L’immobilier et la défiscalisation sont des sujets qui passionnent les Français. Dans cet article, nous allons vous présenter différents dispositifs de défiscalisation immobilière, qui offrent plusieurs stratégies aux contribuables français. Que ce soit pour neutraliser l’impôt sur les revenus locatifs, minorer le revenu imposable ou obtenir une réduction d’impôt sur le revenu, il existe des options adaptées à chaque situation.
Le tableau comparatif des défiscalisations immobilières
Tout d’abord, voyons un tableau qui présente les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière. Cela vous donnera une vue d’ensemble avant d’aborder les détails.
Il est important de noter qu’il n’est pas toujours facile de choisir le bon dispositif de défiscalisation immobilière. Dans ce cas, il est recommandé de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine (CGP), qui pourra effectuer un audit patrimonial et recommander les dispositifs les plus adaptés à votre situation.
Les caractéristiques des 8 dispositifs de défiscalisation immobilière
Maintenant, examinons de plus près chaque dispositif immobilier pour en expliquer les détails.
La location meublée (LMNP et LMP)
Comme son nom l’indique, la location meublée consiste à louer un bien immobilier avec du mobilier. Il existe deux dispositifs fiscaux: le LMNP (loueur en meublé non professionnel) et le LMP (loueur en meublé professionnel). Le LMNP s’applique si les revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 € par an ou s’ils sont inférieurs aux autres revenus du foyer fiscal. Le LMP concerne les revenus locatifs supérieurs à 23 000 € par an et supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal.
Il y a certaines conditions réglementaires à respecter pour devenir loueur en meublé, comme faire une déclaration de début d’activité et équiper le logement du mobilier minimum requis.
L’avantage fiscal du LMNP / LMP réside dans la possibilité d’amortir le prix du bien et de réduire ainsi l’assiette taxable à 0, entraînant une exonération totale de l’impôt sur les revenus locatifs.
Il existe différents types de locations meublées, tels que la location “classique” d’appartement meublé, la location saisonnière de meublés ou la location en résidence gérée.
Le LMNP est particulièrement adapté pour louer des studios et des T2 meublés à des étudiants et jeunes actifs en grande ville.
La loi CENSI-BOUVARD
La Loi CENSI-BOUVARD permet d’obtenir une réduction d’impôt pouvant atteindre 11% de la valeur du bien sur 9 ans (maximum 33 000 €), soit 3 667 € par an. Elle concerne l’acquisition de logements neufs dans des résidences de services ou dans des structures spécialisées, loués en meublé non professionnel (LMNP) pendant 9 ans minimum.
La loi CENSI-BOUVARD s’applique aux résidences pour étudiants, aux établissements de soins, aux établissements d’accueil et aux logements situés dans une résidence de services.
Le déficit foncier
Le déficit foncier est un mécanisme de défiscalisation immobilière efficace lorsque les charges sont supérieures aux revenus générés. Lorsqu’un propriétaire bailleur a un bien qui lui coûte plus cher qu’il ne lui rapporte, il se trouve en déficit foncier. Fiscalement, les déficits fonciers sont déductibles du revenu brut global (RBG) du foyer fiscal à hauteur de 10 700 €, sous certaines conditions.
Si l’ensemble des intérêts d’emprunt est supérieur aux revenus fonciers bruts, l’excédent d’intérêt sera reportable pendant 10 ans sur des revenus fonciers nets positifs à venir. Si le déficit foncier total est supérieur à 10 700 €, l’excédent de déficit sera également reportable pendant 10 ans sur des revenus fonciers nets positifs à venir.
Le déficit foncier s’adresse aux investisseurs souhaitant investir dans des logements anciens avec travaux.
La loi COSSE
La loi COSSE permet de bénéficier d’abattements fiscaux pour minorer son revenu foncier net et potentiellement générer un déficit foncier. Pour en bénéficier, il faut mettre en location un logement ancien dans le cadre d’une convention conclue avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) avant le 31 décembre 2022. Les avantages fiscaux comprennent un plafond de déficits fonciers déductibles plus élevé et des abattements sur les loyers encaissés.
La loi COSSE s’adresse aux investisseurs qui louent dans le secteur du locatif social, avec des loyers inférieurs au marché. Plus le loyer est abordable et situé dans une zone tendue, plus la défiscalisation sera importante.
Les demeures historiques
La défiscalisation en demeures historiques concerne l’acquisition ou la détention de biens classés monuments historiques. Cela permet de bénéficier de déductions du revenu brut global sans limitation. De plus, il existe une exonération des droits de succession et de donation sous certaines conditions.
Les investisseurs intéressés par les demeures historiques sont généralement des contribuables aisés, car les travaux peuvent représenter un budget important sur une courte période.
La loi PINEL
La loi PINEL permet d’obtenir une réduction d’impôt maximale de 6 000 € par an, pour l’acquisition d’un logement locatif neuf, à condition de le louer nu pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans, sous conditions de ressources du locataire et de loyers plafonnés. Cela concerne les contribuables fiscalement domiciliés en France, qui acquièrent en direct ou en indivision.
La loi PINEL s’adresse aux investisseurs qui souhaitent acheter dans le neuf tout en bénéficiant d’une défiscalisation. Cependant, il y a des contraintes locatives telles que le plafonnement du loyer et l’engagement de location sur une durée minimale dans une ville éligible.
La loi DENORMANDIE
La loi DENORMANDIE étend les dispositions de la loi PINEL à l’investissement immobilier dans l’ancien, avec travaux, en améliorant la performance énergétique. Elle permet une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du prix de revient de l’immeuble sur une période de 12 ans.
La loi Denormandie s’applique aux contribuables qui achètent un logement ancien et le rénovent, ainsi qu’à ceux qui achètent un logement rénové par un promoteur. Il y a certaines conditions à respecter, comme la réalisation des travaux par une entreprise avec le label RGE et la localisation du bien dans une commune éligible.
La loi MALRAUX
La loi MALRAUX permet de bénéficier d’une réduction d’impôt importante de 22% à 30% selon l’emplacement, pour la restauration complète d’un immeuble situé dans un quartier ancien dégradé ou présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé. Cette réduction d’impôt s’applique sur 4 ans, jusqu’à un maximum de 120 000 €.
La loi MALRAUX s’adresse aux contribuables aisés ayant une fiscalité élevée, car il faut pouvoir supporter le coût total des travaux sur une courte durée.
Cas pratique : quel dispositif de défiscalisation immobilière choisir ?
Pour vous aider à choisir le dispositif de défiscalisation qui vous convient, prenons l’exemple d’un couple souhaitant investir 300 000 € en immobilier. Ce couple a un revenu net global imposable de 60 000 €, ce qui les place dans une tranche marginale d’imposition de 30 %.
Si ce couple n’optimise pas fiscalement son investissement et choisit la location nue, leur impôt sur le revenu passerait de 6 036 € à 10 992 € par an. Mais en choisissant le dispositif de location meublée LMNP, ils pourraient réduire leur impôt sur le revenu à 6 036 € en neutralisant l’impôt sur les revenus locatifs.
En considérant les différents dispositifs de défiscalisation immobilière, chaque option présente des économies d’impôt spécifiques. Par exemple, avec un investissement en loi CENSI-BOUVARD, ils pourraient économiser 5 083 € par an, tandis qu’avec le déficit foncier, ils pourraient économiser 7 783 € par an.
Il est important de noter que la défiscalisation ne doit pas être le seul critère de choix pour un investissement immobilier. Il est important de considérer la construction d’un patrimoine solide et l’optimisation fiscale comme des compléments visant à améliorer le rendement net.
Conclusion
Après avoir examiné différentes options de défiscalisation immobilière, vous devez maintenant être en mesure de choisir celle qui convient le mieux à votre situation. Il est essentiel de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine compétent pour prendre la meilleure décision. Rappelez-vous que la construction d’un patrimoine immobilier solide et l’optimisation fiscale doivent être combinées pour atteindre les meilleurs résultats.
