Investir dans l’immobilier présente de nombreux avantages financiers et fiscaux, à condition d’acheter pour louer. Le gouvernement a mis en place différents dispositifs pour encourager ce type d’investissement et permettre aux contribuables de bénéficier d’importantes réductions d’impôts. Découvrez les programmes d’investissement immobilier actuels.
Objectifs de l’achat immobilier
L’achat d’une maison ou d’un appartement dans le but de le louer offre deux avantages majeurs : la constitution d’un patrimoine rentable et la perception de revenus locatifs. Actuellement, l’investissement immobilier est l’un des meilleurs placements, avec un taux de rendement compris entre 3 et 7 %. Pour en tirer le maximum de bénéfices, il est essentiel de choisir judicieusement son projet immobilier et de profiter des différentes mesures gouvernementales.
La loi Pinel : encourager la construction
La loi Pinel, mise en place depuis septembre 2014, vise à dynamiser la construction de logements en réponse à une demande locative importante. Ce dispositif permet aux propriétaires de louer le logement à leurs ascendants ou descendants. Pour bénéficier de la défiscalisation, il faut respecter certains critères :
- Avoir son domicile fiscal en France.
- Acquérir le bien entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2019, dans la limite de deux achats immobiliers pour un investissement total de 300 000 € par an et d’un prix plafonné à 5 500 €/m².
- Respecter le plafond des loyers, qui dépend de la superficie du logement et de la zone géographique.
- Prendre en compte les ressources du locataire.
- Si le locataire est un descendant ou un ascendant, il ne doit pas être rattaché au foyer fiscal du propriétaire bailleur.
- Respecter les normes de performances énergétiques en vigueur.
Le plafond des avantages fiscaux ne peut dépasser 10 000 € par an.
La loi Censi-Bouvard : investir dans le neuf
Le dispositif Censi-Bouvard permet d’investir dans un logement locatif neuf et de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix du bien, à condition que le logement soit loué pendant au moins 9 ans. Le montant de l’investissement pris en compte est plafonné à 300 000 €, ce qui représente un avantage fiscal de 33 000 € sur 9 ans, soit 3 660 € par an. Les logements éligibles doivent remplir les critères suivants :
- Être meublés et équipés.
- Se situer dans une résidence de services pour étudiants ou pour personnes âgées.
- Être loués au minimum 9 ans par le même gestionnaire.
- Être loués dans les 30 jours qui suivent l’achèvement des travaux.
En cas de non-respect des engagements de location, l’investisseur perd le bénéfice des déductions fiscales.
Pourquoi investir dans une Résidence Service ?
Investir dans une Résidence Service permet de réduire ses impôts en tant que Loueur en Meublé Non-Professionnel (LMNP). L’investisseur peut déduire de ses recettes locatives ses intérêts d’emprunt ainsi que ses frais, tels que les travaux d’aménagement, les taxes foncières, les frais de notaire, les charges de copropriété, les honoraires du comptable et l’achat des meubles et équipements à hauteur de 10 % pendant 5 à 10 ans. De plus, il est possible d’amortir l’immobilier à hauteur de 2,5 à 4 % par an pendant 30 ans. Le dispositif Censi-Bouvard, prolongé jusqu’en 2021, permet également de récupérer la TVA sur l’achat d’un bien immobilier sans inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Investir dans l’ancien pour louer
L’achat d’un logement ancien, sous réserve de travaux de rénovation, offre un régime fiscal avantageux. Le logement doit être loué vide et les loyers sont soumis au régime fiscal des revenus fonciers. Le montant des travaux est déduit des revenus locatifs, permettant ainsi de bénéficier d’un déficit foncier pouvant être déduit des revenus déclarés dans la limite de 10 700 € par an. Ce déficit foncier est reportable sur les années suivantes. De plus, les intérêts d’emprunt sont également déductibles des revenus imposables.
Dispositif Cosse : investir dans le neuf ou l’ancien
Le dispositif Cosse concerne l’acquisition d’un bien neuf ou ancien en vue de le louer à des ménages à revenus modestes. Le logement doit être loué non-meublé et exclusivement affecté à la résidence principale du locataire. Le propriétaire ne peut pas louer le logement à ses ascendants ou descendants. La location est soumise aux ressources du ménage, plafonnées en fonction de la composition du foyer. L’Anah est habilitée à déterminer le seuil des ressources. Le propriétaire doit passer une convention avec l’Anah en choisissant l’un des trois niveaux de location : intermédiaire, social ou très social. Le bien doit être loué pendant au moins 6 ans, voire 9 ans dans le cas d’une convention à loyer très social. Les avantages fiscaux varient en fonction de la zone géographique du logement, avec une déduction fiscale allant jusqu’à 70 % des revenus locatifs dans les zones à déséquilibre important entre l’offre et la demande.
La loi Malraux : investir dans la rénovation
La loi Malraux concerne les investisseurs souhaitant acquérir un bien immobilier à rénover pour le louer. Le bien doit être situé dans un secteur sauvegardé ou en Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP). La rénovation doit être réalisée sous la direction d’un architecte des Bâtiments de France et avec l’accord de la commune et du Préfet de région. Une fois les travaux terminés, le bien doit être loué pendant au moins 9 ans. La réduction d’impôt est de 22 % du montant des travaux pour les logements implantés en ZPPAUP et de 30 % du prix des travaux pour les logements en secteur sauvegardé. L’avantage fiscal est plafonné à 400 000 € sur 4 ans.
Quel que soit le dispositif choisi, le financement d’un logement locatif est largement compensé par la réduction de la fiscalité et les revenus locatifs perçus pendant la durée du bail. Le choix du programme dépend de plusieurs critères, tels que l’âge du logement, avec ou sans travaux, l’emplacement, la durée de la location et le montant de l’acquisition. Chaque programme présente des atouts sérieux pour tirer pleinement profit d’un investissement immobilier destiné à la location.
