Chaque année, il est nécessaire pour les associés d’une Société Civile Immobilière (SCI) de déclarer les revenus perçus via leur SCI. La déclaration d’impôt de la SCI doit être effectuée en même temps que la déclaration de revenus, mais elle comporte quelques spécificités. Dans cet article, nous vous expliquerons comment bien déclarer les revenus issus d’une SCI.
Comment sont imposés les revenus fonciers d’une SCI ?
Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), mais sur demande des associés, elle peut également être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
L’imposition à l’IR de la SCI
Dans le cas où la SCI est soumise à l’IR, elle ne paie pas directement d’impôt. Ce sont les associés, à titre personnel, qui paient des impôts sur leur part de revenus fonciers perçus. En effet, les revenus fonciers sont répartis entre les associés en fonction de leur participation dans le capital de la SCI. Les recettes perçues sont donc imposées à titre individuel, selon le taux marginal de l’IR, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
Si le résultat global de la SCI est négatif après déduction des frais, le déficit est également imputé au revenu global de l’associé. Le montant restant du déficit peut être reporté sur les années suivantes, ce qui permet de réduire ses impôts sur plusieurs années. Cependant, il est important de garder à l’esprit que la situation déficitaire de la SCI est temporaire.
L’imposition à l’IS de la SCI
Dans le cas où la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), la société, et non les associés, est redevable de l’impôt. Ce choix est irrévocable et implique une imposition des revenus générés par l’activité de la SCI au niveau de la société. Le taux d’IS dépend du montant des bénéfices réalisés par la SCI et il est progressivement réduit jusqu’à atteindre 25 % en 2022 pour toutes les sociétés.
Par la suite, les associés sont imposés, à titre personnel, uniquement sur les revenus redistribués par la SCI, dans la catégorie des “revenus de capitaux mobiliers”. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu après application d’un abattement de 40 %.
Impôt : quand et comment déclarer sa SCI ?
La SCI doit déposer une déclaration de résultat chaque année au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai N, pour les loyers perçus en N-1.
Quel que soit le mode d’imposition choisi, les associés de la SCI, qu’ils soient particuliers ou entreprises, sont tenus de déclarer chaque année :
- Au titre d’associé, pour leur quote-part, les revenus afférents à cette activité en revenus fonciers sur leur déclaration n° 2044.
- Au titre de la SCI, les résultats à l’aide du formulaire n° 2072 C ou 2072 S, selon les cas.
La déclaration des revenus fonciers de la SCI doit désormais obligatoirement être effectuée en ligne, sur l’espace personnel des associés de la SCI et sur un espace personnel spécialement créé pour la SCI, sur le site impots.gouv.fr. Si vous rencontrez des difficultés pour réaliser votre déclaration d’impôt, vous pouvez également faire appel à un professionnel qui vous aidera dans vos démarches.
Les formulaires à remplir
Chaque associé doit joindre à sa déclaration de revenus personnelle le formulaire n°2044, sur lequel il reporte les sommes perçues au titre de sa quote-part dans la SCI. Cette obligation s’applique lorsque les associés reçoivent une part des revenus fonciers issus de l’activité de la société. Cependant, ce formulaire ne s’applique pas aux associés qui possèdent uniquement des parts de SCI soumises à l’IS.
Parallèlement, la SCI doit déclarer ses résultats en utilisant le formulaire n°2072 C ou le formulaire n°2072 S, disponibles sur le site de l’administration fiscale.
Utilisez le formulaire n°2072 C :
- si les associés sont des particuliers, ou si les associés sont au régime micro BIC – micro-BA ou au BNC,
- si la SCI n’est pas propriétaire d’un immeuble spécial (cas des Monuments Historiques),
- si la SCI ne possède aucun bien en nue-propriété,
- si la SCI n’a pas opté pour la déduction au titre de l’amortissement pour aucun des logements.
Utilisez le formulaire n°2072 S si la SCI est propriétaire :
- d’un immeuble spécial (monuments historiques),
- d’un bien en nue-propriété,
- d’un logement pour lequel une déduction est pratiquée au titre de l’amortissement,
- si au moins un associé est au régime réel BIC ou BA ou à l’impôt sur les sociétés.
Cas particulier : SCI et location meublée
Si l’activité de la SCI consiste à louer des logements ou des locaux meublés, les règles d’imposition diffèrent. Les revenus tirés de ces locations sont imposables en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en revenus fonciers. Par conséquent, la SCI est obligatoirement soumise à l’IS en son propre nom, et non au nom des associés. Dès lors qu’une SCI met un bien meublé en location, elle doit déposer une déclaration n°2065 et ses annexes (2033 et suivants ou 2050 et suivants).
Déclaration de revenus d’une SCI : les obligations des associés
Dans le cas où l’associé possède des parts dans la SCI mais ne perçoit aucun revenu provenant de la SCI, il doit uniquement déclarer sa quote-part de résultat sur le formulaire n°2042, dans la rubrique dédiée aux revenus fonciers (case 4BA).
En revanche, si l’associé perçoit des sommes issues des revenus dégagés par la SCI, il doit également remplir le formulaire n°2044 (ou n°2044-SPE). Il doit y mentionner les revenus bruts, les frais et charges, les intérêts d’emprunt et le bénéfice ou le déficit.
Les charges déductibles des revenus d’une SCI
Les charges déductibles de l’imposition foncière s’appliquent également dans le cadre d’une SCI. Il s’agit notamment des dépenses d’entretien et de réparation, des primes d’assurance, des dépenses supportées par le propriétaire pour le compte du locataire et dont il n’a pas obtenu de remboursement, des provisions pour charges de copropriétés, des dépenses d’amélioration, des intérêts d’emprunt et des frais de gestion des immeubles.
Fiscalité des revenus d’une SCI : synthèse
