Chaque année, il est nécessaire pour les associés d’une Société Civile Immobilière (SCI) de déclarer les revenus perçus via leur SCI. La déclaration d’impôt de la SCI doit être effectuée en même temps que la déclaration de revenus, mais comporte quelques particularités. Dans cet article, nous vous expliquerons en détail comment bien déclarer les revenus issus d’une SCI.
Comment sont imposés les revenus fonciers d’une SCI ?
Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), mais peut être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) sur demande des associés.
L’imposition à l’IR de la SCI
Dans le cas où la SCI est soumise à l’IR, celle-ci ne paie pas directement d’impôt. Ce sont les associés, à titre personnel, qui paient des impôts sur la part des revenus fonciers perçus. En effet, les revenus fonciers sont répartis entre les associés en fonction de leur participation dans le capital de la SCI. Les recettes perçues sont donc imposées à titre individuel, avec un taux marginal de l’IR auquel s’ajoute 17,2 % de prélèvements sociaux.
De plus, si le résultat global de la SCI est négatif après déduction des frais, le déficit est imputé au revenu global de l’associé. Le montant restant du déficit peut être reporté sur les années suivantes, offrant ainsi une réduction d’impôts sur plusieurs années. Il est important de garder à l’esprit que la situation déficitaire de la SCI est temporaire.
L’imposition à l’IS de la SCI
Dans le cas où la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), la société elle-même, et non les associés, est redevable de l’impôt. Le choix de l’IS est irrévocable et implique une imposition des revenus générés par l’activité de la SCI au niveau de la société. Le taux appliqué dépend du montant des bénéfices réalisés par la SCI. À noter que le taux normal d’IS est progressivement baissé jusqu’à atteindre 25 % en 2022 pour toutes les sociétés.
Par la suite, les associés sont imposés, à titre personnel, uniquement sur les revenus redistribués par la SCI, dans la catégorie “revenus de capitaux mobiliers”. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu après application d’un abattement de 40 %.
Impôt : quand et comment déclarer sa SCI ?
La SCI doit déposer une déclaration de résultat chaque année au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai N, pour les loyers perçus en N-1.
Quel que soit le mode d’imposition choisi, les associés d’une SCI, qu’ils soient particuliers ou entreprises, sont tenus de déclarer chaque année :
- Au titre d’associé, pour sa quote-part, les revenus afférents à cette activité en revenus fonciers sur sa déclaration n°2044.
- Au titre de la SCI, une déclaration des résultats à l’aide d’un formulaire n°2072 C ou 2072 S selon les cas.
Désormais, la déclaration des revenus fonciers de la SCI s’effectue obligatoirement en ligne, sur l’espace personnel des associés de la SCI et sur l’espace personnel créé spécialement pour la SCI, sur le site impots.gouv.fr. En cas de difficultés pour réaliser votre déclaration d’impôt, vous pouvez également faire appel à un professionnel qui vous aidera dans vos démarches.
Les formulaires à remplir
Chaque associé doit joindre à sa déclaration de revenus personnelle, le formulaire n°2044, sur lequel il reporte les sommes perçues au titre de sa quote-part dans la SCI. Cette obligation s’applique lorsque les associés reçoivent une part des revenus fonciers issus de l’activité de la société. Ce formulaire ne s’applique pas aux associés possédant uniquement des parts de SCI soumise à l’IS.
Parallèlement, la SCI doit déclarer ses résultats. À cet effet, deux formulaires sont disponibles sur le site de l’administration fiscale : le formulaire n°2072 C ou le formulaire n°2072 S.
Vous devez opter pour le formulaire n°2072 C si :
- les associés sont des particuliers ou s’ils sont au régime micro BIC-micro-BA ou au BNC ;
- la SCI n’est propriétaire d’aucun immeuble spécial (cas des Monuments Historiques) ;
- la SCI ne possède aucun bien en nue-propriété ;
- la SCI n’a pas opté pour la déduction au titre de l’amortissement pour aucun des logements (dispositifs “Périssol”, “Besson neuf”, “Robien classique et Robien ZRR classique” ou “Robien recentré et Robien ZRR recentré”, “Borloo neuf”).
Vous devez opter pour le formulaire n°2072 S si la SCI est propriétaire :
- d’un immeuble spécial (monuments historiques) ;
- d’un bien en nue-propriété ;
- d’un logement pour lequel une déduction est pratiquée au titre de l’amortissement (“Périssol”, “Besson neuf”, “Robien classique et Robien ZRR classique” ou “Robien recentré et Robien ZRR recentré”, “Borloo neuf”) ;
- un associé au moins est au régime réel BIC ou BA ou à l’impôt sur les sociétés.
Cas particulier : SCI et location meublée
Si l’activité de la SCI consiste à louer des logements ou des locaux meublés, les règles d’imposition diffèrent. Les revenus tirés des locations meublées sont imposables en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en revenus fonciers. En effet, les locations meublées représentent des prestations de services réalisées à titre commercial. De ce fait, la SCI est obligatoirement soumise à l’IS en son nom propre (et non au nom des associés). Dès lors qu’une SCI met un bien meublé en location, elle doit déposer une déclaration n°2065 et ses annexes (2033 et suivants ou 2050 et suivants).
Déclaration de revenus d’une SCI : les obligations des associés
Dans le cas où l’associé possède des parts dans la SCI, mais ne perçoit aucun revenu provenant de la SCI, il doit uniquement déclarer sa quote-part de résultat sur le formulaire n°2042, dans la rubrique dédiée aux revenus fonciers (case 4BA).
En revanche, dans le cas où l’associé perçoit des sommes issues des revenus dégagés par la SCI, il doit également remplir le formulaire n°2044 (ou n°2044-SPE). Il doit y reporter :
- Les revenus bruts (ligne 111),
- Les frais et charges (ligne 112),
- Les intérêts d’emprunt (ligne 113),
- Le bénéfice ou le déficit (ligne 114).
Les charges déductibles des revenus d’une SCI
Les charges déductibles de l’imposition foncière s’appliquent également dans le cadre d’une SCI. Il s’agit notamment des dépenses d’entretien et de réparation, des primes d’assurance, des dépenses supportées par le propriétaire pour le compte du locataire et dont il n’a pas obtenu rémunération, des provisions pour charges de copropriétés, des dépenses d’amélioration, des intérêts d’emprunt, et des frais de gestion des immeubles.
Fiscalité des revenus d’une SCI : synthèse
L’article suivant propose une synthèse visuelle des informations évoquées dans cet article.
