Indispensable pour conclure une transaction immobilière, la demande de crédit est une étape complexe et longue. En effet, la plupart du temps, devenir propriétaire nécessite d’obtenir un crédit immobilier auprès d’une banque, ce qui implique de fournir des documents, de présenter des garanties et de prendre des précautions. VousFinancer vous explique tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer dans une demande de prêt.
Demande de crédit immobilier : quel montant pouvez-vous emprunter ?
Avant même de chercher à obtenir un crédit, vous devez commencer par calculer le montant que vous pourrez emprunter auprès de votre banque. Ce montant est déterminé par votre capacité d’endettement, c’est-à-dire la somme maximale que vous pourrez rembourser chaque mois en fonction de vos charges et de vos revenus. Il dépend également des taux d’intérêt auxquels vous emprunterez pour votre projet.
La capacité d’endettement
Les établissements financiers sont très attentifs à la capacité d’endettement des emprunteurs potentiels. En principe, celle-ci ne doit pas dépasser 33% de vos revenus, soit un tiers de vos revenus mensuels.
Les 67% restants sont considérés comme le montant “restant à vivre”, c’est-à-dire les sommes nécessaires chaque mois pour vivre convenablement. Il est essentiel de réaliser ce calcul pour estimer votre prêt. Vous pouvez utiliser le simulateur VousFinancer pour calculer le montant maximum de vos mensualités, donc la somme totale que vous pouvez emprunter.
Trouver le meilleur taux d’intérêt pour obtenir un crédit immobilier avantageux
Le montant que vous pouvez emprunter dépend également du taux d’intérêt auquel vous pouvez prétendre. Celui-ci détermine le coût total de votre emprunt en fonction du montant que vous devez payer à la banque pour qu’elle accepte votre demande de crédit.
Obtenir un prêt immobilier : les critères d’acceptation des banques
Une fois que vous connaissez le montant que vous pouvez emprunter, il vous reste à convaincre votre banque de vous accorder le prêt. Cette étape n’est jamais facile. Votre établissement bancaire prendra en compte plusieurs critères économiques et professionnels.
Voici les trois critères les plus importants à prendre en compte lors de la constitution de votre dossier de demande de prêt immobilier : l’apport personnel, la situation professionnelle et l’épargne.
L’apport personnel, essentiel pour toute demande de prêt immobilier
L’apport personnel est une somme que vous possédez et que vous investissez dans votre crédit. De plus en plus de banques exigent un apport personnel pour toute demande de crédit. C’est à la fois une sécurité pour elles et une preuve de votre sérieux financier en tant qu’emprunteur. De plus, cette somme est généralement utilisée pour payer les frais de notaire et/ou les frais d’agence.
En général, votre apport personnel doit correspondre à au moins 10% du montant total emprunté, soit 20 000 € pour un emprunt de 200 000 €. Plus votre apport est élevé, plus vous pourrez négocier un taux d’intérêt plus bas et obtenir un crédit immobilier dans les meilleures conditions.
La situation professionnelle
Il est bien connu qu’il est difficile d’obtenir un crédit immobilier avec un contrat précaire, que vous soyez chef d’entreprise ou travailleur indépendant. Il est donc préférable d’avoir une certaine sécurité d’emploi pour pouvoir obtenir un prêt et concrétiser votre projet immobilier.
Si vous êtes en couple, n’hésitez pas à mettre en avant la personne ayant la situation professionnelle la plus favorable. Pour les banques, il est plus sûr de prêter de l’argent à une personne en contrat à durée indéterminée (CDI) qui gagne modestement sa vie mais a de meilleures chances de conserver son emploi, qu’à un chef d’entreprise qui gagne quatre fois plus mais sans filet de sécurité.
L’épargne, une preuve de sérieux financier
Lors d’une demande de prêt immobilier, l’une des principales préoccupations de l’établissement prêteur est de vérifier votre sérieux financier.
Pour préparer votre dossier de demande de crédit, il est conseillé de ne pas avoir été à découvert au cours des six derniers mois, de ne pas avoir plusieurs crédits en cours (affectés ou non) et d’avoir une épargne solide. Posséder un livret d’épargne bien approvisionné ou avoir placé de l’argent dans un Plan d’Épargne Logement (PEL) ou un Compte Épargne Logement (CEL) permet de démontrer votre sérieux financier à votre banque.
Les aides au financement
Un critère facultatif qui peut jouer en faveur de votre dossier de demande de prêt immobilier est la possibilité de bénéficier d’aides au financement. Si vous êtes éligible à un prêt à taux zéro (uniquement pour les primo-accédants) ou à tout autre type de prêt aidé (prêt 1% logement ou autre), n’hésitez pas à le mettre en valeur auprès de votre banque.
Quand faire sa demande de prêt immobilier ?
Vous pouvez réaliser votre demande à n’importe quelle étape de votre projet d’achat. Vous pouvez solliciter votre banque ou votre courtier dès que vous avez un nouveau projet de vie afin de connaître votre capacité d’emprunt. Vous pouvez également attendre d’avoir trouvé un bien sur lequel vous avez fait ou souhaitez faire une offre d’achat.
Faire une demande de prêt immobilier en agence
Pour votre projet d’achat, vous pouvez faire une demande de prêt immobilier en vous rendant directement dans une agence bancaire ou chez un courtier. Vous avez la possibilité de consulter plusieurs agences en prenant rendez-vous ou en sollicitant un courtier qui négociera avec les banques à votre place.
Faire une demande de prêt immobilier en ligne
Pour votre projet d’achat, vous avez également la possibilité de faire une demande de prêt immobilier en ligne en effectuant une simulation. Les simulations en ligne sont disponibles sur le site de certaines banques ou de courtiers spécialisés. Une fois la simulation réalisée, vous obtiendrez une estimation et serez ensuite recontacté par un professionnel pour étudier votre projet.
Les documents à fournir pour une demande de crédit immobilier
Que vous choisissiez de faire votre demande en agence ou en ligne, vous devrez fournir plusieurs documents pour permettre à l’établissement prêteur d’étudier votre demande :
Les documents liés au bien immobilier :
- Montant du bien
- Type de projet (achat neuf ou d’occasion, construction, VEFA, investissement locatif, travaux prévus, etc.)
- Promesse de vente ou offre d’achat
- Plan de construction (si vous faites construire)
- Avant-contrat signé (si vous achetez un bien neuf)
- Localisation du bien
Les documents liés à votre situation personnelle :
- Pièce d’identité, situation familiale, justificatif de domicile
- Contrat de travail, 3 derniers bulletins de salaire, dernier avis d’imposition, 3 derniers relevés de compte
- Détails des éventuels prêts en cours (consommation, immobilier, renouvelable, etc.)
Les avantages du courtier pour sa demande de prêt
Travailler avec un courtier présente de nombreux avantages :
- Vous gagnez du temps : le courtier présentera votre dossier à tous les établissements bancaires susceptibles de financer votre projet.
- Vous avez accès à toutes les offres de banques : grâce à ses contacts et au nombre important de dossiers qu’il présente, le courtier vous permet d’accéder à des offres qui ne sont pas proposées aux particuliers.
- Vous optimisez le financement de votre projet : le courtier monte votre dossier pour augmenter vos chances d’obtenir un accord favorable.
- Vous comparez facilement les différentes offres : le courtier vous présentera les différentes propositions financières des établissements prêteurs.
- Vous obtenez la meilleure offre de financement : grâce à son expertise en crédits immobiliers, le courtier vous permet d’obtenir l’offre de prêt la plus avantageuse en termes de taux, de durée, de frais, etc.
Les différents frais à prendre en compte pour votre demande de crédit immobilier
Enfin, votre demande ne doit pas seulement tenir compte de votre capacité d’endettement et des mensualités que vous devrez rembourser. Obtenir un crédit immobilier entraîne de nombreux frais supplémentaires auxquels on ne pense pas immédiatement, et qui s’ajoutent au montant du prêt ou qui sont à payer au moment de la signature de l’offre.
Les frais à payer immédiatement
Certains frais doivent être payés immédiatement lors de l’acceptation de votre demande de prêt immobilier. Il s’agit notamment des garanties obligatoires (hypothèque ou caution, qui sont des protections prises par la banque pour se protéger contre d’éventuels impayés) et des frais de dossier (représentant environ 1% du capital emprunté, ces frais sont négociables).
N’oubliez pas les frais du notaire ! Si celui-ci joue un rôle essentiel dans votre transaction, ses honoraires font également partie du montant à débourser lors de l’obtention d’un crédit immobilier.
Les frais dilués dans le crédit immobilier
En ce qui concerne l’assurance indispensable, son coût est étalé sur la durée de remboursement du crédit immobilier. Il est donc important de prendre en compte ce coût lors du calcul global de votre demande.
Bien que l’assurance prêt immobilier soit indispensable, elle n’est pas obligatoire. Cependant, aucune banque ne vous prêtera d’argent si vous n’avez pas souscrit à une assurance comprenant certaines garanties minimales, notamment des garanties contre le décès de l’emprunteur ou son invalidité permanente. Vous pouvez ensuite ajouter des garanties supplémentaires pour vous protéger en cas de chômage ou d’interruptions temporaires de travail.
Enfin, depuis la loi Lagarde, il est possible de refuser l’offre d’assurance de votre banque et de préférer un contrat souscrit auprès d’un organisme tiers. C’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance, et cette solution est généralement moins chère que d’accepter le contrat d’assurance proposé par la banque. D’autres lois sont également venues s’ajouter, notamment la loi Sapin 2 qui permet aux personnes ayant bénéficié d’une offre depuis février 2017 de résilier leur assurance chaque année.
Un projet immobilier à financer ? Votre courtier VousFinancer est là pour vous accompagner ! N’hésitez pas à déposer votre demande de crédit immobilier en ligne ou à contacter l’agence la plus proche de chez vous.
VousFinancer répond à vos questions sur le crédit immobilier
Combien coûtent les frais de notaire lors d’un achat immobilier ?
Les frais de notaire comprennent les honoraires du notaire ainsi que les droits, taxes et formalités diverses que vous devez payer lors d’un achat immobilier. Ces frais sont obligatoires et s’élèvent en moyenne à 7 à 8% du prix du bien immobilier pour un achat dans l’ancien et à 2 à 3% du prix du bien dans le neuf.
Quel est le délai de réflexion pour un crédit immobilier ?
Lors de la souscription d’un crédit immobilier, il n’est pas question d’un délai de rétractation, mais d’un délai de réflexion. Ce délai est strictement encadré par la loi. Une fois que vous recevez l’offre de prêt immobilier émise par la banque, vous devez respecter un délai de réflexion d’au moins 10 jours. Cela signifie que vous ne pouvez envoyer l’offre de prêt signée qu’à partir du 11e jour suivant sa réception.
Quelle est la durée d’un prêt immobilier ?
La durée d’un prêt immobilier correspond à la période pendant laquelle vous remboursez mensuellement votre crédit. Elle est calculée en fonction de plusieurs critères : le montant emprunté, votre capacité de remboursement et le coût total du crédit. Elle est généralement comprise entre 5 et 25 ans.
