Vous avez décidé d’investir dans la location meublée ou vous avez déjà réalisé votre investissement ? Dans ce cas, il est important de savoir comment déclarer vos revenus en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et quelles sont les démarches à suivre pour déclarer votre activité. Bien sûr, il est essentiel de vous assurer que votre logement est correctement équipé pour prétendre au statut LMNP, mais vous devez également prendre en compte les obligations déclaratives liées à la création de votre activité en tant que loueur en meublé, ainsi qu’à chaque exercice annuel. Dans cet article, nous vous expliquons en détail vos obligations et les démarches à accomplir en matière de déclaration LMNP.
Comment se déclarer en tant que LMNP ?
Avant tout, il est important de savoir si vous êtes concerné par le statut LMNP. Bien que ce régime fiscal offre de nombreux avantages aux bailleurs, vous devez vérifier si vous êtes éligible.
En tant que LMNP, il n’y a pas de limite de revenus, vous pouvez donc générer plus de 23 000 € de revenus et rester sous le statut LMNP (contrairement aux idées reçues). Cependant, si vos revenus locatifs dépassent les 23 000 €, ils doivent rester inférieurs aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal. Sinon, vous basculez sous le régime du Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
En tant que LMNP, vous avez le choix entre deux options fiscales : le régime micro-BIC ou le régime réel. De nombreux bailleurs privilégient le régime réel pour une raison bien précise. En optant pour le régime réel, vous pouvez déduire les charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion…) et les amortissements (du bien et du mobilier) de vos revenus locatifs. Cela réduit vos revenus imposables et peut même vous permettre de ne pas payer d’impôt du tout !
Comment déclarer une location meublée ?
Si vous démarrez votre activité en tant que LMNP, la première étape consiste à déclarer votre activité via le Guichet Unique. Jusqu’au 31 décembre 2022, vous deviez envoyer le formulaire Cerfa 11921*05 au greffe du tribunal de commerce compétent dans les 15 jours suivant le début de votre activité de loueur en meublé. Depuis le 1er janvier 2023, la déclaration de début d’activité en LMNP doit être effectuée via le Guichet Unique mis en place par l’INPI. Lors de votre première connexion, vous devez créer un compte utilisateur et saisir vos informations en ligne. Vous devrez également joindre les pièces justificatives de manière dématérialisée.
Une fois votre déclaration effectuée, le greffe du tribunal de commerce traite vos informations et les transmet directement à l’INSEE. Cette immatriculation vous permet d’obtenir votre numéro SIRET et de choisir votre régime fiscal (micro-BIC ou réel).
Si vous louez un bien en indivision, vous devez également effectuer la même démarche déclarative via le Guichet Unique, en tenant compte de quelques différences dans le formulaire.
Comment déclarer vos revenus en tant que LMNP ?
En tant que LMNP, les revenus que vous tirez de la location meublée sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les déclarations que vous devez effectuer dépendent du régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel).
En résumé :
- Le régime micro-BIC s’applique par défaut si vos recettes locatives sont inférieures à 77 700 € par an.
- Le régime réel s’applique si vos recettes locatives dépassent 77 700 € par an.
Même si vos revenus n’excèdent pas 77 700 € par an, vous pouvez choisir le régime réel dès la création de votre activité ou chaque année. Vous avez jusqu’à la date de déclaration annuelle de revenu (déclaration 2042) pour informer le Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont vous dépendez de ce changement de régime fiscal.
Déclaration LMNP sous le régime micro-BIC
Si vous optez pour le régime micro-BIC, le montant de vos revenus locatifs doit être reporté dans le formulaire n°2042 C-PRO, dans la rubrique “Professions non salariées” et la sous-rubrique “Revenus des locations meublées non professionnelles”. Lorsque vous renseignez vos revenus locatifs, il s’agit du montant total. L’abattement auquel vous avez droit sera calculé automatiquement.
Notez que si vous souhaitez changer d’option fiscale pour optimiser votre montage fiscal, vous devez le faire avant l’échéance de votre déclaration annuelle des revenus (Impôt sur le Revenu) dont la date varie selon votre département.
Déclaration LMNP au régime réel
Le gros avantage du régime réel est qu’il vous permet de générer des revenus peu ou pas soumis à l’impôt. Cependant, vos obligations comptables sont plus complexes. Vous devez établir un bilan comptable chaque année et déclarer votre liasse fiscale, qui comprend différents documents fiscaux établis à la fin de votre exercice comptable.
Télédéclaration de la liasse fiscale
Chaque année, vous devez télédéclarer votre liasse fiscale et déclarer le résultat de votre activité de loueur en meublé.
Pour commencer, vous devez remplir le formulaire n°2031 ainsi que les formulaires n°2033-A à 2033-E lors de votre déclaration d’impôt.
Les déclarations LMNP à renseigner au régime réel sont les suivantes :
- Formulaire 2031 SD : impôt sur le revenu – Bénéfices industriels et commerciaux, et son annexe (formulaire 2031 Bis SD),
- Formulaire 2033-A : bilan simplifié,
- Formulaire 2033-B : compte de résultat simplifié,
- Formulaire 2033-C : tableau des immobilisations, amortissements, plus-values et moins-values,
- Formulaire 2033-D : relevé des provisions, amortissements dérogatoires, déficits reportables.
Déclaration de vos revenus
Une fois que vous avez rempli et envoyé votre liasse fiscale au SIE, vous devez également compléter votre déclaration d’impôt sur le revenu (formulaire n°2042 C-PRO). Vous devez y indiquer le bénéfice ou le déficit constaté ainsi que les éventuels déficits reportables.
Quand déclarer vos revenus LMNP?
Comme vous pouvez vous en douter, pour déclarer vos revenus locatifs en tant que LMNP, vous devez respecter les échéances fiscales. Toutes ces dates figurent dans notre calendrier de la fiscalité LMNP 2023.
Que faire si vous avez manqué une échéance ?
Si vous êtes en retard pour votre déclaration, il n’est jamais trop tard pour régulariser votre situation. Nous vous recommandons de le faire dès que possible. Si vous n’avez pas encore effectué vos démarches, vous pouvez prendre contact avec notre cabinet pour être accompagné dans ces démarches de régularisation.
Faut-il être accompagné pour les démarches comptables en tant que LMNP ?
Bien que cela ne soit pas obligatoire, il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable pour vous assurer de la rentabilité de votre investissement locatif.
Faire appel à un expert-comptable spécialisé dans la déclaration des revenus locatifs présente de nombreux avantages :
- Optimisation de vos revenus locatifs : avec un expert-comptable, vous pouvez explorer toutes les possibilités d’optimisation fiscale,
- Tenue d’une comptabilité conforme et suivi des amortissements,
- Éviter les erreurs lors de vos déclarations fiscales,
- Bénéficier d’un accompagnement précieux et d’un réel gain de temps.
En faisant appel à un expert-comptable, vous pouvez également bénéficier d’une réduction des frais de comptabilité dans la limite de 915 € par an.
Si vous avez besoin d’aide pour démarrer votre activité LMNP ou pour effectuer vos déclarations en tant que LMNP, Amarris Immo met à votre disposition un espace client en ligne. Vous pouvez y transmettre tous vos justificatifs. Votre conseiller Amarris Immo se charge de télétransmettre votre liasse fiscale au SIE, tandis que votre expert-comptable établit le bilan de votre activité de loueur en meublé.
Si vous souhaitez sécuriser votre déclaration d’impôt en tant que LMNP et/ou optimiser votre fiscalité immobilière, prenez rendez-vous avec nos conseillers. Ils analyseront les options fiscales les plus adaptées à votre projet locatif et vous proposeront un accompagnement sur mesure.
