial (monuments historiques).
- D’un bien en nue-propriété.
- D’un logement pour lequel une déduction est pratiquée au titre de l’amortissement (“Périssol”, “Besson neuf”, “Robien classique et Robien ZRR classique” ou “Robien recentré et Robien ZRR recentré”, “Borloo neuf”).
- Si au moins un associé est au régime réel BIC ou BA ou s’il est soumis à l’impôt sur les sociétés.
Cas particulier : SCI et location meublée
Si l’activité de la SCI consiste à louer des logements ou des locaux meublés, les règles d’imposition diffèrent. Les revenus tirés de la location de biens meublés sont imposables en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers. Dans ce cas, la SCI est obligatoirement soumise à l’IS en son nom propre (et non au nom des associés). Dès lors qu’une SCI met un bien meublé en location, elle doit déposer une déclaration n°2065 et ses annexes (2033 et suivants, ou 2050 et suivants).
Déclaration de revenus d’une SCI : les obligations des associés
Si l’associé possède des parts dans la SCI mais ne perçoit aucun revenu provenant de cette dernière, il doit uniquement déclarer sa quote-part de résultat sur le formulaire n°2042, dans la rubrique dédiée aux revenus fonciers (case 4BA).
En revanche, si l’associé perçoit des sommes issues des revenus dégagés par la SCI, il doit également remplir le formulaire n°2044 (ou n°2044-SPE). Il doit y indiquer les revenus bruts, les frais et charges, les intérêts d’emprunt, ainsi que le bénéfice ou le déficit.
Les charges déductibles des revenus d’une SCI
Les charges déductibles pour l’imposition foncière (articles 29 et 31 du Code Général des Impôts) s’appliquent également dans le cas d’une SCI. Il s’agit notamment des dépenses d’entretien et de réparation, des primes d’assurance, des dépenses supportées par le propriétaire pour le compte du locataire et non remboursées, des provisions pour charges de copropriété, des dépenses d’amélioration, des intérêts d’emprunt, ainsi que des frais de gestion des immeubles.
Fiscalité des revenus d’une SCI : synthèse
En conclusion, la déclaration des revenus d’une SCI peut être complexe, mais il est essentiel de s’y conformer chaque année. En suivant les procédures expliquées dans cet article, vous pourrez remplir vos obligations fiscales en toute sérénité. N’hésitez pas à faire appel à un professionnel si vous rencontrez des difficultés lors de votre déclaration d’impôt.
