Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale permettant de partager un bien avant de le transmettre. Plus complexe que l’indivision, cette technique offre des solutions alignées sur les objectifs du propriétaire, notamment en matière de donation et d’assurance-vie.
Démembrement : l’usufruit et la nue-propriété
Le droit de propriété sur un bien se divise en deux situations juridiques distinctes :
- La nue-propriété, qui représente le droit de disposer du bien à sa guise et de le modifier si nécessaire.
- L’usufruit, qui donne le droit de se servir du bien ou d’en recevoir les revenus, comme les loyers pour un bien immobilier. L’usufruit se compose de l’usus, le droit d’utiliser le bien, et du fructus, le droit de percevoir les fruits.
La pleine propriété est obtenue en combinant la nue-propriété et l’usufruit.
Le démembrement de propriété survient lorsque la propriété d’un bien est divisée entre un ou plusieurs usufruitiers et un ou plusieurs nu-propriétaires.
L’usufruitier a le droit de jouissance sur le bien et ses accessoires, ainsi que sur tout ce qui s’y rattache naturellement. Il est cependant responsable des charges ordinaires liées au bien et de celles normalement couvertes par les revenus générés. Il doit également entretenir et conserver le bien, en tant que “bon père de famille”. Toutefois, il n’est pas tenu de prendre en charge les réparations majeures, à moins qu’elles ne soient causées par lui-même.
Si l’usufruitier néglige son devoir de conservation du bien, le nu-propriétaire a le droit d’entreprendre toutes les actions pour pallier ces manquements.
À la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien sans avoir à payer de droits de succession ou de donation.
Les droits de nue-propriété et d’usufruit peuvent être cédés ou vendus. Leur valeur dépend de la durée du démembrement. Pour un usufruit viager, dont la durée est liée à l’espérance de vie de l’usufruitier, la valeur est calculée selon un barème fixe :
- 10% de la pleine propriété pour un usufruitier de 91 ans ou plus.
- 20% de 81 à 90 ans.
- 30% de 71 à 80 ans.
- 40% de 61 à 70 ans.
- 50% de 51 à 60 ans.
- 60% de 41 à 50 ans.
- 70% de 31 à 40 ans.
- 80% de 21 à 30 ans.
- 90% en dessous de 21 ans.
La valeur fiscale de la nue-propriété est calculée par différence.
Lorsque l’usufruit n’est pas viager mais fixé pour une durée déterminée, sa valeur fiscale est fixée à 23% de la pleine propriété par période de dix ans, dans la limite de la valeur fiscale de l’usufruit viager.
Cas fréquents de démembrement
Le démembrement conventionnel est le type de démembrement le plus courant. Il est établi par le biais d’un contrat gratuit ou onéreux. Plusieurs raisons peuvent pousser une personne à démembre un bien :
- La cession ou la donation de l’usufruit d’un bien immobilier présente un intérêt particulier pour les personnes soumises à l’ISF (Impôt sur la Fortune). En effet, le bien est imposé selon sa valeur en pleine propriété uniquement dans le patrimoine de l’usufruitier.
- Les parents peuvent céder l’usufruit d’un ou plusieurs immeubles à leurs enfants pour une durée déterminée. Cela permet aux enfants de bénéficier de revenus complémentaires en début de carrière et de réduire l’assiette imposable des parents.
- Une personne, notamment retraitée, peut souhaiter vendre la nue-propriété d’un bien et en recevoir une somme d’argent, tout en conservant l’usufruit pour pouvoir utiliser le bien ou en bénéficier jusqu’à la fin de ses jours. C’est ce qu’on appelle la vente en viager.
- Une donation avec réserve d’usufruit permet au donateur de jouir du bien jusqu’à la fin de ses jours, sans recevoir une somme d’argent. Cependant, cette formule offre des avantages en termes de succession. Le démembrement de propriété est un outil efficace pour réduire les droits de succession payés par les héritiers. En général, le donateur fait une donation avec réserve d’usufruit à ses enfants, calculant les frais de succession sur la valeur de la nue-propriété. À la mort de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient propriétaire sans payer de droits de succession.
- En plus des avantages fiscaux, le démembrement de propriété peut être utilisé temporairement pour avantager un héritier. Par exemple, le donateur peut souhaiter protéger son concubin ou partenaire de PACS en lui donnant l’usufruit du logement familial. Il peut également aider un enfant en lui accordant un revenu complémentaire grâce à une donation temporaire d’usufruit.
Un autre type courant de démembrement est l’usufruit légal qui découle du choix du conjoint survivant, en l’absence d’enfants issus d’un premier mariage et en l’absence de dispositions contraires, de recueillir tout l’héritage en usufruit au lieu d’un quart en pleine propriété (article 757 du Code Civil). Ainsi, la nue-propriété de l’actif successoral revient aux enfants. Dans ce cas, l’usufruit est viager. Le démembrement peut également résulter de dispositions testamentaires ou de donations entre époux. Dans ce cas, le démembrement intervient au décès du disposant. Par exemple, il est courant de léguer l’usufruit de ses biens à son conjoint par testament, tandis que les enfants héritent de la nue-propriété.
Il convient de noter que l’augmentation des divorces a favorisé l’émergence d’une autre forme de démembrement de propriété : l’attribution judiciaire d’une prestation compensatoire en usufruit à l’un des ex-conjoints.
Le quasi-usufruit
Dans le cas d’un bien immobilier, le droit de jouissance de l’usufruitier est clair : il peut utiliser le bien et/ou en percevoir les revenus. Cependant, il est plus difficile de concevoir ce droit dans le cas d’un bien consommable, par exemple une cave à vin dont les bouteilles doivent être consommées pour en profiter.
L’administration fiscale admet alors que l’usufruitier peut disposer des biens compris dans l’usufruit, mais à condition d’en rendre des équivalents en quantité et en qualité à la fin de l’usufruit. On parle alors de quasi-usufruit. Le quasi-usufruit peut s’appliquer à des éléments tels que des liquidités sur un compte bancaire, des marchandises destinées à être vendues ou des récoltes agricoles.
Le nu-propriétaire détient une créance contre l’usufruitier à la fin du démembrement. Par exemple, dans le cas d’un quasi-usufruit viager, le nu-propriétaire a une créance sur la succession de l’usufruitier. Dans le cas de l’usufruit légal du conjoint survivant, si l’usufruit porte sur un capital, les enfants récupéreront la valeur de ce capital sur l’actif successoral du conjoint survivant (sans payer de droits de succession). Cependant, il existe un risque que l’usufruitier dilapide le capital et que, au moment de son décès, son actif successoral soit insuffisant pour rembourser les nu-propriétaires.
Pour éviter les litiges, il est possible d’inclure une clause limitant les droits de l’usufruitier dans un testament, un contrat d’assurance-vie ou un acte de donation établi par le détenteur du capital. Par exemple, l’usufruitier pourrait n’avoir le droit de disposer que des intérêts du capital ou de disposer du capital avec l’accord des nu-propriétaires. La clause pourrait également exiger que les fonds soient réinvestis de manière sécurisée, par exemple dans un fonds monétaire. Dans le cas d’un descendant du défunt, les nu-propriétaires peuvent également exiger que les sommes en question soient placées sur un compte bloqué. Cependant, cette mesure de protection est rarement mise en œuvre dans la pratique.
Démembrement de propriété : FAQ
Quels sont les inconvénients du démembrement de propriété ?
Dans la plupart des cas, le démembrement de propriété est une opération immobilière avantageuse. Cependant, afin de garantir que la transmission se déroule dans les meilleures conditions, il est essentiel de prendre en compte certains détails. Selon le Code général des impôts, un bien immobilier démembré est considéré fiscalement comme faisant partie de la succession de l’usufruitier en cas de décès du nu-propriétaire. Ainsi, pour éviter les droits de succession, la donation de la nue-propriété doit respecter trois règles :
- La transmission de la nue-propriété doit être effectuée par acte notarié.
- La donation doit être conclue plus de 3 mois avant le décès du nu-propriétaire.
- Un rappel doit être fait lors du règlement de la succession.
Pourquoi investir en SCPI en démembrement temporaire ?
Au lieu de devenir pleinement propriétaires d’une SCPI, les investisseurs ont la possibilité de n’être que nu-propriétaires pour une durée déterminée. Quel est l’avantage ? Leur fiscalité reste inchangée, car ils ne perçoivent aucun loyer et les intérêts perçus peuvent être déduits de leurs revenus fonciers.
N’hésitez pas à nous contacter pour toute question concernant votre succession. Nos experts en gestion patrimoniale se feront un plaisir de vous répondre par téléphone, par email ou lors d’un rendez-vous personnalisé en agence.
À noter que cet article a été rédigé à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Vous pouvez également consulter notre article sur le couple et l’évitement de l’indivision entre les enfants et le conjoint survivant.
Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale permettant de partager un bien avant de le transmettre. Plus complexe que l’indivision, cette technique offre des solutions alignées sur les objectifs du propriétaire, notamment en matière de donation et d’assurance-vie.
Démembrement : l’usufruit et la nue-propriété
Le droit de propriété sur un bien se divise en deux situations juridiques distinctes :
- La nue-propriété, qui représente le droit de disposer du bien à sa guise et de le modifier si nécessaire.
- L’usufruit, qui donne le droit de se servir du bien ou d’en recevoir les revenus, comme les loyers pour un bien immobilier. L’usufruit se compose de l’usus, le droit d’utiliser le bien, et du fructus, le droit de percevoir les fruits.
La pleine propriété est obtenue en combinant la nue-propriété et l’usufruit.
Le démembrement de propriété survient lorsque la propriété d’un bien est divisée entre un ou plusieurs usufruitiers et un ou plusieurs nu-propriétaires.
L’usufruitier a le droit de jouissance sur le bien et ses accessoires, ainsi que sur tout ce qui s’y rattache naturellement. Il est cependant responsable des charges ordinaires liées au bien et de celles normalement couvertes par les revenus générés. Il doit également entretenir et conserver le bien, en tant que “bon père de famille”. Toutefois, il n’est pas tenu de prendre en charge les réparations majeures, à moins qu’elles ne soient causées par lui-même.
Si l’usufruitier néglige son devoir de conservation du bien, le nu-propriétaire a le droit d’entreprendre toutes les actions pour pallier ces manquements.
À la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien sans avoir à payer de droits de succession ou de donation.
Les droits de nue-propriété et d’usufruit peuvent être cédés ou vendus. Leur valeur dépend de la durée du démembrement. Pour un usufruit viager, dont la durée est liée à l’espérance de vie de l’usufruitier, la valeur est calculée selon un barème fixe :
- 10% de la pleine propriété pour un usufruitier de 91 ans ou plus.
- 20% de 81 à 90 ans.
- 30% de 71 à 80 ans.
- 40% de 61 à 70 ans.
- 50% de 51 à 60 ans.
- 60% de 41 à 50 ans.
- 70% de 31 à 40 ans.
- 80% de 21 à 30 ans.
- 90% en dessous de 21 ans.
La valeur fiscale de la nue-propriété est calculée par différence.
Lorsque l’usufruit n’est pas viager mais fixé pour une durée déterminée, sa valeur fiscale est fixée à 23% de la pleine propriété par période de dix ans, dans la limite de la valeur fiscale de l’usufruit viager.
Cas fréquents de démembrement
Le démembrement conventionnel est le type de démembrement le plus courant. Il est établi par le biais d’un contrat gratuit ou onéreux. Plusieurs raisons peuvent pousser une personne à démembre un bien :
- La cession ou la donation de l’usufruit d’un bien immobilier présente un intérêt particulier pour les personnes soumises à l’ISF (Impôt sur la Fortune). En effet, le bien est imposé selon sa valeur en pleine propriété uniquement dans le patrimoine de l’usufruitier.
- Les parents peuvent céder l’usufruit d’un ou plusieurs immeubles à leurs enfants pour une durée déterminée. Cela permet aux enfants de bénéficier de revenus complémentaires en début de carrière et de réduire l’assiette imposable des parents.
- Une personne, notamment retraitée, peut souhaiter vendre la nue-propriété d’un bien et en recevoir une somme d’argent, tout en conservant l’usufruit pour pouvoir utiliser le bien ou en bénéficier jusqu’à la fin de ses jours. C’est ce qu’on appelle la vente en viager.
- Une donation avec réserve d’usufruit permet au donateur de jouir du bien jusqu’à la fin de ses jours, sans recevoir une somme d’argent. Cependant, cette formule offre des avantages en termes de succession. Le démembrement de propriété est un outil efficace pour réduire les droits de succession payés par les héritiers. En général, le donateur fait une donation avec réserve d’usufruit à ses enfants, calculant les frais de succession sur la valeur de la nue-propriété. À la mort de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient propriétaire sans payer de droits de succession.
- En plus des avantages fiscaux, le démembrement de propriété peut être utilisé temporairement pour avantager un héritier. Par exemple, le donateur peut souhaiter protéger son concubin ou partenaire de PACS en lui donnant l’usufruit du logement familial. Il peut également aider un enfant en lui accordant un revenu complémentaire grâce à une donation temporaire d’usufruit.
Un autre type courant de démembrement est l’usufruit légal qui découle du choix du conjoint survivant, en l’absence d’enfants issus d’un premier mariage et en l’absence de dispositions contraires, de recueillir tout l’héritage en usufruit au lieu d’un quart en pleine propriété (article 757 du Code Civil). Ainsi, la nue-propriété de l’actif successoral revient aux enfants. Dans ce cas, l’usufruit est viager. Le démembrement peut également résulter de dispositions testamentaires ou de donations entre époux. Dans ce cas, le démembrement intervient au décès du disposant. Par exemple, il est courant de léguer l’usufruit de ses biens à son conjoint par testament, tandis que les enfants héritent de la nue-propriété.
Il convient de noter que l’augmentation des divorces a favorisé l’émergence d’une autre forme de démembrement de propriété : l’attribution judiciaire d’une prestation compensatoire en usufruit à l’un des ex-conjoints.
Le quasi-usufruit
Dans le cas d’un bien immobilier, le droit de jouissance de l’usufruitier est clair : il peut utiliser le bien et/ou en percevoir les revenus. Cependant, il est plus difficile de concevoir ce droit dans le cas d’un bien consommable, par exemple une cave à vin dont les bouteilles doivent être consommées pour en profiter.
L’administration fiscale admet alors que l’usufruitier peut disposer des biens compris dans l’usufruit, mais à condition d’en rendre des équivalents en quantité et en qualité à la fin de l’usufruit. On parle alors de quasi-usufruit. Le quasi-usufruit peut s’appliquer à des éléments tels que des liquidités sur un compte bancaire, des marchandises destinées à être vendues ou des récoltes agricoles.
Le nu-propriétaire détient une créance contre l’usufruitier à la fin du démembrement. Par exemple, dans le cas d’un quasi-usufruit viager, le nu-propriétaire a une créance sur la succession de l’usufruitier. Dans le cas de l’usufruit légal du conjoint survivant, si l’usufruit porte sur un capital, les enfants récupéreront la valeur de ce capital sur l’actif successoral du conjoint survivant (sans payer de droits de succession). Cependant, il existe un risque que l’usufruitier dilapide le capital et que, au moment de son décès, son actif successoral soit insuffisant pour rembourser les nu-propriétaires.
Pour éviter les litiges, il est possible d’inclure une clause limitant les droits de l’usufruitier dans un testament, un contrat d’assurance-vie ou un acte de donation établi par le détenteur du capital. Par exemple, l’usufruitier pourrait n’avoir le droit de disposer que des intérêts du capital ou de disposer du capital avec l’accord des nu-propriétaires. La clause pourrait également exiger que les fonds soient réinvestis de manière sécurisée, par exemple dans un fonds monétaire. Dans le cas d’un descendant du défunt, les nu-propriétaires peuvent également exiger que les sommes en question soient placées sur un compte bloqué. Cependant, cette mesure de protection est rarement mise en œuvre dans la pratique.
Démembrement de propriété : FAQ
Quels sont les inconvénients du démembrement de propriété ?
Dans la plupart des cas, le démembrement de propriété est une opération immobilière avantageuse. Cependant, afin de garantir que la transmission se déroule dans les meilleures conditions, il est essentiel de prendre en compte certains détails. Selon le Code général des impôts, un bien immobilier démembré est considéré fiscalement comme faisant partie de la succession de l’usufruitier en cas de décès du nu-propriétaire. Ainsi, pour éviter les droits de succession, la donation de la nue-propriété doit respecter trois règles :
- La transmission de la nue-propriété doit être effectuée par acte notarié.
- La donation doit être conclue plus de 3 mois avant le décès du nu-propriétaire.
- Un rappel doit être fait lors du règlement de la succession.
Pourquoi investir en SCPI en démembrement temporaire ?
Au lieu de devenir pleinement propriétaires d’une SCPI, les investisseurs ont la possibilité de n’être que nu-propriétaires pour une durée déterminée. Quel est l’avantage ? Leur fiscalité reste inchangée, car ils ne perçoivent aucun loyer et les intérêts perçus peuvent être déduits de leurs revenus fonciers.
N’hésitez pas à nous contacter pour toute question concernant votre succession. Nos experts en gestion patrimoniale se feront un plaisir de vous répondre par téléphone, par email ou lors d’un rendez-vous personnalisé en agence.
À noter que cet article a été rédigé à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Vous pouvez également consulter notre article sur le couple et l’évitement de l’indivision entre les enfants et le conjoint survivant.
