La loi Pinel est un dispositif phare de défiscalisation immobilière dans le domaine de l’immobilier neuf. Elle offre la possibilité de réduire votre imposition jusqu’à 63 000 €. Découvrez comment calculer efficacement votre défiscalisation Pinel et Pinel+.
Depuis 2014, la loi Pinel, nommée ainsi en l’honneur de la ministre du Logement qui l’a créée, propose des avantages fiscaux aux investisseurs immobiliers. Mais encore faut-il connaître le montant que vous pourrez économiser chaque année grâce à la défiscalisation Pinel dans le cadre d’un investissement locatif. Voyons comment calculer cette réduction d’impôt.
Dispositif Pinel : de quoi s’agit-il ?
Le dispositif Pinel encourage l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. En échange d’un engagement de location d’un logement neuf, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix d’acquisition, dans la limite d’un plafond de 5 500 €/m² de surface habitable et d’un montant total d’investissement de 300 000 € par contribuable et par année d’imposition. Il s’agit donc d’un moyen d’investir tout en bénéficiant d’un avantage fiscal. Pour plus d’informations sur la loi Pinel, consultez notre dossier dédié !
Mais les avantages du dispositif Pinel ne s’arrêtent pas là. En plus de soutenir la construction de logements neufs dans les zones les plus tendues du territoire et de réduire votre impôt, la loi Pinel vous permet de constituer un patrimoine immobilier ou de loger vos proches. C’est également une opportunité de préparer votre retraite en bénéficiant de revenus complémentaires à la fin de votre vie active. Il vous reste maintenant à calculer les avantages financiers de la loi Pinel.
Comment calculer la réduction d’impôt pour un investissement locatif ?
La loi Pinel est un dispositif fiscal incitant à l’achat d’un logement neuf destiné à la location sur le marché intermédiaire. Le propriétaire-bailleur s’engage à acheter un appartement neuf qu’il mettra en location pendant au moins six ans, en respectant un plafond de loyer Pinel et un plafond de ressources pour le locataire. En échange, il bénéficie d’une réduction d’impôt Pinel pouvant atteindre 6 000 € par an.
Le montant du crédit d’impôt Pinel varie en fonction du prix d’acquisition et de la durée d’engagement de location.
Calcul de la fiscalité Pinel plus en 2023
Depuis le 1er janvier 2023, une évolution majeure a été prévue pour le dispositif Pinel. Pour bénéficier de la meilleure réduction d’impôt possible, il faudra opter pour un achat en Pinel+. Dans le cadre d’un investissement Pinel plus, c’est-à-dire pour des appartements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou offrant une meilleure performance énergétique et une meilleure qualité d’usage, la réduction d’impôt Pinel+ varie selon la durée d’engagement de location :
- Pour une mise en location de 6 ans : la défiscalisation Pinel est de 12 % du prix d’achat.
- Pour une location de 9 ans : le crédit d’impôt Pinel est de 18 % du prix d’acquisition.
- Pour une location de 12 ans : la réduction d’impôt Pinel est de 21 % du coût du logement neuf. Plus concrètement, cela correspond à une réduction de 2 % par an pour un engagement de location de 6 et 9 ans, à laquelle s’ajoute 1 % par an entre la 10e et la 12e année de location supplémentaire. Par exemple, pour un investissement de 100 000 €, la réduction d’impôt sera de 12 000 € pour 6 ans, soit 2 000 € par an.
Il est important de noter que vous pouvez bénéficier de la défiscalisation Pinel pour un maximum de deux logements.
Si l’appartement ne répond pas aux exigences du Pinel+, la réduction d’impôt sera réduite à 10,5 %, 15 % et 17,5 % pour respectivement 6, 9 et 12 ans de mise en location à partir de 2023. Ainsi, en 2023, pour un investissement de 300 000 €, la réduction d’impôt maximale sera de 52 500 € pour une location de 12 ans, contre 63 000 € jusqu’à fin 2022 ou en cas de Pinel+.
Dans le cadre d’un logement Pinel classique en 2023, le pourcentage de la défiscalisation varie toujours selon la durée d’engagement de location :
- Pour une location de 6 ans : la défiscalisation Pinel est de 10,5 % du prix d’achat.
- Pour une location de 9 ans : le crédit d’impôt Pinel est de 15 % du prix d’acquisition.
- Pour une location de 12 ans : la réduction d’impôt Pinel est de 17,5 % du coût du logement neuf.
À noter que les taux de réduction d’impôt d’un investissement Pinel seront encore réduits en 2024 à 9 %, 12 % et 14 %.
Comment calculer la réduction d’impôt pour un achat Pinel ?
Le crédit d’impôt Pinel se calcule en fonction du prix d’acquisition du logement neuf. Pour cela, il faut prendre en compte le prix de revient global de l’achat immobilier neuf, qui inclut :
- Dans le cas d’un achat en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) : le prix d’acquisition, les frais de notaire, les éventuels frais d’agence immobilière, la TVA, les droits d’enregistrement et de publicité foncière, ainsi que les commissions versées aux intermédiaires. Tous ces éléments peuvent booster l’avantage fiscal et améliorer la rentabilité de votre investissement immobilier.
- Dans le cas de la construction d’une maison Pinel, qui n’est plus possible depuis le 1er janvier 2021 : le prix de la construction et le prix du terrain à bâtir, les coûts de viabilisation, les frais de notaire, ainsi que les équipements indispensables tels que la cuisine ou la salle de bain.
- Dans le cas d’un logement inachevé nécessitant des travaux pour être habitable : le prix d’achat, auquel s’ajoute le coût des travaux.
Ce prix de revient global est plafonné à 300 000 € par an, avec un plafond supplémentaire de 5 500 € par mètre carré de surface habitable. Si le prix de revient est inférieur à 300 000 € mais que le prix par mètre carré dépasse 5 500 €, c’est le plafond par mètre carré qui prévaut.
Dans le cadre d’un investissement Pinel, pour un montant de revient supérieur aux plafonds de 300 000 € et 5 500 €/m², l’excédent ne sera pas pris en compte dans le calcul de la défiscalisation Pinel. Le crédit d’impôt sera calculé sur le plafond maximal de 300 000 €, soit une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 € sur 12 ans de location :
Réduction d’impôt Pinel maximale : 63 000 € = 300 000 € x 21 %
Simulation Pinel outre-mer
La loi Pinel s’applique également dans les DOM-TOM et offre des avantages financiers encore plus importants. Que vous souhaitiez investir en Guadeloupe, en Martinique, à La Réunion, en Guyane, à Mayotte ou encore à Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Wallis et Futuna, vous pouvez profiter d’un bonus fiscal pouvant atteindre 96 000 €. Vous pourriez économiser jusqu’à 8 000 € d’impôt par an grâce à la simulation Pinel DOM-TOM la plus avantageuse.
En effet, pour une location de six ans, le taux de réduction d’impôt Pinel en outre-mer est de 23 %, contre 12 % en métropole, soit une réduction d’impôt possible de 69 000 €. Pour une location de neuf ans, le taux Pinel DOM-TOM est de 29 %, soit une économie d’impôt de près de 10 000 € par an. Pour la durée maximale d’engagement de location de 12 ans, vous pourriez économiser jusqu’à 8 000 €.
Il est important de noter qu’un plafond de loyer spécifique s’applique pour le Pinel outre-mer, ainsi qu’un plafond de revenus pour le locataire. À part cela, la loi Pinel outre-mer bénéficie des mêmes avantages que la loi Pinel classique en métropole.
Montant de la défiscalisation Pinel : comment ça fonctionne ?
Pour un achat Pinel plus de 200 000 € et un premier engagement de six ans de location, le bonus fiscal Pinel sera de 200 000 € x 12 % = 24 000 €. Cela représente un crédit d’impôt de 4 000 € par an.
Si votre impôt sur le revenu est supérieur à 4 000 € par an, le crédit d’impôt Pinel sera déduit de votre impôt sur le revenu, et votre défiscalisation sera donc optimale. En revanche, si l’avantage fiscal dépasse votre niveau d’imposition, l’excédent n’est pas reportable les années suivantes, contrairement à un déficit foncier par exemple. Une partie du crédit d’impôt sera perdue, ce qui réduira la rentabilité à long terme de votre investissement locatif.
La loi Pinel 2024 sera-t-elle vraiment intéressante ?
Il est important de rappeler que pour la loi Pinel 2023, le taux de réduction d’impôt Pinel classique, hors Pinel+, a été réduit à 10,5 % du prix d’acquisition pour une location de six ans, 15 % pour neuf ans et 17,5 % pour 12 ans de location. La réduction d’impôt Pinel maximale est donc de 52 500 €.
Pour la loi Pinel 2024, le taux de réduction d’impôt Pinel classique sera à nouveau réduit de 1,5 % et passera à 9 % pour six ans, 12 % pour neuf ans et 14 % pour 12 ans de location Pinel. L’avantage fiscal maximal sera alors de 42 000 €.
Les mêmes changements s’appliquent à la loi Pinel DOM-TOM. Pour une location de six ans, le taux est de 21,5 % en 2023 et de 20 % en 2024. Pour une location de neuf ans, le taux passe à 26 % en 2023 et à 23 % en 2024.
Ces modifications réduiront l’avantage fiscal du dispositif et bouleverseront les différentes simulations Pinel et leur rentabilité. À moins d’opter pour le bonus fiscal Pinel plus, qui maintiendra ses avantages au maximum pour les logements neufs répondant à des critères énergétiques supérieurs à la réglementation en vigueur, c’est-à-dire au-delà de la nouvelle RE 2020 en vigueur depuis le 1er janvier 2022 et correspondant au seuil 2025, offrant ainsi un meilleur confort.
Face à la baisse annoncée de l’avantage Pinel classique en 2024, puis à sa disparition à partir de 2025, il est donc préférable de se lancer dès maintenant dans un investissement locatif en utilisant des calculs de rentabilité et des simulations Pinel déjà éprouvés.
Voilà de quoi calculer précisément la réduction Pinel pour réduire votre impôt sur le revenu grâce à la défiscalisation immobilière, tout en vous constituant un patrimoine immobilier.
