L’immobilier est un domaine d’investissement qui offre des opportunités accessibles à tous. De nos jours, de plus en plus de personnes croient en la possibilité de devenir riches grâce à l’immobilier, même sans argent au départ. Dans cet article, nous allons vous expliquer en détail les trois principes fondamentaux qui vous permettront d’optimiser vos investissements immobiliers.
La plus-value latente
Dans les années 1970, l’inflation était élevée, atteignant plus de 5% par an. Les prix des logements ont également connu une forte augmentation qui se poursuit encore aujourd’hui. Face aux performances décevantes des marchés boursiers, de nombreux Français ont décidé d’investir dans l’immobilier. Aujourd’hui, l’inflation en France est de retour, dépassant les 2,5% par an. De même, les prix de l’immobilier ont augmenté de plus de 6% et le volume de transactions a atteint des records, avec plus de 1 200 000 transactions dans l’ancien (+23%).
Les données des Notaires de France montrent une progression constante des prix de l’immobilier depuis 2000. Cette hausse s’explique par une multitude de facteurs, notamment la baisse des taux d’intérêt historiquement bas qui pourrait cependant freiner la croissance future de l’immobilier. Malgré cela, l’épargne des Français (511 milliards d’euros en 2021) et l’amour des Français pour l’immobilier sont autant de raisons d’espérer que le marché immobilier continuera de progresser dans les années à venir.
Cette hausse des prix immobiliers permet aux personnes de réaliser une plus-value latente sur leurs biens. Par exemple, selon les données des Notaires, un bien acheté en 2000 aura en moyenne triplé de valeur en 2021. Si vous achetez aujourd’hui et que les prix continuent d’augmenter, vous bénéficierez également d’une plus-value latente, ce qui vous permettra de vous enrichir.
L’effet de levier et l’amortissement du capital
Une autre façon de s’enrichir grâce à l’immobilier est d’utiliser de l’argent qui ne vous appartient pas. C’est là que l’effet de levier entre en jeu. En empruntant de l’argent à la banque pour investir, vous pouvez faire fructifier votre patrimoine sur le long terme. L’immobilier est le seul investissement accessible aux épargnants français financé par la banque. L’amortissement du capital est l’élément clé pour s’enrichir grâce à l’immobilier. Il correspond au remboursement mensuel du montant emprunté à la banque.
Lorsque vous remboursez une mensualité sur votre prêt immobilier, vous remboursez en réalité trois choses : une assurance crédit, les intérêts sur le prêt et le capital lui-même. Plus le temps passe, moins vous devez rembourser de capital, ce qui augmente votre richesse. Par exemple, si vous remboursez 600 € de capital par mois et que votre locataire paie 400 € sur ces 600 €, il vous verse en réalité 400 € chaque mois. Vous ne financez donc que les 200 € restants. Ainsi, sur une année, vous vous enrichissez de 7 200 € et de 144 000 € sur 20 ans.
En tant qu’investisseur, votre objectif est donc d’utiliser votre capacité d’emprunt (environ 35% de vos revenus) et d’emprunter sur une longue durée (20 ans). Plus vous empruntez, plus vous amortissez votre capital dans le temps et plus vous vous enrichissez.
Le cash flow
Le cash flow correspond au flux de trésorerie que vous dégagez ou dont vous disposez en faisant le bilan de votre investissement immobilier. Il peut être positif ou négatif. S’il est positif, cela signifie que le loyer payé par le locataire est supérieur à vos remboursements mensuels à la banque.
Le cash flow est souvent considéré comme le Graal de l’investissement immobilier. Certains affirment qu’un investissement sans cash flow positif est un investissement raté. Cependant, plus les prix augmentent, plus il devient difficile de générer un cash flow positif. Ils oublient souvent d’expliquer que la majorité de l’enrichissement se fait grâce à l’amortissement du capital et à l’effet de levier bancaire.
L’avantage d’un cash flow positif est qu’il vous permet de vivre de vos revenus locatifs, comme un rentier. Pour optimiser le cash flow, il existe plusieurs stratégies. Par exemple, diviser un grand appartement en plusieurs petits studios peut être plus rentable. De même, l’ajout d’une pièce peut augmenter la rentabilité de votre bien. Changer le mode d’exploitation de votre bien, par exemple en passant d’une location nue à une location meublée ou saisonnière, peut également optimiser votre cash flow.
Avant de changer le mode d’exploitation de votre bien, il est cependant essentiel d’étudier votre situation de manière globale.
En conclusion, l’immobilier est un formidable outil patrimonial si vous maîtrisez les principes fondamentaux : l’effet de levier, la plus-value latente et l’amortissement du capital. Avec ces connaissances, vous pouvez envisager de devenir riche grâce à l’immobilier.
